LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 25 mars 2008), que la société civile immobilière La Logne (la SCI), qui avait acquis le 5 septembre 2001 des lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de La Baie des Oliviers III (le syndicat) puis agi en annulation de la décision n° 6 1 12 de l'assemblée générale du 22 février 2003 qui avait rejeté sa demande de régularisation des travaux de construction d'un cellier en se fondant sur une décision d'une précédente assemblée générale du 2 juin 2001 fixant les modalités d'obtention des autorisations de travaux ;
Attendu que pour débouter la SCI de sa demande d'annulation de la décision, l'arrêt retient que les modifications apportées au règlement de copropriété par une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires sont opposables à ces copropriétaires, même en l'absence de publication au fichier immobilier ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher la date à laquelle la SCI avait acquis les lots et était devenue ayant-cause à titre particulier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de La Baie des Oliviers 3 et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de La Baie des Oliviers 3 et Mme X... à payer à la SCI La Logne la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de La Baie des Oliviers 3 et de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la SCI La Logne.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI LA LOGNE, copropriétaire, de sa demande d'annulation de la résolution 6.1.12 de l'assemblée générale extraordinaire du 15 mai 2003 ayant rejeté la demande de la SCI LA LOGNE tendant à obtenir l'autorisation de construire un cellier ;
Aux motifs adoptés des premiers juges que « la SCI LA LOGNE poursuit l'annulation de la résolution 6.1.12 (…) ; qu'aux termes de cette résolution, l'autorisation de construire un cellier ou plus exactement sa régularisation a été refusée à la SCI LA LOGNE, propriétaire du lot 266, en dépit de l'obtention de la majorité requise, à raison de l'opposition de Mme X..., voisin direct ; que cette décision est fondée sur la 25ème résolution de l'assemblée générale du 2 juin 2001, qui a modifié le cahier des charges et a subordonné la construction des celliers à l'accord du voisin immédiat ; (…) qu'en rejetant la demande de régularisation de la SCI LA LOGNE, faute d'accord de Mme X..., l'assemblée générale des copropriétaires n'a fait qu'appliquer ses résolutions antérieures et respecter le cahier des charges » (jugement, p. 4 et 5) ;
Et aux motifs propres que « les modifications apportées au règlement de copropriété par une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires sont opposables à ces copropriétaires, même en l'absence de publication au fichier immobilier ; que la SCI LA LOGNE ne saurait, dès lors, invoquer les dispositions de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 » (arrêt attaqué, p. 5) ;
1° Alors d'une part que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier ; que lorsque le règlement de copropriété est modifié avant la cession d'un lot, cette modification n'est opposable au nouveau copropriétaire que s'il est établi qu'elle a fait l'objet de la mesure de publicité requise avant la date de l'acte d'acquisition ; qu'au cas présent, le copropriétaire demandeur au pourvoi, qui avait acquis ses lots par acte authentique du 5 septembre 2001 (v. conclusions d'appel, p. 2), avait souligné que l'insertion, dans le règlement de copropriété, par une modification du 2 juin 2001, d'un droit de veto pour la construction de celliers, au bénéfice du copropriétaire voisin, n'avait pas fait l'objet d'une publication au fichier immobilier ; qu'en affirmant que cette modification aurait été opposable à la SCI LA LOGNE, sans vérifier si la SCI n'était pas devenue propriétaire des lots après la date de ladite modification, et si, par suite, elle n'avait pas la qualité d'ayant cause à titre particulier au sens de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;
2° Alors d'autre part que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier ; qu'a la qualité d'ayant cause à titre particulier des copropriétaires, la personne qui acquiert un lot après la date de modification du règlement ; qu'en refusant d'appliquer la condition d'opposabilité spéciale prévue par la disposition précitée au motif, inopérant, qu'elle avait la qualité de copropriétaire, la cour d'appel s'est prononcée par un motif que la SCI La Logne avait la qualité de copropriétaire, sans précision de la date à laquelle elle a été acquise, étant insuffisante pour retenir l'opposabilité immédiate de la modification du règlement ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965.
