LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 17 juin 2008), que le 23 avril 1996, Mme X... a acquis de la SCI Priv'immo (la SCI), dont le gérant était M. Y..., un appartement situé au cinquième étage d'un immeuble en copropriété ; que l'assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble du 16 novembre 2002 a voté un programme de travaux d'étanchéité de l'édicule de sortie de l'ascenseur en toiture, ainsi que des travaux d'embellissement destinés à lutter contre la dégradation du crépi du rez de chaussée ; que l'assemblée générale du 1er août 2003, a été informée par M. Y..., syndic bénévole, de l'achèvement prochain du chantier et de la prise en charge par la SCI des travaux en toiture et a voté la répartition des charges relatives aux travaux du rez de chaussée ; que Mme X... a assigné le syndicat du 3 place de la République à Bayonne (le syndicat), M. Y... et la SCI en indemnisation de son préjudice de jouissance et en annulation de la "résolution" de l'assemblée générale du 1er août 2003 relative aux travaux et à l'appel de fonds correspondant ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que les désordres invoqués ne compromettraient pas la solidité de l'ouvrage et ne le rendaient pas impropre à sa destination, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er août 2003 fondée sur l'article 28 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable au litige, l'arrêt retient que Mme X... ne rapporte pas la preuve que M. Y... se serait maintenu irrégulièrement au-delà de la première année suivant la réception des travaux de rénovation ;
Qu'en statuant ainsi sans répondre aux conclusions par lesquelles Mme X... faisait valoir que M. Y... qui avait participé à la construction de l'immeuble, tant "directement" qu'"indirectement" comme associé de la SCI avait procédé à la réception des travaux en novembre 1995 et que lorsqu'il avait convoqué l' assemblée générale du 1er août 2003, plus d'un an s'était passé, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 15 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu qu'au début de chaque réunion, l' assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 (al. 1er) du présent décret, son président et, le cas échéant, son bureau ;
Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er août 2003, l'arrêt retient qu'il résulte des pièces versées aux débats que Mme X..., bien que régulièrement convoquée, était absente à cette assemblée générale, et que, d'autre part, elle affirme sans la moindre preuve que M. et Mme Y... auraient été respectivement désignés sans vote en tant que président et secrétaire de séance pour cette assemblée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le procès-verbal de cette assemblée versé aux débats ne mentionne aucune indication sur les conditions de vote pour la désignation du président, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er août 2003, l'arrêt rendu le 17 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 place de la République à Bayonne, M. Y... et la SCI Priv'immo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 place de la République à Bayonne, de M. Y... et de la SCI Priv'immo ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux conseils pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Mademoiselle X... tendant à voir dire et juger que le Syndicat de Copropriété de l'immeuble 3 place de la République à BAYONNE, la SCI PRIV'IMMO et Monsieur Philippe Y..., personnellement, étaient tous trois garants et responsables de plein droit, solidairement, des dommages ayant grevé cet immeuble et notamment de la privation de l'ascenseur et des préjudices consécutifs subis par les copropriétaires et plus particulièrement par Mademoiselle X..., et de l'avoir en conséquence déboutée de sa demande de leur condamnation solidaire à lui payer une somme de 3000 en réparation de ses préjudices.
AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QU'« un ascenseur est un élément d'équipement et non de gros oeuvre, que son arrêt temporaire ne compromet pas l'usage ou la destination de l'immeuble, et qu'il ne relève pas des dispositions de l'article 1792 du Code civil.
Que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l'exactitude de ses déclarations contestées selon lesquelles la Société PRIV'IMMO a la qualité de constructeur ou de rénovateur de l'immeuble et Monsieur Y... celle de promoteur de l'ouvrage, s'agissant d'un immeuble ancien dont la rénovation semble avoir été d'importance moyenne, sans transformation de sa destination et de l'essentiel de sa distribution ;
Que les dispositions de l'article 28 du décret du 17 mars 1967 limitant la durée des fonctions du syndic lorsque celui-ci a participé à la construction sont inapplicables en l'espèce puisqu'il n'est pas démontré que la Société PRIV'IMMO et Monsieur Y... aient participé à la construction (jugement p. 4 alinéas 7 à 9).
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE Mademoiselle X... soutient que la Société PRIV'IMMO et Monsieur Y... se sont livrés à une opération de construction et de rénovation lourde de cet immeuble au sens de l'article 1792-1 du Code civil et qu'ainsi ils encourent la responsabilité édictée par l'article 1792 du même Code.
Or, il ressort des pièces du dossier et notamment des documents relatifs aux travaux effectués dans cet immeuble, que cette opération ne peut pas être assimilée à la construction d'un ouvrage et qu'il ne s'est pas agi de la transformation d'un immeuble à usage d'hôtel en immeuble à usage d'habitation. En effet la division de l'immeuble et son organisation en copropriété sont intervenues en avril 1987 lorsque Monsieur Y... a cédé l'Hôtel LOUSTAU situé Place de la République à BAYONNE en conservant la propriété des locaux techniques situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du numéro 3 Place de la république. Ce n'est donc pas la SCI PRIV'IMMO qui a acquis l'immeuble et qui a procédé à son organisation en copropriété.
Il s'agit donc de travaux de rénovation d'un immeuble à usage d'habitation existant, et il n'y a donc pas eu changement de sa destination ni de l'essentiel e sa distribution.
En conséquence la Cour d'appel juge que Madame X... ne rapporte pas la preuve de ce que Monsieur Y... et la Société PRIV'IMMO auraient la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil.
Dès lors leur responsabilité éventuelle ne peut pas être « recherchée sur le fondement de l'article 1792 du Code civil » (arrêt p. 5 alinéas 8 à 11 et p. 6 alinéa 1er).
ALORS QU'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, de sorte que sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du Code civil ; que Madame X... exposait dans ses conclusions d'appel que c'était la SCI PRIV'IMMO qui avait fait effectuer les travaux de transformation de l'hôtel en appartements, travaux dont la réception avait eu lieu en novembre 1995, de sorte que la responsabilité de la SCI et de Monsieur Philippe Y... devait être recherchée en leur qualité de constructeurs ; qu' en se fondant sur le seul fait que ce n'était pas la SCI PRIV'IMMO qui avait acquis l'immeuble et avait procédé à son organisation en copropriété pour en déduire qu'il s'agissait de travaux de rénovation d'un immeuble existant et qu'il n'y avait donc pas eu de changement de sa destination ni de l'essentiel de sa distribution de sorte que la responsabilité de la SCI et celle de Monsieur Y... ne pouvait être recherchée en leur qualité de constructeurs, sans rechercher comme elle y était invité par les conclusions d'appel de l'exposante s'il ne résultait pas des contrats de maîtrise d'oeuvre souscrits par la SCI PRIV'IMMO et par Monsieur Philippe Y..., mentionnant notamment les travaux de « mises aux normes d'habitabilité et de conformité », de création d'un cinquième étage avec construction de l'appartement T 3 lot n°18, et création de l'ascenseur, que c'était bien la SCI PRIV'IMMO et Monsieur Y... qui avaient procédé aux travaux de rénovation et de changement de destination de l'hôtel désormais transformé en appartements, la réception ayant eu lieu en novembre 1995, de sorte que leur responsabilité devait être recherchée en leur qualité de constructeurs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Mademoiselle X... tendant à la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 3 place de la République à BAYONNE en date du 1er août 2003 fondée sur l'article 28 du décret du 17 mars 1967.
AUX MOTIFS QU'« il résulte des pièces versées aux débats que Mademoiselle X..., bien que régulièrement convoquée était absente lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er août 2003, et que d'autre part elle affirme sans en rapporter la moindre preuve que Monsieur et Madame Y... auraient été respectivement désignés sans vote en tant que président et secrétaire de séance pour cette assemblée. Il n'est donc pas établi de manquement aux règles édictées par l'article 15 du décret du 17 mars 1967.
D'autre part en ce qui concerne l'application de l'article 28 de ce décret Mademoiselle X... ne rapporte pas la preuve que Monsieur Philippe Y... se serait maintenu irrégulièrement au-delà de la première année suivant la réception des travaux de rénovation » (arrêt p. 6 alinéas 6 et 7).
ALORS QU'à l'appui de sa demande de nullité de l'assemblée générale du 1er août 2003 sur le fondement de l'article 28 du décret du 17 mars 1967, Mademoiselle X... exposait dans ses conclusions d'appel que Monsieur Y... avait participé à la construction de l'immeuble tant directement qu'indirectement et qu'ainsi lorsqu'il avait convoqué cette assemblée générale il était sans qualité puisque d'une part plus d'un an s'était passé depuis la réception des travaux en novembre 1995 où il s'était livré à lui-même en tant que syndic les parties communes et les éléments d'équipement, d'autre part le délai de responsabilité décennale pesant sur lui de plein droit n'allait prendre fin qu'en novembre 2005 ; qu'elle ajoutait que Monsieur Y... en était d'autant plus conscient que dès le 25 novembre 2005, il avait présenté au Président du tribunal une requête tendant à la désignation d'un administrateur de copropriété ; que dès lors en se bornant à énoncer qu'en ce qui concerne l'application de l'article 28 de ce décret Mademoiselle X... ne rapportait pas la preuve que Monsieur Philippe Y... se serait maintenu irrégulièrement au-delà de la première année suivant la réception des travaux de rénovation, sans répondre aux conclusions invoquées, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Mademoiselle X... tendant à la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 3 place de la République à BAYONNE en date du 1er août 2003 ;
AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE « Mademoiselle X... était absente lors de l'assemblée générale du premier août 2003 et affirme sans preuve que les époux Y... aient été respectivement désignés sans vote président et secrétaire de séance pour cette assemblée » (jugement p. 4 alinéa 11).
ET AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte des pièces versées aux débats que Mademoiselle X..., bien que régulièrement convoquée était absente lors de l'assemblée générale du 1er août 2003, et que d'autre part elle affirme sans en rapporter la moindre preuve que Monsieur et Madame Y... auraient été respectivement désignés sans vote en tant que président et secrétaire de séance pour cette assemblée. Il n'est donc pas établi de manquement aux règles édictées par l'article 15 du décret du 17 mars1967 » (arrêt p. 6 avant dernier alinéa).
ALORS QUE le procès verbal de l'assemblée générale de copropriétaires doit contenir les indications prescrites sur les conditions de vote sur la désignation du président de séance et du bureau et leurs résultats ; que l'inobservation de ces formalités substantielles entraîne la nullité de l'assemblée générale ; que Mademoiselle X... exposait dans ses conclusions d'appel que l'assemblée générale du 1er août 2003, dont elle versait aux débats le procès-verbal, ne mentionnait aucune indication sur les conditions du vote sur la désignation du président et du bureau et leurs résultat de sorte que cette assemblée générale était nulle ; que pour la débouter de sa demande, la Cour d'appel a énoncé que Mademoiselle X... était absente lors de l'assemblée générale du 1er août 2003 et qu'elle affirmait sans en rapporter la moindre preuve que Monsieur et Madame Y... auraient été respectivement désignés sans vote en tant que président et secrétaire de séance pour cette assemblée ; qu'en statuant ainsi quand il résultait expressément des termes clairs et précis du procès-verbal de ladite assemblée générale, versé aux débats, que n'étaient aucunement mentionnées les conditions du vote sur la désignation du président de séance et du bureau, la Cour d'appel a méconnu les termes dudit procès-verbal et violé les articles 15 du décret du 17 mars 1967 et 1134 du Code civil.
