LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés que les stipulations de l'article 50 du règlement de copropriété n'imposaient pas au syndicat la présence d'un gardien puisqu'il pouvait employer une ou plusieurs personnes pour le service de l'immeuble et que la décision de le supprimer n'était pas contraire à la destination de l'immeuble ni aux droits de jouissance des copropriétaires, la cour d'appel, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguïté des clauses du règlement de copropriété rendait nécessaire et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la décision de l'assemblée générale de supprimer l'appartement réservé au gardien et ses locaux annexes et de leur mise en location devait être prise à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Le Chamoisy aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Le Chamoisy à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Les Bruants la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Le Chamoisy ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour la SCI Le Chamoisy.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Le Chamoisy de sa demande d'annulation des délibérations de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble Les Bruants du 22 février 2006 portant suppression de la loge du concierge et de ses locaux annexes et décidant de leur mise en location ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCI Le Chamoisy invoque les dispositions de l'article 16 du règlement de copropriété prévoyant qu'un appartement est réservé dans le bâtiment 2 au concierge de la copropriété ; que, cependant, selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la disposition de l'immeuble, de sorte que la stipulation comprise dans l'article 16 du règlement de copropriété ne peut avoir pour effet d'instituer de restriction au droit du copropriétaire concerné sur ce lot ; qu'il en résulte que le syndicat était libre de disposer à sa guise de l'appartement du gardien qui était devenu sa propriété ; que le syndicat des copropriétaires fait encore valoir, à juste titre, que les dispositions de l'article 50 du règlement de copropriété ne lui imposent pas d'avoir un gardien, puisqu'il prévoit seulement qu'il pourra employer une ou plusieurs personnes pour le service de l'immeuble ; que, dans une telle hypothèse, et lorsque la suppression du service de concierge ne porte atteinte ni à la disposition de l'immeuble ni aux modalités de jouissance des parties privatives, la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 suffit pour adopter la décision de supprimer l'emploi de concierge ; qu'en l'espèce, la décision de supprimer le gardien de l'immeuble n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ni aux droits de jouissance des copropriétaires ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le règlement de copropriété ne prévoit pas expressément la présence d'un concierge dans une disposition particulière mais stipule, dans les dispositions relatives aux charges qui sont communes, « le salaire et les charges afférentes du personnel employé par le syndicat, notamment le gardien d'immeuble » et dans les dispositions diverses, à l'article 50, que le syndicat a toute liberté pour engager des employés d'immeuble, mais que seule l'assemblée générale a le pouvoir de fixer le nombre et la catégorie d'emploi des préposés du syndicat ; qu'il est également prévu dans la disposition 16 p qu'un appartement est réservé dans le bâtiment 2 au concierge de la copropriété ; que seuls ces articles évoquent la question du gardien de l'immeuble ; (…) que, faute pour le règlement de stipuler la présence d'un concierge logé dans une disposition précise et, surabondamment, pour la SCI Le Chamoisy de préciser les dispositions contractuelles qui, dans le contrat de concierge, auraient été de nature à justifier ainsi d'un certain standing et une sécurité supplémentaire de l'immeuble, le syndicat a respecté la démocratie de la copropriété en décidant, dans les conditions légales de majorité, de supprimer le poste de concierge tel qu'existant et de modifier les conditions d'entretien des parties communes ;
ALORS, en premier lieu, QUE le syndicat des copropriétaires a pour mission essentielle de faire respecter le règlement de copropriété ; que, par suite, en l'état d'une stipulation du règlement de copropriété prévoyant qu'un appartement est réservé au concierge de la copropriété, il lui appartient, si aucune partie commune n'est disponible à cet effet, de louer ou d'acquérir un local destiné à l'habitation du gardien de l'immeuble ; qu'en considérant, dès lors, que le syndicat des copropriétaires était libre d'user à sa guise, parce qu'il l'avait acquis, du lot privatif constitué par l'appartement du gardien, la cour d'appel a violé les articles 9, 14 et 16 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil ;
ALORS, en deuxième lieu, QU'en considérant, pour déterminer à quelle majorité pouvait être décidée la suppression de l'emploi de gardien, que les dispositions de l'article 50 du règlement de copropriété n'imposaient pas d'avoir un gardien, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si cette obligation ne découlait pas de l'article 16 du même règlement, prévoyant qu'un appartement est réservé au concierge de la copropriété, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 26 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil ;
ALORS, en troisième lieu et subsidiairement, QUE l'article 16 du règlement de copropriété prévoit qu'un « appartement est réservé dans le bâtiment 2 au concierge de la copropriété » ; qu'en considérant néanmoins, par motifs adoptés, qu'aucune disposition précise du règlement de copropriété ne stipulait la présence d'un concierge logé, la cour d'appel a dénaturé cet acte et violé l'article 1134 du code civil.
