LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 2008) que, par acte du 17 mars 1995, Mmes Georgette et Huguette X..., aux droits desquelles se trouvent M. Philippe Y... et Mme Marie Y..., épouse Z... (les consorts Y...), ont donné à bail à la société Deco, pour une durée de neuf ans et dix neuf jours commençant à courir à compter du 9 février 1995, divers locaux à usage commercial et d'habitation ; que par acte du 26 décembre 2003, les bailleurs ont délivré congé à la locataire sans offre de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction pour sous-location de l'appartement sans autorisation, puis ont réitéré ce congé le 28 juin 2004 en invoquant le non paiement de loyers ; que, par acte du 29 mars 2004, la société Sambo Deco a demandé le renouvellement de son bail ; que les bailleurs l'ont assigné en validation des congés qu'ils lui avaient délivrés ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les bailleurs ne démontraient pas la réalité de leurs allégations en ce qui concerne les infractions imputées au preneur pour changement de distribution, percement et construction sans autorisation, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la clause résolutoire n'était pas applicable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter les consorts Y... de leur demande et dire le bail renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2004, l'arrêt retient qu'il n'y a pas eu de mise en demeure en ce qui concerne la sous-location et qu'en ce qui concerne le non paiement des loyers, les commandements délivrés postérieurement au 30 juin 2004 ne peuvent constituer la mise en demeure prévue par l'article L. 145-17-I du code du commerce ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des consorts Y... sollicitant à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour sous-location interdite, défaut de paiement régulier des loyers et travaux effectués sans autorisation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté "l'indivision Raoux-Celso" de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt rendu le 23 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour les consorts Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'indivision Raoux-CELSO de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire en raison des travaux effectués par la SARL Sambo Deco sans autorisation dans les locaux loués ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne l'acquisition de la clause résolutoire pour changement de distribution, percement et construction sans autorisation, les bailleurs ne démontrent avec l'attestation établie par Mme Marie-Pierre Y..., qui est partie à l'instance, aucunement la réalité de leurs allégations, nul ne pouvant se constituer une preuve à lui-même ; que la société Sambo Deco verse aux débats un constat, non contesté, établi le 30 octobre 2007 par Me A..., huissier de justice, qui démontre qu'il n'existe pas de communication entre les deux boutiques louées, le mur séparatif étant plein ;
1) ALORS QUE lorsqu'un locataire n'a pas respecté les injonctions d'un commandement visant la clause résolutoire dans le délai d'un mois, la résiliation du bail est acquise de plein droit, peu important la régularisation ultérieure du manquement reproché ; qu'en l'espèce, par exploit du 21 mars 2006, Mlle X... et les consorts Y... ont fait délivrer à la société Sambo Deco une sommation visant la clause résolutoire, d'avoir à « justifier des autorisations qui lui auraient été données par son propriétaire ou son mandataire à l'effet de réunir deux boutiques données à bail, ainsi que ses trois caves au sous-sol et leur créer un accès direct par une trappe ouvrant sur la première boutique située à gauche de la porte cochère de l'immeuble », ces travaux exécutés sans autorisation étant contraires « à l'article 4 des clauses et conditions du bail » ; que cette sommation n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part de la société Sambo Deco ; qu'ainsi, à défaut de justification de l'absence de travaux, d'une quelconque autorisation ou de remise en état des lieux dans le délai d'un mois, la clause résolutoire s'est trouvée acquise de plein droit à compter du 22 avril 2006 ; qu'en se fondant pour dire que la société Sambo Deco n'avait pas manqué aux obligations nées du bail, sur un procès-verbal de constat établi le 30 octobre 2007 à la demande de la société locataire, soit plus de 18 mois après la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du Code de commerce ;
2) ALORS en toute hypothèse QU'en se bornant à relever qu'il n'existait pas de communication entre les deux boutiques louées, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la clause résolutoire n'était pas acquise du fait de l'exécution, sans autorisation du bailleur, des travaux visés à la sommation du 21 mars 2006 à l'effet de réunir, outre les deux boutiques données à bail, « trois caves au sous-sol et leur créer un accès direct par une trappe ouvrant sur la première boutique située à gauche de la porte cochère de l'immeuble », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du Code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné l'indivision Raoux-Celso à établir à la SARL Sambo Deco un bail renouvelé pour les locaux qu'elle occupe à Paris 11e, 58 rue Trousseau, d'une durée de neuf années à compter du 1er avril 2004, aux conditions de loyer du bail échu avec application de la clause de révision indiciaire ;
AUX MOTIFS QUE la société Sambo Deco a régulièrement demandé le renouvellement de son bail par acte extra judiciaire du 29 mars 2004, conformément aux dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce ; qu'il ne peut qu'être fait droit à sa demande ;
1) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, l'indivision Raoux-Celso avait sollicité de voir, à titre principal, valider le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction du 26 décembre 2003 réitéré le 28 juin 2004 et « à titre subsidiaire, vu les articles L. 145-41 du Code de commerce et 1184 du Code civil, vu la sous-location interdite, vu le non-paiement des loyers, vu les travaux effectués sans autorisation, prononcer la résiliation du bail » ; qu'elle faisait valoir « sur la résiliation du bail : si la Cour devait en décider autrement, elle prononcera la résiliation du bail du fait de la multitude des infractions reprochées au preneur ; la sous-location interdite, le défaut de paiement régulier des loyers, les travaux effectués sans autorisation constituent autant d'infractions justifiant la résiliation du bail » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des conclusions des consorts Y... et Z..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la sous-location irrégulière, les retards de paiement des loyers et les travaux effectués sans autorisation du bailleur constituent des causes de résiliation judiciaire du bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil.
