LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 applicable à la cause ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 12 septembre 2008), que M. X..., propriétaire de lots dans une résidence de tourisme en copropriété, soutenant que le syndicat des copropriétaires du " Village cheval Lacanau n° 1 " (le syndicat) était dépourvu de syndic, a sollicité sur requête la désignation d'un administrateur provisoire ;
Attendu que pour rétracter l'ordonnance sur requête du 31 janvier 2007 et dire n'y avoir lieu à la désignation d'un administrateur provisoire, l'arrêt retient que les relevés d'identité bancaire et les relevés du compte ouvert par la société Investimmo plus, syndic auprès de " la Lyonnaise de banque ", produits aux débats mentionnent, en ce qui concerne la copropriété litigieuse, comme titulaire du compte " Investimmo plus EURL copro village cheval Lacanau " dès l'année 2005 ; qu'en conséquence la société Investimmo plus ayant rempli ses obligations légales relatives à l'ouverture d'un compte séparé par copropriété, son mandat n'est pas nul de plein droit ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que le syndicat était titulaire d'un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société Aplus Lacanau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Aplus Lacanau à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Aplus Lacanau ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR rétracté l'ordonnance sur requête du 31 janvier 2007 et d'AVOIR dit n'y avoir lieu à la désignation d'un administrateur provisoire ;
AUX MOTIFS QUE l'assemblée générale réunie le 22 avril 2006 a renouvelé le mandat de syndic de la société INVESTIMMO PLUS « selon les modalités définies dans le contrat de syndic joint à la convocation et dont elle accepte les clauses et conditions » tandis que le contrat de syndic mentionne qu'« il est consenti et accepté à compter du 1er janvier 2006 pour une durée d'une année ; il se terminera donc lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2006 » ; que certes la rédaction de cette clause est ambiguë à première lecture, puisqu'il est à la fois indiqué que ce mandat d'une durée d'un an commence à compter du 1er janvier 2006 alors que l'assemblée générale le renouvelant s'est réunie le 22 avril 2006 ce qui implique nécessairement que sa reconduction ne court qu'à compter de cette date pour qu'il ait une durée d'un an ; que de plus il est patent que l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre ne peut que se réunir bien postérieurement à cette date ; qu'en conséquence, la volonté des copropriétaires était à l'évidence de renouveler le mandat de la société INVESTIMMO PLUS pour une durée d'un an à compter du 22 avril 2006 ; que de ce fait la copropriété n'était pas dépourvue de syndic au sens de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 lorsque Monsieur X... a présenté sa requête en désignation d'un administrateur provisoire ; qu'il est par ailleurs acquis que le syndic encourt par application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 la nullité de plein droit de son mandat en l'absence d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ouvert dans les trois mois de sa désignation ; que si Monsieur B...
Y... dans son rapport relève les avances de trésorerie anormales faites par les sociétés gestionnaires du complexe touristique pour compenser le défaut de paiement par certains copropriétaires de leurs charges, il ne fait nullement état de l'absence de comptes séparés ouverts par la société INVESTIMMO pour chacun des syndicats qu'elle administre ; que bien au contraire l'audit en date du 14 septembre 2006 de Monsieur Z... mandaté par la société de garantie financière, de même que l'attestation de représentation des fonds des mandants établie le 30 juin 2006 par Monsieur A... expert comptable mettent en évidence l'existence de comptes bancaires séparés pour chacune des copropriétés gérées par INVESTIMMO ; qu'en outre les relevés d'identité bancaire et les relevés de compte ouvert auprès de « la lyonnaise de banque » produits aux débats mentionnent en ce qui concerne la copropriété litigieuse comme titulaire du compte « INVESTIMMO PLUS EURL COPRO VILLAGE CHEVAL LACANAU » dès l'année 2005 ;
1°) ALORS QUE le syndic doit, à peine de nullité de plein droit de son mandat, ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; que la nullité est ainsi encourue si le syndicat des copropriétaires n'apparaît pas comme le titulaire du compte bancaire ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter la nullité de plein droit du mandat de syndic de la société INVESTIMMO PLUS invoquée par l'exposant, que des comptes bancaires avaient été ouverts par le syndic « pour » chacune des copropriétés qu'il gérait et que les relevés bancaires produits aux débats mentionnaient « en ce qui concerne la copropriété litigieuse comme titulaire du compte « INVESTIMMO PLUS EURL COPRO VILLAGE CHEVAL LACANAU » (arrêt page 4, dernier al.) sans constater expressément que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Village Cheval Lacanau » était seul titulaire du compte bancaire litigieux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 al. 7 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE le contrat de syndic auquel renvoyait expressément la délibération d'assemblée générale du 22 avril 2006, précisait que la durée du mandat de la société INVESTIMMO PLUS était d'un an à compter du 1er janvier 2006 ; qu'en retenant, pour considérer que la copropriété n'était pas dépourvue de syndic à la date de la requête de Monsieur Hervé X..., que la volonté des copropriétaires était de renouveler le mandat de la société INVESTIMMO PLUS pour une durée d'un an à compter du 22 avril 2006, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de syndic, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic, toute clause contraire devant être réputée non écrite ; qu'en l'espèce, l'article 4 du contrat de syndic précisait, après avoir fixé les limites du mandat du nouveau syndic à une durée d'un an à compter du 1er janvier 2006, que celui-ci « se terminera ait donc lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2006 » (arrêt page 4, al. 3) ; qu'en prenant en considération cette mention, pour estimer que l'article 4 était ambigu dès lors qu'une telle assemblée n'avait pu se réunir que postérieurement au 31 décembre 2006, la Cour d'appel a donné au contrat un sens lui conférant une durée dépendant de la volonté du syndic, en violation de l'article 29 de la loi du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
