LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'il ne lui appartenait pas de suppléer d'office à l'absence de réponse de la société civile immobilière
X...
(la SCI ) aux moyens soutenus, relevé que les pièces produites ne permettaient pas de le faire, et constaté que ces pièces établissaient que M. Y... occupait les locaux loués lors de l'acquisition de l'immeuble par la SCI, en sorte que le congé devait lui être dénoncé puisqu'il avait bénéficié de la dévolution du bail au décès de son père, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la SCI X....
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR annulé le congé délivré le 28 juillet 2006 à Madame Y... par la SCI X..., d'AVOIR débouté cette dernière de ses demandes et de l'AVOIR condamnée à payer 1.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « La SCI X... n'a pas répliqué aux dernières conclusions des consorts Y... déposées le 13 mars 2008 lesquels soutiennent par conséquent sans être contredits : -que l'intervention de Monsieur Thierry Y... est recevable en raison de ce que la dévolution du bail s'est opérée à son profit au décès de son père et que la SCI X... devait en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 lui adresser un congé, - que l'acte de vente intervenu le 22 juin 2004 est nul de droit, faute par le vendeur ou le notaire d'avoir notifié à Madame Y... le projet de vente et les conditions de celle-ci, ainsi que l'exige l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, - que le congé est nul pour défaut de notification de la qualité de bailleur et pour défaut de pouvoir de la SCI X... de loger ses associés faute par les statuts de celle-ci de prévoir cette possibilité. Il n'appartient pas à la cour de suppléer d'office à l'absence de réponse de la SCI X... à ces moyens, étant précisé que les pièces produites ne permettent pas en toute hypothèse de le faire. Les moyens sus invoqués dont le bien fondé n'est pas discuté, ne peuvent dans ces conditions qu'être admis étant souligné que les pièces produites établissent que Monsieur Thierry Y... occupait les locaux loués lors de l'acquisition de 1'immeuble, par la SCI X..., en sorte que le congé devait lui être dénoncé puisqu'il a bénéficié de la dévolution du bail au décès de son père. Ces moyens justifient que la nullité du congé délivré le 28 juillet 2006 soit prononcée. Madame Y... n'établit pas en quoi le congé pour reprise qui lui a été délivré revêtirait un caractère abusif étant précisé qu'il s'agit pour le bailleur du simple exercice d'un droit prévu par la loi. Elle ne démontre pas non plus quel préjudice direct lui aurait occasionné la délivrance de cet acte aucun élément ne permettant de retenir que les maux dont elle se plaint résulteraient de celui-ci. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Il lui sera attribué une indemnité de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. »
1) ALORS QUE le juge est tenu apprécier le bien-fondé des demandes et des moyens formulés devant lui, ne seraient-ils pas contestées ; qu'en relevant que le bailleur n'ayant pas répliqué à certains moyens formulés par les locataires dont le bien-fondé n'était ainsi pas discuté, ils ne pouvaient qu'être admis sans qu'il appartienne au juge de suppléer cette absence de réponse, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
2) ALORS en tout état de cause QU'il résulte de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l'espèce, que la dévolution du bail au conjoint survivant est par principe exclusive de sa dévolution aux descendants du défunt, sauf à établir que ne sont pas réunies les conditions de l'article 1751 du Code civil ; qu'en affirmant en l'espèce que Monsieur Thierry Y... aurait bénéficié de la dévolution du bail au décès de son père sans dire en quoi l'article 14 de la loi précitée n'aurait pas été applicable bien qu'il était constant que Monsieur Y... père était décédé le 31 juin 2005, que le logement loué n'avait aucun caractère professionnel et qu'il était la résidence commune des époux Y... (conclusions d'appel adverses page 3 §1), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1751 du Code civil ;
3) ALORS en outre QUE lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré seulement aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; qu'en affirmant en l'espèce que Monsieur Thierry Y... aurait bénéficié de la dévolution du bail au décès de son père sans constater, d'une part que ce dernier avait la qualité de locataire, d'autre part que lors de son décès Monsieur Thierry Y... aurait vécu avec lui depuis plus d'un an, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;
4) ALORS QUE l'article 10 de la loi nº 75-1351 du 31 décembre 1975 ne s'applique qu'aux immeubles divisés ; qu'en affirmant en l'espèce que les consorts Y... étaient fondés à faire valoir que « l'acte de vente intervenu le 22 juin 2004 est nul de droit, faute par le vendeur ou le notaire d'avoir notifié à Madame Y... le projet de vente et les conditions de celle-ci, ainsi que l'exige l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 » sans constater – et pour cause – que l'immeuble loué litigieux avait été divisé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
5) ALORS QUE lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, il peut valablement délivrer un congé dès lors qu'il est justifié par la décision de l'un des associés de reprendre le logement ; qu'en retenant les consorts Y... étaient fondés à soutenir que le congé était nul « pour défaut de pouvoir de la SCI X... de loger ses associés faute par les statuts de celle-ci de prévoir cette possibilité », quand il était constant que les époux X... en étaient les deux seuls associés, la Cour d'appel a violé les articles 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.
