LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1709 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 22 mai 2008), que la société A La Petite Jeannette (la société), locataire de locaux à usage commercial propriété des consorts Y..., a assigné ces derniers pour voir ordonné le renouvellement du bail à compter du 8 février 2004 ; que les consorts Y... ont reconventionnellement sollicité que soit déclaré valable le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d'éviction notifié le 22 mars 2004;
Attendu que pour rejeter la demande de la société, la cour d'appel retient que l'omission par le preneur du respect de son obligation légale d'appeler le propriétaire à l'acte de sous-location constitue un manquement instantané et irréversible, insusceptible de régularisation et donc sans nécessité de mise à demeure préalable, que l'acte du 22 mars 2004 vise expressément la sous-location irrégulière, qu'il résulte de l'extrait Kbis produit que M. Z..., gérant de la société, a exploité en son nom personnel du 5 novembre 1999 au 19 septembre 2003, date de sa radiation, dans les lieux loués, une activité de commerce d'articles d'habillement, qu'est démontrée l'exercice d'une activité effectivement gérée à titre personnel par M. Z... dans les locaux donnés à bail et qu'est ainsi caractérisée la mise à disposition, par la société, de locaux dans lesquels est exercée une activité commerciale et ce sans l'autorisation du bailleur, c'est-à-dire l'existence d'une sous-location irrégulière et interdite, laquelle constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mise à disposition des locaux avait entraîné le paiement d'un prix ou la fourniture d'une contrepartie, condition de la sous-location, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision;
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PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer à la société A La Petite Jeannette,à M. A..., ès qualités, et à la société Beuzeloc, ès qualités, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat aux Conseils pour la société A La Petite Jeannette et M. A..., ès qualités
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement en ses dispositions relatives au refus de renouvellement du bail, débouté la SARL A La Petite Jeannette et Maître A..., ès qualité, de leur demande de renouvellement du bail, en conséquence ordonné l'expulsion de la société locataire et fixé la créance d'indemnité d'occupation des propriétaires ;
AUX MOTIFS QUE « 1 Sur le refus de renouvellement du bail
En application de l'article L 145-17 du code de commerce, le renouvellement sans indemnité d'éviction peut être refusé pour motif grave et légitime ou s'il y a eu interruption non justifiée de l'exploitation du fonds dans les trois ans précédant la demande.
Cependant, si le motif invoqué est une inexécution contractuelle, ou s'il s'agit de la cessation d'exploitation injustifiée, le motif ne peut être invoqué qu'après mise en demeure restée infructueuse après un mois.
Toutefois cette mise en demeure n'est pas nécessaire quand la faute du locataire présente un caractère irrémédiable.
En l'espèce le refus de renouvellement du 22 mars 2004 est motivé par les manquements suivants :
* sous-location interdite,
* atteinte à la destination des lieux (usage des étages pour stockage et bureaux, au lieu de l'habitation),
* défaut de garnissement et d'exploitation des locaux à compter de novembre 2003,
* défaut d'entretien de la devanture et de ravalement de la façade.
Le commandement notifié le 17 février 2004 mettait la société locataire en demeure de faire cesser les manquements suivants :
* la cessation d'exploitation depuis le 15 novembre 2003 et le défaut de garnissement,
* le défaut d'entretien.
Par ailleurs, l'omission par le preneur de respecter les dispositions de l'article L 145-31 du code de commerce selon lesquelles le propriétaire est appelé à concourir à l'acte de sous-location constituant un manquement instantané et irréversible qui ne peut ni se poursuivre ni se régulariser, la mise en demeure prévue par l'article L 145-17 du code de commerce ne peut être exigée.
Par ailleurs, ce fait constitue un motif grave et légitime de nature à justifier le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.
En l'espèce, outre le rappel des dispositions légales susvisées, les stipulations du bail prévoyaient que la sous-location devait être réalisée par acte authentique.
Contrairement aux termes du jugement, la sous-location irrégulière était expressément visée dans l'acte du 22 mars 2004, page 2.
Elle est contestée par le preneur.
Cependant il résulte de l'extrait Kbis produit que M. Z..., gérant de la SARL A LA PETITE JEANNETTE a exploité en son nom personnel du 5 novembre 1999 au 19 septembre 2003, date de sa radiation, dans les lieux loués, une activité de commerce d'articles d'habillement, dont il est mentionné que l'établissement principal est situé ..., cette adresse étant précisément celle de la société A LA PETITE JEANNETTE.
Le preneur soutient qu'il s'agit d'une domiciliation administrative, que par ailleurs l'activité ainsi exercée est saisonnière et que seuls étaient conclus des baux de courte durée.
Cependant, le domicile est le lieu dans lequel une personne est présumée demeurer et exercer une activité personnelle en permanence et le fait que divers baux précaires aient été conclus concernant d'autres locaux n'est pas à lui seul de nature à renverser cette présomption, étant précisé surabondamment que ces actes, non enregistrés au registre du commerce n'ont aucune date certaine et ne sont pas opposables au bailleur.
Nonobstant le caractère saisonnier allégué de l'activité exercée, il est admis par la société appelante dans ses écritures qu'est assurée à l'adresse litigieuse "la gestion commerciale et la vie administrative" de l'activité exercée en nom propre par M. Z... laquelle doit nécessairement être exercée tout au long de l'année, de même que le stockage des articles hors périodes des baux précaires, ceux-ci étant conclus chaque année entre les mois de septembre et de mars uniquement.
Est ainsi démontré l'exercice d'une activité effectivement gérée à titre personnel par M. Z... dans les locaux donnés à bail par Mmes Y... à la SARL A LA PETITE JEANNETTE.
Cette situation est corroborée par le constat d'huissier dressé le 2 mars 2004, le rapport établi par le cabinet Lebertre le 30 janvier 2004 à la requête du gérant de la société locataire, et le courrier adressé par celui-ci au bailleur le 17 février 2004, dont il résulte que contrairement à la désignation contractuelle des locaux ci-dessus rappelée – le bail étant dans son ensemble soumis au statut des baux commerciaux et une partie des locaux étant réservée à l'habitation -, le premier étage est utilisé pour stocker des vêtements répartis dans deux pièces et rangés dans des meubles ou sur des portants, que des bureaux pourvus d'appareils informatiques et télécom ont été installés au deuxième étage, et que le troisième étage est également utilisé en réserves et bureaux.
Or, la destination des lieux se caractérise par l'affectation contractuelle donnée par les parties conformément à leur commune intention et non comme prétendu par le preneur par la destination réelle qui en est faite.
Par ailleurs, une personne morale ne pouvait occuper bourgeoisement un appartement, la clause d'habitation contenue dans le bail doit être entendue comme l'autorisation d'en accorder la jouissance à l'un des représentants personnes physiques de la société locataire.
S'il est vrai que ces constatations sont postérieures à la cessation d'activité de M. Z..., celui-ci dans son courrier du 17 février 2004, ainsi que dans ses écritures, admet que les étages de l'immeuble ont toujours été utilisés antérieurement, et donc au temps de son exploitation personnelle, de manière identique aux constat et rapport susvisés.
Est ainsi caractérisée la mise à disposition, par la société A la Petite Jeannette de locaux dans lesquels sont exercés une activité commerciale et ce sans l'autorisation du bailleur, c'est-à-dire l'existence d'une souslocation irrégulière et interdite, laquelle constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, sans que puisse être exigée la mise en demeure exigée par l'article L 145-17 du code de commerce.
En conséquence, le jugement sera réformé et la SARL A la Petite Jeannette et Me A... es qualité seront déboutés de leur demande de renouvellement du bail, sans qu'il y ait lieu d'examiner l'argumentation respectivement développée par les parties sur les autres griefs » ;
ALORS QUE le contrat de sous-location est un contrat de louage, soumis aux dispositions de l'article 1709 du code civil, conclu par un preneur par lequel celui-ci s'oblige à faire jouir un tiers de tout ou partie des locaux qu'il loue, pendant un certain temps et moyennant un certain prix que le tiers s'oblige à lui payer ;
D'où il résulte qu'en déduisant de la seule domiciliation d'un tiers dans les locaux loués l'existence d'une sous-location interdite, la Cour d'appel a violé l'article 1709 du code civil ensemble l'article L. 145-31 du Code de commerce ;
ALORS SUBSIDIAIREMENT D'ABORD QUE dans ses conclusions d'appel, la société la Petite Jeannette et Me A... faisaient valoir (p. 16 et 17) que M. Z... n'avait jamais exercé la moindre activité commerciale dans les locaux exploités par la société, qu'il n'y avait aucune contrepartie à sa domiciliation à l'adresse du siège social de la société puisqu'aucun loyer n'était versé, enfin que si M. Z... avait été inscrit au registre du commerce c'était parce qu'il avait exploité en son nom personnel pendant près de trois ans à Deauville et qu'il s'était simplement domicilié ... afin de faciliter la gestion administrative de son propre fonds et permettre notamment la réception de courrier, sans y exercer aucune activité commerciale ;
Qu'en retenant qu'il était admis par la société la Petite Jeannette qu'était assurée à l'adresse litigieuse « la gestion commerciale et la vie administrative de l'activité exercée en nom propre par M. Z..., laquelle doit nécessairement être exercée tout au long de l'année » et donc « l'exercice d'une activité effectivement gérée à titre personnel par M. Z... dans les locaux donnés à bail par Mmes Y... à la SARL A la Petite Jeannette » la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions de la société d'où résultait que M. Z... s'était simplement domicilié dans les locaux qu'elle exploitait sans y exercer la moindre activité ; qu'elle a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS ENSUITE QUE dans sa correspondance adressée le 17 février 2004 aux propriétaires, la société la Petite Jeannette se bornait à s'expliquer sur la mise en demeure qu'elle avait reçue à l'effet d'une part de reprendre l'exploitation du magasin, d'autre part d'entretenir la façade ; qu'elle y rappelait qu'elle avait entrepris des travaux de rénovation de la boutique en précisant que « les bureaux de la société sont en fonctionnement normal au deuxième étage, avec leurs meubles ordinateurs, archives etc … et qu'en aucun cas l'immeuble n'est vide » et demandait aux propriétaires de mettre en oeuvre les moyens nécessaires pour effectuer les remises en état relevant de la responsabilité des bailleresses pour qu'elle puisse reprendre son exploitation normalement dans le délai fixé au 17 mars 2004 ;
Qu'en estimant que cette correspondance était de nature à conforter l'exercice d'une activité gérée à titre personnel par M. Z... dans les locaux loués avant le 19 septembre 2003 (date de sa radiation du registre du commerce) et caractérisait l'existence d'une sous-location interdite constituant un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, la Cour d'appel a dénaturé le contenu clair et précis des termes de cette correspondance, en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS EN OUTRE QUE le constat d'huissier du 2 mars 2004 établi à la demande de la société la Petite Jeannette se bornait en réponse à la mise en demeure de regarnir le local commercial et de rouvrir le magasin, non garnissage contesté par la société, à faire l'inventaire des éléments contenus dans l'immeuble loué, l'état des locaux, et des éléments contenus dans un autre immeuble situé à Deauville ;
Qu'en estimant qu'il en résultait la preuve d'une sous location irrégulière consentie à M. Z... pour y exploiter à titre personnel une activité commerciale, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du constat, en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS ENFIN QUE le rapport du cabinet Lebertre du 30 janvier 2004 se bornait à déterminer la consistance des travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble et leur coût en précisant les désordres constatés, leur nature et leur coût ;
Qu'en estimant qu'il en résultait la preuve d'une sous location irrégulière consentie à M. Z... pour exploiter dans les locaux loués une activité commerciale à titre personnel, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce rapport, en violation de l'article 1134 du code civil.
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