LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu que, par acte notarié du 24 août 1999, M. Jean X... a donné à bail à M. Y... un local à usage commercial et lui a consenti, jusqu'au 31 août 2004, une promesse de vente de ce local ; que cette promesse était assortie de conditions suspensives dont l'une consistait en l'acquisition par M. Y... d'une licence de quatrième catégorie utilisée pour l'exploitation du fonds, appartenant conjointement à M. Jean X..., ainsi qu'à son frère, M. Roger X... ; que M. Y... a notifié à M. Jean X... sa décision d'acquérir le local le 20 juillet 2004 et, constatant sa carence, l'a assigné en régularisation de la vente ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué (Chambéry, 24 juin 2008) de l'avoir débouté de sa demande tendant à voir juger parfaite la vente, alors, selon le moyen que toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ; que constitue une condition potestative celle subordonnant la réalisation de la vente d'un bien à l'acquisition d'un autre bien appartenant au vendeur quand bien même ce dernier bien appartiendrait conjointement à une tierce personne ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que M. Jean X..., promettant, était co-titulaire avec son frère M. Roger X..., de la licence de quatrième catégorie dont l'acquisition par M. Y... était érigée en condition suspensive de la vente de l'immeuble appartenant à M. Jean X... ; qu'en énonçant que cette condition n'était pas purement potestative dès lors qu'il était également du pouvoir de M. Roger X... d'empêcher sa réalisation alors même que le refus de M. Jean X... de céder la licence dont il était co-titulaire rendait impossible toute cession de celle-ci et qu'en conséquence il était du pouvoir de M. Jean X... de faire arriver ou d'empêcher la réalisation de l'évènement érigé en condition suspensive, la cour d'appel a violé les articles 1170 et 1174 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que la réalisation de la condition suspensive dépendait d'un événement qu'il était au pouvoir d'empêcher non seulement de M. Jean X..., mais aussi de son frère, M. Roger X..., lequel n'était pas partie à l'acte du 24 août 1999, d'autre part, que le refus de ce dernier a suffi à empêcher la réalisation de la condition suspensive et, par voie de conséquence, à faire obstacle à la vente du local commercial, la cour d'appel a pu retenir que cette condition suspensive qui n'était pas à la seule discrétion de M. X..., n'était pas potestative ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci après annexé :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de l'avoir débouté de sa demande en paiement de dommages intérêts ;
Attendu que la cour d'appel, par une interprétation souveraine, a estimé qu'il n'était pas établi que M. Jean X... soit responsable du refus de son frère qui a suffi à empêcher la réalisation de la condition suspensive, de sorte que sa mauvaise foi ne peut être retenue ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Y... de sa demande aux fins de voir dire et juger parfaite la vente conclue entre M. Jean X... et M. Farid Y... concernant les droits et immobiliers constituant les lots n° 2 et 5 de l'immeuble cadastré section AH 92, 94, 96, 98, 99 et 45 à SAINT JEAN DE MAURIENNE (Savoie), de voir dire et juger que M. Jean X... devra procéder à la signature de l'acte authentique de vente, et de voir condamner M. Jean X... à lui rembourser l'ensemble des loyers versés à celui-ci depuis le 25 août 2004 ;
Aux motifs qu'"il résulte de l'acte du 24 août 1999 que la promesse portait uniquement sur la vente du local commercial au prix de 470 000 francs dans lequel n'était pas inclus le prix de la licence IV ; que selon les énonciations du procès-verbal de carence du 15 octobre 2004, Monsieur Y... a déclaré que la condition relative à la vente de la licence IV avait, au moment de la signature de la promesse de vente, été stipulée pour lui imposer d'acquérir cette licence avec le local commercial ; que le premier juge a énoncé à bon droit que cette condition suspensive n'était pas potestative dès lors que sa réalisation dépendait d'un événement qu'il était au pouvoir d'empêcher non seulement de Monsieur Jean X... mais aussi de Monsieur Roger X..., lequel n'était pas partie à l'acte du août 1999 ; que certes Monsieur Jean X... ne pouvait pas, sans mauvaise foi, refuser d'emblée la cession de la licence IV à Monsieur Y... ; que toutefois, il n'est pas établi qu'il est responsable du refus de Monsieur Roger X... qui n'était pas obligé envers Monsieur Y... par l'acte du 24 août 1999, étant observé que ce dernier ne prétend au bénéfice du pacte de préférence prévu par l'acte du 27 septembre 1999 à raison d'une offre de vente de la licence par Messieurs X... ; que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, le refus de Monsieur Roger X... a suffi à empêcher la réalisation de la condition suspensive et, par voie de conséquence, à faire obstacle à la vente du local commercial ; qu'est donc inefficace la levée de l'option notifiée le 20 juillet 2004 par Monsieur Y... et qu'est mal fondée la prétention de ce dernier à faire juger que la vente du local commercial est parfaite et à réclamer à Monsieur Jean X... réparation de son préjudice et remboursement des loyers versés après le 25 août 2004 ;
Alors que toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ; que constitue une condition potestative celle subordonnant la réalisation de la vente d'un bien à l'acquisition d'un autre bien appartenant au vendeur quand bien même ce dernier bien appartiendrait conjointement à une tierce personne ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que M. Jean X..., promettant, était co-titulaire avec son frère M. Roger X..., de la licence de quatrième catégorie dont l'acquisition par M. Y... était érigée en condition suspensive de la vente de l'immeuble appartenant à M. Jean X... ; qu'en énonçant que cette condition n'était pas purement potestative dès lors qu'il était également du pouvoir de M. Roger X... d'empêcher sa réalisation alors même que le refus de M. Jean X... de céder la licence dont il était co-titulaire rendait impossible toute cession de celle-ci et qu'en conséquence il était du pouvoir de M. Jean X... de faire arriver ou d'empêcher la réalisation de l'évènement érigé en condition suspensive, la cour d'appel a violé les articles 1170 et 1174 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... de sa demande aux fins de voir condamner M. Jean X... au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
Aux motifs que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, le refus de M. Roger X... a suffi à empêcher la réalisation de la condition suspensive et, par voie de conséquence, à faire obstacle à la vente du local commercial, Alors que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que manque à son devoir de loyauté le vendeur d'un local commercial qui, après avoir convenu avec l'acheteur de ce que la vente de l'immeuble était assortie d'une condition suspensive tenant à l'acquisition concomitante par ce même acheteur de la licence de 4e catégorie dont le vendeur était co-titulaire avec son frère, refuse en définitive de céder cette licence alors même que l'acquéreur a déjà conclu le prêt dont l'obtention était également érigée en condition suspensive, aux fins de payer le prix d'acquisition de l'immeuble ; qu'en ne recherchant pas si M. André X... n'avait pas manqué à son devoir de loyauté en agissant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil.
