LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel retient exactement qu'une cour peut constituer la partie privative d'un lot de copropriété et que tel était le cas en l'espèce dans la mesure où l'acte de partage précisait que l'immeuble était divisé par lots énumérés comme comprenant " les quote-parts afférentes à chacun de ces lots dans les parties communes " ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième et le troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale convoquée à la suite du jugement dont appel avait autorisé les travaux réalisés en 1995 par délibération du 8 août 2007 qui n'avait pas été contestée en justice, la cour d'appel, qui n'était pas tenue procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite d'un motif surabondant selon lequel la stipulation d'une jouissance exclusive au profit de Mme X... sur la partie du terrain sur lequel elle avait réalisé les travaux critiqués privait de fondement l'action des co-indivisaires nés des articles 815 et suivants du code civil, en a exactement déduit qu'en l'état de cette autorisation, l'action en démolition des consorts Y... ne pouvait être poursuivie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, M. Y... et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. Y... et Mme Z... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... et Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z... ;
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts Y... de leurs demandes de remise en l'état antérieur de la cour arrière et de la façade arrière de l'immeuble ;
Aux motifs qu'« aux termes de l'alinéa 2 de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les cours sont réputées parties communes à défaut de stipulations contraires dans le règlement de copropriété ou dans l'état descriptif de division ; que les copropriétaires ont ainsi la faculté d'inclure dans l'état descriptif de division une cour dans les parties privatives des différents lots de copropriété et même de créer un lot privatif concernant cette cour ; que tel est le cas en l'espèce, le lot n° 15 constitué de la cour est bien un lot privatif au sens de la loi du 10 juillet 1965 dans le mesure où il est précisé dans l'acte que l'immeuble est divisé par lots énumérés comprenant « les quotes-parts afférentes à chacun de ces lots dans les parties communes » ; qu'il apparaît dès lors que les trois soeurs étaient propriétaires indivises du lot n° 15 et que sur ce lot Madame X... bénéficiait de la jouissance exclusive de la partie du terrain sur laquelle elle a réalisé les travaux critiqués ; que cette stipulation prive de fondement l'action des coindivisaires née des articles 815 et suivants du Code civil mais elle n'est pas de nature à faire écarter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; que sur ce point il convient de noter que la transformation de la fenêtre en porte-fenêtre n'est pas une atteinte aux parties communes justifiant l'exigence de l'unanimité des copropriétaires de l'article 26 dans la mesure où les travaux ne sont pas de nature à modifier la destination de l'immeuble ou les droits des autres copropriétaires fixés par l'état descriptif ; que cependant, force est de constater que si ces travaux sur les parties privatives sont conformes à la destination de l'immeuble, habitation ou exercice de profession non commerciale, ils portent inévitablement atteinte à son aspect extérieur, non seulement par la création du auvent mais aussi par l'exhaussement de la cour ; que dès lors, une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dans les termes de l'article 25b de la loi de 1965 précitée s'avérait nécessaire, la question de l'accord des indivisaires du lot étant sur ce point sans incidence ; qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée sur ce point avant les travaux, étant précisé qu'il est indifférent qu'à la date des travaux la copropriété n'ait pas été organisée ; que l'assemblée générale est toujours en mesure de ratifier a posteriori les travaux d'un copropriétaire ayant méconnu ces dispositions ; qu'en l'espèce, l'assemblée générale convoquée à la suite du jugement dont appel a autorisé les travaux réalisés en 1995 par délibération du 8 août 2007 qui n'a pas été contestée en justice ; (…) qu'il apparaît dès lors, qu'en l'état de cette autorisation, l'action en démolition des consorts Y... ne peut plus prospérer et que le jugement doit être réformé sur ce point » (arrêt attaqué p. 8 et 9) ;
Alors que sont présumées communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que cette présomption ne peut céder qu'en présence d'une volonté expresse des copropriétaires, nettement exprimée par eux, la simple circonstance que la partie en cause soit identifiée comme un « lot » et qu'un des copropriétaires se soit vu reconnaître un droit de jouissance exclusive sur une partie de ce « lot » ne suffisant pas à renverser la présomption ; qu'au cas présent, il ressortait de l'acte de division que la cour litigieuse était affectée à l'usage des trois copropriétaires ; qu'ainsi, en qualifiant de partie commune la cour de l'immeuble en copropriété au simple motif qu'il s'agissait d'une partie désignée comme « un lot » au sein de l'acte de partage, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts Y... de leurs demandes de remise en l'état antérieur de la cour arrière et de la façade arrière de l'immeuble ;
Aux motifs qu'« aux termes de l'alinéa 2 de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les cours sont réputées parties communes à défaut de stipulations contraires dans le règlement de copropriété ou dans l'état descriptif de division ; que les copropriétaires ont ainsi la faculté d'inclure dans l'état descriptif de division une cour dans les parties privatives des différents lots de copropriété et même de créer un lot privatif concernant cette cour ; que tel est le cas en l'espèce, le lot n° 15 constitué de la cour est bien un lot privatif au sens de la loi du 10 juillet 1965 dans le mesure où il est précisé dans l'acte que l'immeuble est divisé par lots énumérés comprenant « les quotes-parts afférentes à chacun de ces lots dans les parties communes » ; qu'il apparaît dès lors que les trois soeurs étaient propriétaires indivises du lot n° 15 et que sur ce lot Madame X... bénéficiait de la jouissance exclusive de la partie du terrain sur laquelle elle a réalisé les travaux critiqués ; que cette stipulation prive de fondement l'action des coindivisaires née des articles 815 et suivants du Code civil mais elle n'est pas de nature à faire écarter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; que sur ce point il convient de noter que la transformation de la fenêtre en porte-fenêtre n'est pas une atteinte aux parties communes justifiant l'exigence de l'unanimité des copropriétaires de l'article 26 dans la mesure où les travaux ne sont pas de nature à modifier la destination de l'immeuble ou les droits des autres copropriétaires fixés par l'état descriptif ; que cependant, force est de constater que si ces travaux sur les parties privatives sont conformes à la destination de l'immeuble, habitation ou exercice de profession non commerciale, ils portent inévitablement atteinte à son aspect extérieur, non seulement par la création du auvent mais aussi par l'exhaussement de la cour ; que dès lors, une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dans les termes de l'article 25b de la loi de 1965 précitée s'avérait nécessaire, la question de l'accord des indivisaires du lot étant sur ce point sans incidence ; qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée sur ce point avant les travaux, étant précisé qu'il est indifférent qu'à la date des travaux la copropriété n'ait pas été organisée ; que l'assemblée générale est toujours en mesure de ratifier a posteriori les travaux d'un copropriétaire ayant méconnu ces dispositions ; qu'en l'espèce, l'assemblée générale convoquée à la suite du jugement dont appel a autorisé les travaux réalisés en 1995 par délibération du 8 août 2007 13 qui n'a pas été contestée en justice ; que certes les consorts Y... invoquent un abus de majorité portant atteinte à leurs droits mais ils ne le caractérisent que par des préoccupations partisanes et des motifs spécieux entraînant une rupture d'égalité ; cependant que l'abus de majorité suppose que soit volontairement porté préjudice au copropriétaires minoritaire et ce, sans intérêt pour les autres copropriétaires ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, les travaux étant conformes à la destination de l'immeuble, utiles au copropriétaire et insusceptibles de priver les consorts Y... d'une quelconque place de parking ou de porter atteinte au caractère esthétique de l'immeuble ; qu'il apparaît dès lors, qu'en l'état de cette autorisation, l'action en démolition des consorts Y... ne peut plus prospérer et que le jugement doit être réformé sur ce point » (arrêt attaqué p. 8 et 9) ;
1° Alors que les résolutions relatives à des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 sont suspendues jusqu'à l'expiration du délai de contestation, qui est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle elles ont été adoptées ; qu'au cas présent, les demandeurs au pourvoi faisaient valoir dans leurs conclusions (p. 10) que le procès-verbal qui aurait autorisé les travaux litigieux n'avait pas été notifié à la date de leurs conclusions ; qu'en considérant que la résolution en cause n'aurait pas été contestée, sans vérifier si, à la date à laquelle elle statuait, le procès-verbal avait, ou non, fait l'objet d'une notification et, le cas échéant, d'une contestation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° Alors qu'il en est d'autant plus ainsi que l'autorisation donnée à Madame X... d'effectuer les travaux litigieux avait été donnée au cours de l'assemblée générale de la copropriété du 8 août 2007, dont le procès verbal n'a été signifié que le 20 septembre 2007 ; que les exposants ont introduit un recours contre les résolutions adoptées lors de cette assemblée, devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio, le 19 novembre 2007 ; qu'en retenant qu'une autorisation des travaux aurait été régulièrement donnée à Madame X... « par la délibération du 8 août 2007 qui n'a pas été contestée en justice », la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts Y... de leurs demandes de remise en l'état antérieur de la cour arrière et de la façade arrière de l'immeuble ;
Aux motifs qu'« aux termes de l'alinéa 2 de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les cours sont réputées parties communes à défaut de stipulations contraires dans le règlement de copropriété ou dans l'état descriptif de division ; que les copropriétaires ont ainsi la faculté d'inclure dans l'état descriptif de division une cour dans les parties privatives des différents lots de copropriété et même de créer un lot privatif concernant cette cour ; que tel est le cas en l'espèce, le lot n° 15 constitué de la cour est bien un lot privatif au sens de la loi du 10 juillet 1965 dans le mesure où il est précisé and l'acte que l'immeuble est divisé par lots énumérés comprenant « les quotes-parts afférents à chacun de ces lots dans les parties communes » ; qu'il apparaît dès lors que les trois soeurs étaient propriétaires indivises du lot n° 15 et que sur ce lot Madame X... bénéficiait de la jouissance exclusive de la partie du terrain sur lequel elle a réalisé les travaux critiqués ; que cette stipulation prive de fondement l'action des coindivisaires née des articles 815 et suivants du Code civil mais elle n'est pas de nature à faire écarter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; que sur ce point il convient de noter que la transformation de la fenêtre en porte-fenêtre n'est pas une atteinte aux parties communes justifiant l'exigence de l'unanimité des copropriétaires de l'article 26 dans la mesure où les travaux ne sont pas de nature à modifier la destination de l'immeuble ou les droits des autres copropriétaires fixés par l'état descriptif ; que cependant, force est de constater que si ces travaux sur les parties privatives sont conformes à la destination de l'immeuble, habitation ou exercice de profession non commerciale, ils portent inévitablement atteinte à son aspect extérieur, non seulement par la création du haut vent mais aussi par l'exhaussement delà cour ; que dès lors, une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dans les termes de l'article 25b de la loi de 1965 précitée s'avérait nécessaire, la question de l'accord des indivisaires du lot étant sur ce point sans incidence ; qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée sur ce point avant les travaux, étant précisé qu'il est indifférent qu'à la date des travaux la copropriété n'ait pas été organisée ; que l'assemblée générale est toujours en mesure de ratifier a posteriori les travaux d'un copropriétaire ayant méconnu ces dispositions ; qu'en l'espèce, l'assemblée générale convoquée à la suite du jugement dont appel a autorisé les travaux réalisés en 1995 par délibération du 8 août 2007 qui n'a pas été contestée en justice ; (…) qu'il apparaît dès lors, qu'en l'état de cette autorisation, l'action en démolition des consorts Y... ne peut plus prospérer et que le jugement doit être réformé sur ce point » (arrêt attaqué p. 8 et 9) ;
1°) Alors que, les juges du fond sont liés par les conclusions prises devant eux et ne peuvent modifier les termes du litige dont ils sont saisis ; qu'ainsi, les juges du fond ne peuvent pas dénaturer les conclusions d'une partie en y ajoutant un moyen qui n'y est pas exprimé ; qu'au cas présent, Madame X... soutenait que la création du jardin-terrasse qu'elle avait effectuée sur la partie du bien indivis dont elle avait la jouissance exclusive avait été effectuée avec l'accord des autres indivisaires, Mesdames A... et feue Madeleine Y... (conclusions adverses p. 7, quatrièmement ; et p. 9, § 3 à 6 ; p. 12, § 5 et 10) ; qu'en aucun cas, Madame X... n'avait soutenu que la clause lui attribuant la jouissance exclusive de la partie litigieuse de la cour arrière aurait privé ses coindivisaires de leurs droits nés, en tant que coindivisaires, des articles 815 et suivants du code civil et en particulier du droit de s'opposer à cette création ; qu'en se déterminant par tels motifs, relatifs à l'absence de droits des coindivisaires de s'opposer aux travaux litigieux du fait de l'existence d'une clause de jouissance exclusive accordée à Madame X..., la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et a ainsi violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
2°) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, de sorte que, quand un juge décide de relever d'office un moyen ou une fin de non-recevoir, il est tenu d'inviter les parties à s'en expliquer ; qu'au cas présent, en écartant d'office l'application des règles de l'indivision (articles 815 et suivants du Code civil) aux travaux effectués sur la partie du bien indivis sur laquelle Madame X... bénéficiait de la jouissance exclusive, sans inviter les parties à s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel n'a pas respecté le principe de la contradiction et a ainsi violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3°) Alors que la jouissance exclusive accordée à un indivisaire sur un bien ne lui confère pas la propriété du bien et ne met pas fin à l'indivision, laquelle ne peut cesser que par le partage ; que, dès lors, un indivisaire, même bénéficiaire de la jouissance exclusive sur une partie du bien, ne peut faire des travaux de modification sur le bien indivis sans l'accord des autres indivisaires ; qu'en retenant que la stipulation accordant la jouissance exclusive d'une partie de la cour à Madame X... priverait « de fondement l'action des coindivisaires née des articles 815 et suivants du Code civil », la cour d'appel a violé les articles 815, 815-2, 815-3 et 815-9 anciens du Code civil.
