LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 27 mars 2008), que, par acte du 26 avril 1985, la société Bail investissement a donné à bail à la société Restolud des locaux à usage commercial pour une durée de neuf ans commençant à courir à compter du 1er juillet 1985 ; que par acte du 16 juin 1994, la société Bail investissement a notifié à la société Restolud un refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes ; que la société Restolud a assigné la société Bail investissement, aux droits de laquelle se trouve la Société foncière des régions, pour voir dire infondés les motifs invoqués à l'appui du refus de renouvellement et obtenir réparation du préjudice causé par l'éviction ; qu'un jugement du 18 mai 1999, confirmé par un arrêt du 5 juillet 2001, a fait droit à cette demande et, avant dire droit, sur le montant des indemnités auxquelles pouvait prétendre la société Restolud, a ordonné une expertise ;
Sur le septième moyen, ci après annexé :
Attendu que la cour d'appel n'ayant pas débouté la société Restolud de sa demande de capitalisation des intérêts sur l'indemnité allouée en réparation du préjudice de jouissance mais ayant omis de statuer sur ce chef de demande, cette omission peut être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile ;
D'où il suit que le moyen n'est pas recevable ;
Sur le huitième moyen, ci après annexé :
Attendu que, sous couvert d'un défaut de réponse à des conclusions, soutenant que la somme de 14 255,39 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie devait produire des intérêts dans les termes de l'article L. 145 40 du code de commerce à compter de la rupture du bail, le moyen critique une omission de statuer sur ce chef de demande, que cette omission pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, le moyen n'est pas recevable ;
Mais sur le quatrième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que la cour d'appel s'est bornée, dans le dispositif de sa décision, à débouter la société Restolud de ses demandes d'indemnisation au titre d'améliorations ou incorporations apportées aux lieux loués ;
Qu'en statuant ainsi, sans donner aucun motif à sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'a pas lieu de statuer sur les premier, deuxième, troisième, cinquième, sixième et neuvième moyens, dont aucun ne serait susceptible de permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Restolud de sa demande tendant à voir condamner la Société foncière des régions à lui verser en réparation de la perte de l'investissement immobilier la somme de 150 000 euros au titre des améliorations ou incorporations apportées aux locaux loués, l'arrêt rendu le 27 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Restolud et de la Société foncière des régions ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour la société Restolud.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la seule somme de 231.500 l'indemnité d'éviction et de réinstallation due par la Société FONCIERE DES REGIONS à la Société RESTOLUD ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'indemnité d'éviction, s'agissant de la valeur vénale du fonds, l'évaluation retenue par l'expert excède notablement ce que dictent à la fois les méthodes les plus habituelles d'évaluation, et les circonstances de la cause ; qu'il est préférable de fonder le calcul sur les trois dernières années d'exploitation, de sorte de ne pas préjuger de la responsabilité du bailleur dans l'érosion du chiffre d'affaires dès la cinquième année ; qu'en outre, il n'est jamais retenu un pourcentage de 100 %, sauf pour des commerces en pleine expansion, ce qui n'était pas du tout le cas de la Société RESTOLUD ; que l'expert a d'ailleurs eu conscience de ces considérations, puisqu'il a distingué la restauration de la vente à emporter et a écarté la dernière année d'exploitation ; qu'il n'a cependant pas tiré toutes les conséquences de son raisonnement ; que, par suite, l'offre du bailleur (227.000 ) apparaît rigoureuse et conforme aux faits de la cause ; que seuls les intérêts légaux peuvent assortir cette condamnation (arrêt, p. 3) ;
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; que, dans son rapport du 31 juillet 2000, l'expert judiciaire, Monsieur X..., avait évalué le montant de l'indemnité d'éviction en affectant au chiffre d'affaires pour l'activité de la « vente à emporter » un pourcentage de 50 % et au chiffre d'affaires pour l'activité de restauration le pourcentage de 100 % ; qu'en affirmant, pour écarter les calculs de l'expert, qu'il n'était jamais retenu un pourcentage de 100 % sauf pour des commerces en pleine expansion, ce qui n'était pas le cas de la Société RESTOLUD, quand l'expert n'avait pas calculé l'indemnité d'éviction uniquement en retenant un tel pourcentage, la Cour d'appel, qui a dénaturé ce rapport d'expertise, a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE si le juge n'est pas lié par les conclusions du technicien, il est tenu de motiver sa décision lorsqu'il s'en écarte ; qu'en retenant également, pour refuser l'évaluation de l'expert judiciaire relative à l'indemnité d'éviction, qu'il était préférable de fonder le calcul sur les trois dernières années d'exploitation, de sorte de ne pas préjuger de la responsabilité du bailleur dans l'érosion du chiffre d'affaires dès la cinquième année, sans justifier autrement qu'elle puisse s'écarter ainsi des conclusions de Monsieur X..., lequel avait considéré que la baisse du chiffre d'affaires du fonds de commerce de la Société RESTOLUD résultait de l'état très dégradé des lieux dû à la carence de la Société FONCIERE DES REGIONS dans l'exécution de son obligation d'entretien, de sorte qu'il convenait de prendre en compte les chiffres d'affaires de plus de trois années, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître la chose jugée par une précédente décision ; que, par un arrêt du 5 avril 2001, la Cour d'appel de DOUAI avait irrévocablement jugé que l'exploitation du fonds de commerce par la Société RESTOLUD avait été gravement perturbée par les carences de la Société FONCIERE DES REGIONS dans la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin à différents désordres ; qu'au demeurant, en considérant qu'il était préférable de fonder le calcul de l'indemnité d'éviction sur les trois dernières années d'exploitation, de sorte de ne pas préjuger de la responsabilité du bailleur dans l'érosion du chiffre d'affaires dès la cinquième année, quand, par cet arrêt, passé en force de chose jugée, la responsabilité du bailleur avait été irrévocablement reconnue, la Cour d'appel a violé l'article 480 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE si le juge n'est pas lié par les conclusions du technicien, il est tenu de motiver sa décision lorsqu'il s'en écarte ; que, de même, en affirmant que pour évaluer la valeur vénale d'un fonds de commerce il n'était jamais retenu un pourcentage de 100 % sauf pour des commerces en pleine expansion, sans s'expliquer sur l'incidence pour cette évaluation de la situation du local loué par la Société RESTOLUD, laquelle avait été considérée comme exceptionnelle par l'expert judiciaire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société RESTOLUD de sa demande tendant à la condamnation de la Société FONCIERE DES REGIONS à lui rembourser ses frais de déménagement ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'indemnité d'éviction, s'agissant des indemnités connexes, les frais de déménagement ne sont justifiés par aucune facturation ; que la Société RESTOLUD indique avoir été aidée par des amis, ce qui présume qu'elle n'a pas payé de frais à ce titre (arrêt, p. 3) ;
1°) ALORS QUE le bailleur est tenu de verser au preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que cette indemnité comprend les frais normaux de déménagement, sauf dans le cas où le bailleur fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'il appartient, dès lors, au bailleur de rapporter la preuve de ce que le préjudice subi par le preneur causé par le défaut de renouvellement du bail ne comprend pas les frais de déménagement ; qu'en déboutant néanmoins la Société RESTOLUD de sa demande tendant à voir prendre en compte les frais de déménagement dans le calcul de l'indemnité d'éviction, pour la raison qu'ils n'étaient justifiés par aucune facturation, quand il appartenait à la Société FONCIERE DES REGIONS de rapporter la preuve de ce que le préjudice ne comprenait pas les frais de déménagement, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
2°) ALORS QU' en ajoutant, pour débouter la Société RESTOLUD de sa demande tendant à voir la Société FONCIERE DES REGIONS condamnée à lui rembourser ses frais de déménagement, que ce déménagement avait été réalisé par des amis, sans rechercher si ledit déménagement n'avait pas néanmoins causé à la Société RESTOLUD un préjudice constitué par les frais de transport et la perte de temps que devait réparer l'indemnité d'éviction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la seule somme de 231.500 l'indemnité d'éviction et de réinstallation due par la Société FONCIERE DES REGIONS à la Société RESTOLUD, limitant ce faisant le montant des frais de réinstallation à la somme de 4.500 ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'indemnité d'éviction, s'agissant des indemnités connexes, les frais de réinstallation, en l'état d'une réinstallation qui n'a toujours pas eu lieu 10 ans après l'abandon du local litigieux, ne sauraient permettre à l'ex-locataire de mener une activité inconnue aux frais de l'ex-bailleur ; que la Société RESTOLUD ne peut prétendre, sur ce point, à plus de 1.500 par an pendant trois ans, temps pendant lequel il est concevable de garder une société en attente de la réanimer ; que seuls les intérêts légaux peuvent assortir cette condamnation (arrêt, p. 3) ;
ALORS QUE les frais de réinstallation sont à la charge du bailleur qui n'a pas renouvelé le bail ; qu'en retenant, pour fixer à la somme de 1.500 , uniquement sur trois ans, au titre des frais de réinstallation, que cette durée était le temps concevable « pour garder une société en attente de la réanimer », sans rechercher si cette durée ne devait être plus longue en ce que la Société RESTOLUD n'avait pu être « réanimée » plus rapidement pour la simple raison que le bailleur n'avait versé aucune indemnité d'éviction, retardant de la sorte toute réinstallation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société RESTOLUD de sa demande tendant à voir condamner la Société FONCIERE DES REGIONS à lui verser une somme de 150.000 au titre d'« améliorations » ou d'« incorporations », en réparation de la perte de l'investissement immobilier ;
ALORS QUE tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la Société RESTOLUD avait sollicité la condamnation de la Société FONCIERE DES REGIONS au paiement d'une somme de 150.000 en réparation du préjudice causé par la perte du bénéfice des travaux d'embellissement réalisés dans les locaux loués, c'est-à-dire des « améliorations » ou « incorporations » réalisées ; qu'en déboutant la Société RESTOLUD de cette demande, sans assortir sa décision du moindre motif, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société RESTOLUD de sa demande tendant à la condamnation de la Société FONCIERE DES REGIONS au versement d'une somme de 100.000 à titre de réparation du préjudice constitué par la perte du droit au bail ;
AU MOTIF QUE la disparition pure et simple du droit au bail, dont la Société RESTOLUD entend faire un autre chef de réclamation, n'est pas distincte, ni en droit ni en fait, de l'indemnité d'éviction (arrêt, p. 4) ;
ALORS QUE le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ; qu'en déboutant la Société RESTOLUD de sa demande tendant à la réparation du préjudice constitué par la perte du droit au bail dès lors que cette demande n'était pas distincte de celle tendant à obtenir une indemnité d'éviction, quand cette indemnité avait été calculée uniquement en fonction du chiffre d'affaires de la Société RESTOLUD, de sorte qu'elle n'avait pas pu réparer la perte du droit au bail causée par le défaut de renouvellement, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du Code de commerce.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Société FONCIERE DES REGIONS à verser à la Société RESTOLUD uniquement la somme de 175.000 au titre de la réparation du trouble de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant de l'indemnité pour trouble de jouissance, le principe d'une indemnisation à ce titre, et le lien de causalité entre les infiltrations ou les autres désordres du bâtiment et la baisse de chiffres ne sauraient être remis en cause sans contredire directement l'arrêt rendu par cette Cour le 5 juillet 2001 ; que seule demeure la question du chiffrage de ce préjudice ; que l'approche de l'expertise amiable de Monsieur Y... ne peut pas être retenue ; que cet expert, au rebours précisément de toute recherche de causalité, établit des « ratios de rentabilité » qui accordent au montant du loyer lui-même une fiabilité absolue, et qui font litière de tous les facteurs de baisse du chiffre qui ont pu intervenir, tels que la lassitude pour les parcs d'attractions, le désintérêt pour la ville du TOUQUET, une érosion qualitative de la cuisine, une surévaluation du prix des menus ; que l'approche de l'expertise amiable de Monsieur Y... ne peut pas être retenue ; qu'autrement dit, il est tout au plus possible de considérer la baisse du niveau des affaires entre 1985 et 1996, de l'attribuer pour partie seulement aux infiltrations et désordres qui ont perturbé le service des meilleures tables du restaurant, comme en attestent divers constats ; que cette baisse du rythme de l'affaire s'est traduite par une diminution des achats et de la masse salariale, critères caractéristiques et principaux en matière de restauration ; que, selon les tableaux de l'expert de la Société REVIGESTION, ces masses ont crû, jusque fin 1990, puis se sont érodées, soit l'une soit l'autre, jusqu'en 1997, les pertes d'exploitation atteignant environ 300.000 ; que la Cour dispose des éléments suffisants pour accorder à la Société RESTOLUD de ce chef une somme de 175.000 (arrêt, p. 4) ;
1°) ALORS QUE tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; qu'en affirmant qu'elle disposait d'éléments suffisants pour évaluer le préjudice subi par la Société RESTOLUD du fait du trouble de jouissance à la seule somme de 175.000 , sans nullement indiquer sur quels éléments elle fondait sa décision, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la réparation d'un dommage doit être intégrale ; qu'au demeurant, en évaluant le préjudice subi par la Société RESTOLUD du fait du trouble de jouissance à la seule somme de 175.000 , en retenant que la baisse du chiffre d'affaires pouvait être attribuée pour partie seulement aux désordres, ce qui n'était pas de nature à caractériser que le préjudice résultant de ceux-ci était intégralement réparé, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
3°) ALORS QUE tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que des motifs d'ordre général constituent une absence de motifs ; qu'en affirmant également, pour évaluer le préjudice subi par la Société RESTOLUD du fait du trouble de jouissance à la seule somme de 175.000 , que la diminution du chiffre d'affaires pouvait être la conséquence de la lassitude pour les parcs d'attractions, du désintérêt pour la ville du TOUQUET, d'une érosion qualitative de la cuisine et d'une surévaluation du prix des menus, la Cour d'appel, qui a statué par des motifs généraux, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SEPTIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société RESTOLUD de sa demande tendant à voir ordonner la capitalisation des intérêts sur l'indemnité allouée en réparation du préjudice de jouissance.
AU MOTIF QUE la Cour dispose des éléments suffisants pour accorder à la Société RESTOLUD du chef du trouble de jouissance la somme de 175.000 (arrêt, p. 4) ;
ALORS QUE les seules conditions apportées par la loi pour que les intérêts échus des capitaux produisent des intérêts sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu'il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière ; qu'en déboutant, par suite, la Société RESTOLUD de sa demande de capitalisation des intérêts sur la somme allouée en réparation du trouble de jouissance, quand pourtant elle en avait formé la demande et qu'il s'agissait d'intérêts dus pour plus d'une année entière, la Cour d'appel a violé l'article 1154 du Code civil.
HUITIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société RESTOLUD de sa demande tendant à voir la Société FONCIERE DES REGIONS condamnée à lui verser les intérêts sur la somme de 14.225,39 due au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
AU MOTIF QUE le dépôt de garantie, d'un montant de 14.225,39 , doit être restitué (arrêt, p. 5) ;
ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, la Société RESTOLUD soutenait que la somme de 14.225,39 , correspondant à la restitution du dépôt de garantie, devait produire des intérêts dans les termes de l'article L. 145-40 du Code de commerce, et ce à compter de la rupture du bail ; qu'en condamnant la Société FONCIERE DES REGIONS à verser la seule somme de 14.225,39 due au titre de la restitution du dépôt de garantie, sans nullement répondre à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
NEUVIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Société RESTOLUD à verser à la Société FONCIERE DES REGIONS la somme de 50.161,50 en paiement d'indemnités d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE l'occupation de la fin du bail (16 juin 1994) au départ des lieux (31 mars 1997) demeure à la charge de la Société RESTOLUD, moins ce qui a été payé ; que l'expert a opéré le calcul de la dette, soit 57.849 , déduction faite des versements de la Société RESTOLUD, quoi que soutienne cette dernière ; qu'il a pratiqué un abattement dont la Cour ne perçoit pas le fondement ; que la Société RESTOLUD a payé encore, instance pendante, 13.769 ; que les parties s'accordent sur le montant des charges, soit 6.080 ; qu'au total, la somme de 50.161,50 reste due par la Société RESTOLUD (arrêt, p. 5) ;
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; qu'il apparaissait clairement, à la lecture des deux rapports d'expertise de Monsieur X..., que ce dernier avait calculé le montant de l'indemnité d'occupation due à la Société FONCIERE DES REGIONS en omettant de tenir compte de la somme de 143.386,60 versée par la Société RESTOLUD en paiement de cette indemnité ; qu'en retenant, à l'inverse, que cette somme avait été prise en compte par Monsieur X..., en sa qualité d'expert, pour calculer le montant de l'indemnité d'occupation, la Cour d'appel, qui a dénaturé les deux rapports d'expertise judiciaire, a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le montant de l'indemnité d'occupation est fixé au regard de la valeur locative, laquelle tient compte des caractéristiques du local considéré ; qu'en affirmant, par ailleurs, qu'elle ne comprenait pas le fondement de l'abattement effectué par l'expert judiciaire pour calculer l'indemnité d'occupation due par la Société RESTOLUD, quand pourtant l'expert avait calculé cette indemnité en fonction de la valeur locative du bien, laquelle était inférieure au montant des loyers en raison des désordres résultant des infiltrations d'eau et de sable, la Cour d'appel a, en tout état de cause, violé les articles L. 145-28 et L. 145-33 du Code de commerce.
