LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'en constatant que l'absence de chauffage et d'accès normal, invoquée par M. X..., était contestée par la SCI Frislini et qu'aucun accord de cette dernière ni aucune décision de justice ne dispensait le locataire du règlement du loyer et des charges , la cour d'appel, qui en a déduit que le preneur ne pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution de ses obligations par la bailleresse pour dénier l'acquisition de la clause résolutoire et qui a relevé que le solde des loyers n'avait pas été acquitté dans le délai du commandement, a, sans commettre un déni de justice, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Bertin X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet d'une clause résolutoire, à compter du 23 avril 2005, d'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande d'expertise et d'AVOIR fixé à 3775,67 euros sa dette envers la SCI Frislini en loyers, charges, indemnités d'occupation jusqu'au mois de décembre 2005 inclus ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en vertu des obligations contractuelles qui lui incombent, monsieur X... est tenu de s'acquitter du montant des loyers et des charges qu'il s'est engagé à payer ; que monsieur X... ne conteste pas avoir été débiteur des sommes qui lui étaient réclamées par l'intermédiaire du commandement de payer, qui lui a été délivré le 22 février 2005, lequel rappelait la clause résolutoire insérée au bail ; qu'un décompte des sommes dues à cette date établi par l'Association Départementale pour l'Information sur le Logement (ADIL) révèle qu' au premier février 2005, l'intéressé restait devoir 4 528,10 € au titre des loyers impayés ; que c'est dès lors de manière exacte qu'après avoir retenu que monsieur X... ne s'était pas acquitté du solde des loyers dans le délai prévu au commandement, le premier juge a constaté que la résiliation du bail était intervenue le 23 avril 2005 ; que monsieur X... ne peut en effet, pour échapper à la résiliation du bail, pour défaut de paiement de loyer, soutenir que les lieux ne seraient pas chauffés ou insuffisamment, ou que son accès au local ne se ferait pas de manière normale, ou qu'il aurait été privé de l'usage de son jardin alors que ces éléments sont contestés par le bailleur, et qu'en toute hypothèse aucune décision de justice ni aucun accord de la SCI Frislini ne lui permettaient d'échapper au paiement du loyer et des charges et aux conséquences qui en résultent ; que la créance éventuelle dont pourrait disposer monsieur X... au titre des manquements qu'il invoque ne pouvant se compenser avec celle résultant du loyer prévu au contrat qui est une créance certaine ; qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a contesté la résiliation du bail ; que le décompte produit par le bailleur, non contesté par monsieur X... révèle qu'au 19 mars 2008, celui-ci restait devoir une somme de 8.080,51 € au titre des loyers impayés ; qu'il convient en conséquence de le condamner au paiement de cette somme ;
1°) ALORS QUE le juge doit trancher le litige qui lui est soumis ; que pour résilier le bail et condamner monsieur X... à l'arriéré de loyers, la cour d'appel a retenu que les éléments invoqués par le preneur étaient «contestés par le bailleur » ; qu'en refusant de trancher la question de savoir si les lieux étaient chauffés et si le preneur pouvait accéder normalement à son local, la cour d'appel a commis un déni de justice et a violé l'article 4 du code civil ;
2°) ALORS QUE le bailleur, tenu à une obligation de délivrance conforme, ne peut se dispenser d'exécuter cette obligation principale ; que s'il ne délivre pas le bien, ou ne le délivre que partiellement, le locataire peut faire jouer l'exception d'inexécution en refusant de payer le loyer ; que monsieur X... avait expressément invoqué le manquement par la SCI Frislini à son obligation de délivrance (conclusions d'appel signifiées le 10 avril 2007) ; qu'en énonçant que monsieur X... ne pouvait exciper d'aucune décision de justice ni d'aucun accord de la SCI Frislini lui permettant d'échapper au paiement du loyer, sans rechercher comme elle y avait été invitée, si le preneur ne pouvait opposer l'exception d'inexécution pour manquement par la SCI bailleresse à son obligation de délivrance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE monsieur X... communique cependant aux débats différentes photographies qui permettent de mettre en doute le caractère de confort et d'habitabilité du logement par rapport aux normes applicables en matière de baux d'habitation ; (…) ; qu'il n'en demeure pas moins, et indépendamment des torts qu'il avait en ne payant pas ses charges, que monsieur X... a été privé de chauffage et d'eau chaude dans son logement de sorte qu'un préjudice de jouissance a pu exister, contre lequel le bailleur ne l'a pas protégé ; que quoi qu'il en soit, monsieur X... en ne payant pas les loyers sans autorisation préalable du juge, de manière régulière, et malgré un commandement de payer, s'est exposé à la résiliation du bail, qui a été à juste titre constatée en référé ; que cet aspect juridique est donc tranché et la résiliation du bail acquise depuis le 23 avril 2005 ;
3°) ALORS QUE le caractère décent du logement mis à la disposition du locataire fait partie intégrante de l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur ; qu'après avoir constaté que le logement délivré à monsieur X... ne respectait pas les normes d'habitabilité imposées par la loi d'où s'induisait le manquement par la SCI Frislini à son obligation de délivrance, la cour d'appel ne pouvait se borner à relever l'existence d'un préjudice de jouissance et constater en conséquence la résiliation du bail ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 6, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989.
