LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'aux termes de l'acte du 8 octobre 2003, la société civile immobilière Le Forum (SCI Le Forum) s'était obligée à construire un immeuble et à le mettre en vente par fractions suivant la forme de la vente en état futur d'achèvement et à conférer à M. X..., aux droits duquel se trouvait la SCI 2M, la faculté d'acquérir, par préférence, deux lots déterminés, que la surface de la partie objet de la réservation était précisée à l'acte ainsi que le prix et la date de la signature authentique, qu'en contrepartie, bien que n'étant pas obligé d'acquérir, le réservataire s'obligeait à verser un dépôt correspondant à 5% du prix ce dont il résultait qu'il s'agissait d'un contrat préliminaire de réservation tel que l'instituait l'article L 261-15 du code de la construction et de l'habitation, auquel les parties avaient entendu recourir bien que l'immeuble à construire n'était pas à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, que par ce contrat la SCI Le Forum s'était engagée à réserver à la société civile immobilière 2M (SCI 2M) une partie de l'immeuble en contrepartie du versement par celle-ci d'un dépôt de garantie, sans que la manifestation de la volonté d'acquérir puisse rendre la vente parfaite, la perfection de la vente étant subordonnée à une offre de vente du réservant et à la rédaction d'un acte authentique et que la preuve était rapportée que la SCI le Forum avait, le 6 avril 2004, adressé une offre de vente ferme et définitive à M. X..., au prix de 289 650 euros et que le 4 mai 2004 M. X... avait accepté cette offre, la cour d'appel en a exactement déduit que l'acte du 8 octobre 2003 constituait un engagement synallagmatique non atteint par la nullité sanctionnant l'obligation d'enregistrement édicté par l'article 1840 A du code général des impôts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième et le troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu, d'une part, que l'objet de la prétention de la SCI 2M était de voir tirer les conséquences du fait que la vente était parfaite et juger que le refus de la SCI le Forum de signer l'acte authentique était fautif, que même si l'objet de la prétention formée en appel était différent , il restait l'expression d'un aspect de l'exercice du même droit, et, d'autre part, que peu importait que le notaire chargé de la vente ait attesté que M. X... avait reconnu en sa présence, le 4 mai 2004, que le prix de vente indiqué hors taxe à la valeur ajoutée était une erreur, dès lors que le prix était le résultat d'une négociation, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande de réparation formée par la SCI 2M était recevable et bien fondée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Le Forum aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Le Forum à payer à la SCI 2 M la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Le Forum ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour la SCI Le Forum
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir validé le contrat dit de réservation du 8 octobre 2003 et condamné en conséquence la SCI Le Forum, sur la base des actes subséquents, à payer à la SCI 2M la somme de 40.000 à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'acte du 8 octobre 2003, la SCI Le Forum s'est obligée à construire un immeuble sur un terrain dont elle devait faire l'acquisition un mois plus tard, ainsi qu'il résulte de l'attestation de Me Z... du 19 janvier 2006 ; qu'elle s'est en outre engagée, pour le cas où l'immeuble serait effectivement réalisé, à le mettre en vente par fractions suivant la forme de la vente en état futur d'achèvement et à conférer à M. X..., aux droits de qui se trouve la SCI 2M, la faculté d'acquérir par préférence deux lots déterminés ; que figure à l'acte la surface de la partie d'immeuble objet de la réservation et y sont joints un plan de masse de l'immeuble à construire et une note relative à ses caractéristiques techniques générales ; que le délai prévisionnel de réalisation des travaux est déterminé, puisque la livraison est prévue pour le deuxième trimestre 2004 et le prix est déterminé et stipulé en principe non révisable, mais avec toutefois la possibilité de réévaluation en cas d'augmentation des taux de la TVA et une possibilité d'actualisation en fonction de l'indice du coût de la construction si le réservataire ne signe pas l'acte de vente dans les 45 jours de la notification du projet d'acte de vente ; que l'acte précise en outre que la vente sera conclue le 31 décembre 2003 en l'étude de Me Z... notaire à Quimper ; qu'en contrepartie, bien que n'étant pas obligé d'acquérir, le réservataire s'est obligé à verser un dépôt correspondant à 5 % du prix sur un compte séquestre ; que le contrat reproduit enfin les articles R. 261-28 à R. 261-31 du décret du 29 juillet 1985 (sic) ; que de cet exposé du contenu de l'acte du 8 octobre 2003, il ressort qu'il s'agit bien, ainsi que le soutient la SCI 2M, d'un contrat préliminaire de réservation tel que l'institue l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, auquel les parties ont entendu recourir volontairement, bien que l'immeuble à construire ne soit pas à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation ; que ce contrat synallagmatique, par lequel la SCI Le Forum s'est engagée à réserver à la SCI 2M une partie de l'immeuble dont l'édification n'était pas encore commencée, en contrepartie du versement par celle-ci d'un dépôt de garantie, sans que la seule manifestation de la volonté d'acquérir puisse rendre la vente parfaite, puisqu'au contraire la perfection de la vente est subordonnée à une offre de vente du réservant et à la rédaction d'un acte authentique, ne peut donc être assimilé à une promesse unilatérale de vente, en tant que telle soumise à enregistrement aux termes de l'article 1840 A du code général des impôts ; que c'est dès lors à tort que le premier juge a dit que le contrat préparatoire était nul, faute d'un tel enregistrement ;
ALORS QUE l'article 1840 A ancien du code général des impôts, applicable à la cause, constitue un texte d'ordre public auquel il ne peut être dérogé par des conventions contraires ; que la stipulation d'un dépôt de garantie en contrepartie de l'immobilisation d'un bien immobilier ne suffit pas à imprimer à la promesse unilatérale de vente un caractère synallagmatique ; qu'ayant elle-même relevé que le « contrat de réservation » litigieux ne mettait à la charge du « réservataire » aucune obligation d'acquérir et que l'immeuble à construire n'était ni à usage d'habitation, ni à usage mixte professionnel et d'habitation, la cour ne pouvait considérer que cette convention avait un caractère synallagmatique au seul vu du dépôt de garantie représentant 5 % du prix mis à la charge de l'acquéreur et qu'à raison de la volonté des parties de le soumettre au régime normalement inapplicable du contrat de réservation de la vente d'immeubles à construire, elle échappait aux prescriptions de l'article 1840 A du code général des impôts ; qu'en statuant de la sorte, la Cour viole le texte susvisé, ensemble les articles 6 et 1589 du code civil et 12 du code de procédure civile
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la fin de non-recevoir invoquée par la SCI Le Forum à raison de la nouveauté des demandes de la SCI 2M ;
AUX MOTIFS QUE, devant le premier juge, les prétentions de la SCI 2M, telles qu'elle sont fixées par ses dernières conclusions, tendaient essentiellement à la condamnation de la SCI Le Forum à signer l'acte authentique de vente ; que la SCI 2M fondait ses prétentions sur l'article 1589 du code civil, en faisant valoir que, dès lors que le réservant avait construit l'immeuble, l'avait offert à la vente et que le réservataire avait accepté de l'acheter au prix proposé, la vente était parfaite ; que devant la cour, les prétentions de la SCI 2M tendent à la condamnation de la SCI Le Forum à réparer son préjudice résultant du fait que la vente ne se réalisera pas, par suite du refus fautif du réservant de signer l'acte authentique nécessaire à sa perfection et par suite de la cession du bien à un tiers ; que dans l'un et l'autre cas, l'objet de la prétention de la SCI 2M est de voir tirer les conséquences du fait que, la vente étant parfaite, c'est fautivement que la SCI Le Forum a refusé de signer l'acte authentique ; qu'ainsi, même si l'objet de la prétention formulée en appel est différent de celui de la prétention formulée en première instance, il reste l'expression d'un aspect de l'exercice du même droit, d'où il suit que la prétention de la SCI 2M n'ayant pas pour effet de substituer en appel un droit différent de celui dont elle s'était prévalue en première instance, elle n'est pas nouvelle et est par conséquent recevable ;
ALORS QUE constitue une demande nouvelle, irrecevable en cause d'appel, la prétention qui ne tend pas aux mêmes fins que la demande soumise aux premiers juges et qui n'est ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément de celle-ci, peu important l'identité de fondement juridique des demandes successivement formées ; que la cour constate elle-même que la demande tendant à la réparation du préjudice né de l'échec de la vente n'a pas le même objet que celle tendant à sa réalisation forcée, qui seule avait été formulée en première instance ; qu'elle ne pouvait davantage être regardée comme constituant l'accessoire, la conséquence et le complément de cette demande initiale; qu'en admettant néanmoins la recevabilité de la demande nouvelle, au seul motif que celle-ci procéderait de l'exercice du même droit que celui invoqué en première instance, la cour statue par un motif inopérant, privant sa décision de toute base légale au regard des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI Le Forum à payer à la SCI 2M la somme de 40.000 à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, dès lors que la SCI 2M a accepté l'offre de vente de la SCI Le Forum, portant sur les locaux litigieux, au prix clairement fixé par le vendeur, la vente est devenue parfaite du fait de cette acceptation et la SCI Le Forum ne peut sérieusement prétendre qu'il n'existerait pas d'accord sur le prix ; qu'à cet égard, il importe peu que Me Z... atteste que M. X... a reconnu en sa présence, le 4 mai 2004, qu'était bien réelle l'erreur qui consistait en ce que le prix de vente était indiqué comme s'élevant à 289.650 TTC quand il aurait dû être de 289.650 HT ; qu'en effet, le prix est le résultat de la négociation et le vendeur, pour des motifs propres, peut toujours faire le choix de proposer le bien à un prix inférieur à son prix estimé, sachant qu'en l'espèce la SCI Le Forum admet que, même TVA incluse, le prix restait inférieur à celui auquel elle avait prévu de commercialiser le bien, ce qui démontre qu'il avait été débattu entre les parties ; que surtout, l'erreur du vendeur sur la valeur de l'immeuble n'ouvre droit qu'à rescision pour lésion de plus des sept douzièmes ; que la SCI Le Forum, qui a commis une faute en ne signant pas l'acte authentique nécessaire à la perfection de la vente, est tenue de réparer le préjudice que cause à la SCI 2M le défaut de réalisation de son projet ;
ALORS QUE manque à l'obligation de bonne foi et de loyauté qui doit présider aux relations contractuelles, l'acquéreur qui, tout en état parfaitement conscient de l'erreur matérielle qui entache un acte de vente, indiquant un prix toutes taxes comprises équivalant au prix hors taxe qui avait été négocié, refuse de procéder à la rectification de cette erreur et poursuit l'exécution de la vente aux conditions fixées par l'acte entaché d'erreur et qu'il sait de ce fait non conforme à la volonté réelle des parties ; qu'en considérant cependant qu'il importait peu que le notaire chargé de la vente ait attesté que la SCI2M avait reconnu en sa présence que l'indication dans les actes d'un prix de 289.650 TTC, au lieu du prix de 289.650 HT qui avait été négocié et convenu avec la SCI Le Forum, était le fruit d'une erreur, quand cette donnée était au contraire de nature à établir la mauvaise foi de l'acquéreur, laquelle ne pouvait être sans incidence sur l'appréciation des responsabilités, la cour viole les articles 1134, alinéa 3, 1135 et 1147 du code civil.
