LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Douai, 27 mars 2008) que le 11 juillet 2000, les consorts X... ont donné à bail commercial en renouvellement aux époux Y... une maison à usage de commerce de café, articles de fumeur, journaux, papeterie avec gérance de débit de tabac et d'habitation ; qu'ils ont vendu l'immeuble le 3 juin 2003 à la société brasserie et développement patrimoine ; que celle-ci a fait délivrer aux locataires un commandement visant la clause résolutoire leur reprochant de contrevenir à la destination du bail ; que les époux Y... ont assigné la bailleresse le 26 octobre 2004 aux fins de voir déclarer nul le commandement puis ils ont le 1er avril 2005 demandé le renouvellement de leur bail ; que la bailleresse a refusé le 19 avril 2005 ; que les époux Y... l'ont assignée aux fins de la voir condamner au paiement d'une indemnité d'éviction ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour déclarer nul le commandement visant la clause résolutoire, l'arrêt retient qu'en l'état d'une clause résolutoire limitée à l'hypothèse de l'impayé de loyers, la bailleresse ne pouvait mettre en oeuvre que la résiliation pour cause légale et générale de mésusage des lieux loués ;
Qu'en statuant ainsi alors que la clause résolutoire était stipulée à défaut de paiement d'un loyer à son échéance exacte ou d'inexécution d'une seule des conditions stipulées ci-dessus, la cour d'appel, qui a dénaturé par omission les termes clairs et précis de la clause, a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article L. 145-60 du code de commerce ;
Attendu que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ;
Attendu que pour déclarer prescrite l'action en résiliation du bail, l'arrêt retient que la prescription applicable est biennale, le délai courant du jour où le bailleur a connaissance de la violation de la règle ; que cette connaissance a été certaine, en l'espèce, dès la conclusion de l'acte du 3 juin 2003, que le bailleur n'a pu manquer de visiter attentivement les lieux et prendre connaissance détaillée du bail et de la destination contractuellement prévue à cette date ; qu'en agissant sur requête à fin de constat le 17 décembre 2003, la société Brasserie développement et patrimoine a trahi sa parfaite connaissance du grief qu'elle allait ensuite faire valoir contre les époux Y..., que le commandement du 26 octobre 2004 étant nul pour les raisons dites par le premier juge et que la cour adopte, aucune initiative du bailleur n'a interrompu la prescription qui était acquise le 3 juin 2005, que l'action en résiliation n'a pas été menée en temps voulu ;
Qu'en statuant ainsi alors que l'action en résiliation d ‘ un bail commercial pour inexécution des obligations contractuelles n'a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 1743 du code civil ;
Attendu que pour déclarer prescrits les manquements invoqués et dire le bail renouvelé, l'arrêt retient que les cessions successives du droit d'occuper et du droit de propriété n'ont pas empêché l'acquisition de la prescription, que la réfection du bail en 1989 purement formelle et n'emportant pas novation des obligations des parties, n'a pas eu pour effet de modifier l'état du droit des parties, que la clause restreignant l'activité à café journaux tabac n'est plus opérante et que les époux Y... n'ont commis aucune faute qui justifierait le refus de renouvellement ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'est inopposable à l'acquéreur de l'immeuble la modification tacite de la destination du bail ne figurant pas dans un acte ayant date certaine ou dont il est démontré qu'il aurait eu connaissance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Brasserie et Développement Patrimoine
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir déclaré nul le commandement du 26 octobre 2004,
AUX MOTIFS QU'en l'état d'une clause résolutoire limitée à l'hypothèse de l'impayé de loyers, la bailleresse ne pouvait mettre en oeuvre que la résiliation pour cause légale et générale de mésusage des lieux loués ; que la prescription alors applicable est biennale, le délai courant du jour où le bailleur a connaissance de la violation de la règle ; que cette connaissance a été, en l'espèce, certaine dès la conclusion de l'acte du 3 juin 2003 ; que BDP, bailleur institutionnel, n'a pu manquer de visiter attentivement les lieux et prendre connaissance détaillée du bail et de la destination contractuellement prévue, dès cette date du 3 juin 2003 ; qu'en tous cas, en agissant sur requête à fin de constat le 17 décembre 2003, BDP a trahi sa parfaite connaissance du grief qu'elle allait ensuite faire valoir contre les époux Y... ; que le commandement du 26 octobre 2004 étant nul, pour les raisons dites par le premier juge et que la cour adopte, aucune initiative de BDP n'a interrompu la prescription, qui a donc été acquise le 3 juin 2005 ; que par suite, l'action en résiliation n'a pas été menée en temps voulu et ne peut plus l'être ; que dès lors, il est interdit à la cour d'examiner la question de la prescription trentenaire, ou du bien-fondé même, des activités sur lesquelles ledit commandement et ladite action en résiliation auraient pu faire débat ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le contrat de bail du 11 juillet 1990 précise qu'est donnée en location une maison à usage de commerce de cafés, articles de fumeurs, journaux, papeterie avec gérance de débit de tabac ; que dans le contrat de vente du 3 juin 2003 « le vendeur déclare que le bail en cours du 11 juillet 2000 n'a fait l'objet d'aucune modification ni d'avenant ni de contre-lettre, et qu'il n'a accompli aucun acte susceptible de modifier d'une manière ou d'une autre les clauses et conditions du bail dont il s'agit, et notamment la clause destination du bail » ; (...) qu'il ressort des constats d'huissier du 24 janvier 2004 et 3 février 2005 que les époux Y... exercent les activités de débit de boisson, tabac, dépôt de presse, petite restauration (croque-monsieur, sandwichs), vente de confiserie, de cartes téléphoniques et jeux de la Française des Jeux (grattage, rapido) ; que si l'activité de dépôt de presse est le prolongement de celle de vente de journaux prévus par le bail du 11 juillet 1990, il n'en est pas de même de celle de petite restauration, de vente de confiserie, de cartes téléphoniques et de jeux de la Française des Jeux qui constituent des activités complémentaires dans la mesure où elles constituent des activités nouvelles accessoires susceptibles de favoriser le développement de celles de café et de vente d'articles de fumeur qui sont déjà exercées sans en modifier la nature ; qu'en conséquence, par application de l'article L 145-7 du code de commerce, l'exercice de ces activités complémentaires suppose l'information du bailleur par le preneur de son intention d'exercer ces activités et l'accord du bailleur ou l'autorisation du tribunal de grande instance pour exercer ces activités ; qu'en l'espèce, les époux Y... ne justifient pas avoir respecté la procédure prévue par l'article L145-47 du code de commerce ; (...) ; que la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail ; que le manquement invoqué doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire ; qu'en l'espèce, il est expressément convenu dans le contrat de bail du 11 juillet 2000 qu « à défaut de paiement d'un loyer à son échéance exacte ou d'inexécution d'une seule condition ci-dessus stipulées, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble aux bailleurs, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. Dans ce cas l'expulsion des preneurs pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé » ; que force est de constater qu'au titre des charges et conditions du contrat de bail, il n'est nullement prévu une clause selon laquelle « le preneur ne pourra en aucun cas modifier la destination des lieux sans autorisation du bailleur ou sans avoir suivi la procédure prévue aux articles L 145-47 et suivants du code de commerce » ; qu'en conséquence, la clause résolutoire ne pouvant pas s'appliquer en l'espèce, le commandement du 26 octobre 2004 la visant n'est pas valable ;
1) ALORS QUE aux termes clairs et précis du contrat de bail la clause résolutoire était stipulée « à défaut de paiement d'un loyer à son échéance exacte ou d'inexécution d'une seule conditions ci-dessus stipulées » ; qu'en énonçant que la clause résolutoire aurait été « limitée à l'hypothèse de l'impayé de loyers » pour considérer qu'elle ne s'appliquerait pas à l'hypothèse d'adjonction par le preneur d'activités non prévues par la clause fixant la destination, la Cour d'appel a dénaturé la clause résolutoire, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
2) ALORS QUE et subsidiairement en adoptant expressément les motifs retenus par le jugement pour déclarer nul le commandement du 26 octobre 2004 visant la clause résolutoire, selon lesquels la clause résolutoire n'aurait pas pu être mise en oeuvre s'agissant de la modification de la destination des lieux sans l'autorisation du bailleur, en l'absence d'une stipulation expresse du contrat de bail selon laquelle « le preneur ne pourra en aucun cas modifier la destination des lieux sans autorisation du bailleur ou sans avoir suivi la procédure prévue aux articles L. 145-7 et suivants du Code de commerce », tout en constatant la méconnaissance par le preneur de la clause du bail fixant la destination des lieux loués et qu'en l'espèce les preneurs « ne justifient pas avoir respecté la procédure prévue par l'article L. 145-47 du Code de commerce » la Cour d'appel a :
a) en refusant de faire produire leur effet nécessaire aux clauses claires et précises du contrat de bail violé l'article 1134 du Code civil ;
b) violé l'article L. 145-47 définissant en dehors de toute stipulation contractuelle expresse les conditions imposées pour l'adjonction par le locataire à l'activité prévue au bail d'activités connexes ou complémentaires.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré prescrite l'action en résiliation du bail liant la société Brasserie et Développement Patrimoine aux époux Y...,
AUX MOTIFS QU'en l'état d'une clause résolutoire limitée à l'hypothèse de l'impayé de loyers, la bailleresse ne pouvait mettre en oeuvre que la résiliation pour cause légale et générale de mésusage des lieux loués ; que la prescription alors applicable est biennale, le délai courant du jour où le bailleur a connaissance de la violation de la règle ; que cette connaissance a été, en l'espèce, certaine dès la conclusion de l'acte du 3 juin 2003 ; que BDP, bailleur institutionnel, n'a pu manquer de visiter attentivement les lieux et prendre connaissance détaillée du bail et de la destination contractuellement prévue, dès cette date du 3 juin 2003 ; qu'en tous cas, en agissant sur requête à fin de constat le 17 décembre 2003, BDP a trahi sa parfaite connaissance du grief qu'elle allait ensuite faire valoir contre les époux Y... ; que le commandement du 26 octobre 2004 étant nul, pour les raisons dites par le premier juge et que la cour adopte, aucune initiative de BDP n'a interrompu la prescription, qui a donc été acquise le 3 juin 2005 ; que par suite, l'action en résiliation n'a pas été menée en temps voulu et ne peut plus l'être ; que dès lors, il est interdit à la cour d'examiner la question de la prescription trentenaire, ou du bien-fondé même, des activités sur lesquelles ledit commandement et ladite action en résiliation auraient pu faire débat ;
1) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de la prescription biennale de l'action en résiliation du bail pour violation de la clause de destination des locaux sans provoquer la discussion des parties sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
2) ALORS QUE, en toute hypothèse, l'action en résiliation pour inexécution des obligations contractuelles n'a pas son fondement dans les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ; qu'en décidant que l'action en résiliation du bailleur pour « mésusage des lieux loués » était soumise à la prescription biennale, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré prescrits les manquements invoqués pour refuser le renouvellement du bail, en conséquence déclaré le bail renouvelé et dit n'y avoir lieu à expertise aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction,
AUX MOTIFS QUE la cession d'un contrat n'interrompt pas la prescription des droits et obligations de nature contractuelle, pas plus que la cession d'immeuble n'interrompt la prescription des droits de nature immobilière ; qu'aucun ayant cause à titre particulier ne saurait acquérir plus de droit que son auteur n'en avait ; que par application, l'acheteur de murs commerciaux reprend le bail en son état, grevé de ses charges et s'il échet, affecté par la prescription en certaines de ses stipulations ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces produites par les intimés, notamment des témoignages Z..., X... et A... (pièces n° 5, 7 et 11), que l'occupation des lieux litigieux a consisté, sous l'empire des baux successifs depuis 1921, et en tout cas depuis trente ans au moins au jour de naissance du litige, en l'exploitation de confiserie, des diverses offres de jeux licites, de fourniture d'en-cas aux clients du bar et de publications quotidiennes, hebdomadaires ou mensuelles ; que les cessions successives du droit d'occuper (de locataire en locataire) comme du droit de propriété (de bailleur en bailleur) n'ont point empêché que la prescription soit acquise ; que la réfection du bail en 1989, purement formelle et n'emportant pas novation des obligations des parties, n'a pas non plus eu pour effet de modifier l'état des droits des parties ; que du tout, il résulte que la clause du bail restreignant l'activité à « café-journaux tabac » n'est plus opérante et que les époux Y... n'ont commis aucune faute qui justifierait le refus de renouvellement ;
1) ALORS QU'est inopposable à l'acquéreur de l'immeuble la modification tacite de la destination du bail ne figurant pas dans un acte ayant date certaine ou dont il est démontré qu'il aurait eu connaissance ; qu'en décidant que la modification de la destination des locaux loués, contraire tant au bail enregistré du 12 juillet 1989 qu'au renouvellement enregistré du 11 juillet 2000, était opposable à la société BDP, sans constater qu'elle résultait d'un acte authentique ou ayant date certaine ou avait été portée à la connaissance de l'acquéreur de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1743 du Code civil ;
2) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en décidant que la réfection du bail en 1989 était purement formelle et que la clause de destination figurant dans cet acte n'avait pas eu pour effet de modifier l'état des droits des parties, la Cour d'appel a méconnu la force obligatoire du contrat et violé l'article 1134 du Code civil.
