LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la clause concernant la seconde partie du prix payable lors de la vente de la maison familiale ne stipulait ni que ce paiement devait intervenir avant la signature de l'acte authentique, fixée au plus tard le 31 janvier 2004 ni qu'il s'agissait d'une condition suspensive subordonnant la réitération de l'acte à sa réalisation, qu'il n'était pas démontré que la non réalisation de la vente de la maison familiale était imputable aux époux X... et qu'il résultait du constat d'huissier que les modifications apportées à l'immeuble ne contrevenaient pas aux dispositions de la convention et ne caractérisaient pas des manquements graves imputables aux époux X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a souverainement déduit, sans dénaturation, que la demande de résolution formée par les époux Y... devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ; les condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
;Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour les époux Y... ;
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande en résolution du contrat de vente et de leur demande tendant à ce qu'il soit dit que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 45.735 leur est acquise ;
AUX MOTIFS QUE le contrat du 9 janvier 2004 prévoit que le prix de 152.450 est payable à concurrence de 45.735 comptant à la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente et à concurrence de 106.715 à la vente de la maison familiale située à Agde, rue de la Cannelle ; qu'il est constant et non contesté que la première partie de ce paiement, soit la somme de 45.735 , a eu lieu avant même la signature du compromis, et plus précisément en juin 2003 ; que la clause concernant la seconde partie du prix, soit la somme de 106.715 , dispose en termes clairs et précis, qu'elle est payable à la vente de la maison familiale ; qu'il n'est écrit nulle part que cette vente et le paiement de la somme de 106.715 doivent avoir lieu avant la signature de l'acte authentique, fixée au plus tard le 31 janvier 2004, et encore moins qu'il s'agit d'une condition suspensive subordonnant la réitération de l'acte à sa réalisation ; que le premier juge, en considérant que le financement du prix d'achat constituait une condition suspensive de la vente, a dénaturé le contrat ; qu'il doit être observé surabondamment qu'il n'est nullement démontré que la non-réalisation de la vente de la maison familiale est imputable aux consorts X... ; que la vente de ce bien, qui appartient indivisément à Édouard Y... et à ses trois enfants, Serge, Anita épouse Etienne et Chantal épouse X..., requiert le consentement de tous les indivisaires ; qu'or, seule Chantal X... établit qu'elle a mis en vente cette maison, selon un contrat de mandat en date du 18 septembre 2003, pour le prix net vendeur de 186.600 ; que les autres indivisaires, et les époux Y... en particulier, ne prouvent pas qu'ils ont agi de même ; qu'il apparaît, en réalité, que les parties, dans le silence du contrat du 9 janvier 2004, ne sont pas parvenues à un accord sur le prix de vente ; qu'il résulte d'une lettre en date du 16 avril 2004, émanant de l'étude notariale chargée d'instrumenter, qu'il était envisagé, dans le cadre d'un projet de partage familial, d'attribuer la maison de famille à Serge Y..., pour une valeur de 106.700 , et donc nettement inférieure au prix réclamé par Chantal X... ; que les époux Y... ne peuvent en conséquence tirer aucun effet de droit de la non-réalisation de la vente de la maison familiale avant le 31 janvier 2004 ; que la réalisation des conditions suspensives expressément prévues au contrat n'est pas discutée par les parties ; que pour autant, la réitération en la forme authentique n'a pas eu lieu avant le 31 janvier 2004 ; que le contrat énonce, à cet égard, que passé la date du 31 janvier 2004 et huit jours après accusé de réception d'une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter, et demeurée sans effet, et si l'une des parties ne pouvait ou ne voulait réitérer les présentes conventions par acte authentique : 1°/ s'il s'agit du vendeur, l'acquéreur aura la possibilité de l'y contraindre par toute voie de droit, sans préjudice de l'obtention éventuelle de dommages-intérêts, s'il s'agit de l'acquéreur, le vendeur aura la possibilité, soit d'exiger la vente, soit de mettre fin aux présentes, et dans le cas de versement par l'acquéreur d'une indemnité d'immobilisation conserver cette indemnité ; qu'il est établi en l'espèce que les consorts X... ont, par l'intermédiaire de maître Z... et selon lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juillet 2004, sommé les époux Y... de se présenter à l'étude le 22 juillet 2004 en vue de la régularisation de la vente ; que non seulement ceux-ci ne se sont pas déplacés, mais ils n'ont à aucun moment, alors pourtant qu'ils agissent en résolution de la vente pour inexécution par l'acquéreur de ses obligations contractuelles, mis en demeure les consorts X..., sous quelque forme que ce soit, de s'exécuter, s'abstenant ainsi délibérément de respecter la formalité prévue à l'acte ; que c'est donc à tort que le premier juge a prononcé la résolution du contrat aux torts exclusifs des acquéreurs, du chef de la non-réitération de la vente en la forme authentique ; que le contrat dispose que l'acquéreur, tant qu'il sera débiteur de tout ou partie du solde du prix, ne pourra faire aucun changement notable, aucune démolition ni commettre aucune détérioration dans l'immeuble vendu, sans le consentement du vendeur ; que l'huissier de justice, mandaté par le juge de l'exécution à la demande des époux Y... à l'effet de décrire les lieux litigieux en comparant leur état actuel avec les photographies prises par les requérants avant leur départ, de dire si des travaux ont été effectués tant à l'intérieur qu'à l'extérieur et, dans l'affirmative, en donner la description, a dressé un procès-verbal de constat, en date du 1er septembre 2004, dont il résulte que les modifications apportées par les consorts X..., consistant pour l'essentiel dans l'adjonction sous l'auvent d'une baie vitrée avec une porte permettant l'accès et l'aménagement en une pièce à vivre, la pose d'un climatiseur et la réfection de la cuisine, ne contreviennent pas aux dispositions de la convention et qu'elles ne caractérisent pas là encore, contrairement à l'appréciation erronée du premier juge, des manquements contractuels graves justifiant la résolution du contrat aux torts des consorts X... ;
1) ALORS QU'en affirmant que la vente de la maison familiale et le paiement de la somme de 106.715 ne constituaient pas une condition suspensive de la vente conclue par l'acte du 9 janvier 2004, tandis que la vente de cette maison familiale et le paiement de cette somme étaient stipulés dans cet acte après la mention selon laquelle le vendeur s'oblige à vendre à l'acquéreur « sous les conditions suspensives qui vont suivre », la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis cet acte, a violé l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS QU'en jugeant que les consorts X... n'avaient pas commis de manquement à défaut de vente de la maison familiale avant le 31 janvier 2004 au motif que cette maison appartenait indivisément à madame Chantal X..., à son père, à son frère, monsieur Serge Y..., et à sa soeur, et que seule Chantal X... avait mis cette maison en vente, ses coïndivisaires n'ayant pas agi de même, tandis qu'ils avaient donné leur accord pour cette vente du bien indivis et qu'il incombait à madame X..., débitrice du prix, d'y faire procéder afin de permettre la réalisation de cette condition et de payer la somme due aux époux Y..., la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant à justifier le défaut de diligence des consorts X..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
3) ALORS QU'à supposer même que la somme de 106.715 n'ait pas dû être payée avant le 31 janvier 2004, en jugeant qu'il n'y avait pas lieu de tirer d'effet de droit de la non-réalisation de la vente du bien indivis avant cette date, sans rechercher si, même au-delà de ce terme, le comportement des consorts X... qui n'avaient pas accompli de diligence nécessaire pour la vente de ce bien permettant de payer le solde du prix dû aux époux Y... et qui n'avaient ainsi jamais été en mesure de régulariser la vente, malgré leur sommation délivrée aux époux Y..., était constitutif d'un manquement grave justifiant la résolution de la vente conclue entre les époux Y... et les consorts X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
4) ALORS QU'aux termes de l'acte du 9 janvier 2004, il était interdit aux consorts X... de « faire aucun changement notable, aucune démolition, ni commettre aucune détérioration dans l'immeuble vendu, sans le consentement du vendeur », avant paiement total du prix ; qu'en jugeant que les consorts X... n'avaient pas méconnu cette obligation après avoir constaté qu'ils avaient aménagé une pièce supplémentaire en ajoutant sous un auvent une baie vitrée avec une porte, installé la climatisation dans la maison et procédé à la réfection de la cuisine, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 du code civil.
5) ALORS QUE par une lettre du 26 avril 2004, régulièrement produite aux débats, le conseil des époux Y... avait mis en demeure les époux X... de lui adresser sous huitaine les justificatifs de la mise en vente de la maison familiale dont la vente devait servir à financer la partie principale du prix, rappelant que l'acte définitif devait être signé avant le 31 janvier 2004 et que chaque partie, passé un délai de huit jours à compter de cette date butoir, pouvait mettre l'autre en demeure de s'exécuter ; qu'en affirmant que les époux Y... n'avaient à aucun moment mis en demeure les époux X... sous quelque forme que ce soit de s'exécuter, s'abstenant ainsi délibérément de respecter la formalité prévue à l'acte, la cour d'appel a dénaturé la lettre du 26 avril 2004 en violation de l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande en fixation du montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 1.200 par mois ;
AUX MOTIFS QUE les époux Y... ne démontrent pas, pour leur part, que le montant de cette indemnité est insuffisant et qu'il ne correspond pas à la valeur locative de la villa ; qu'ils ont accepté ce paiement pendant un an (août 2003 à août 2004) sans émettre la moindre protestation ou réserve ; que les consorts X... s'acquittaient d'ailleurs, jusqu'en juin 2003, pour une villa comparable, d'un loyer sensiblement identique ; que le courrier de l'agence S'Antoni en date du 29 avril 2004 « estimant le montant du loyer de ce bien dans une fourchette de prix comprise entre 1.100 et 1.200 » ne suffit pas, à lui seul, à convaincre la cour d'appel de l'insuffisance du montant de l'indemnité ;
ALORS QUE l'indemnité d'occupation est déterminée conformément à la valeur locative ; qu'en se contentant d'affirmer que le montant du loyer estimé à 1.100 à 1.200 par l'agence immobilière ne suffisait pas à la convaincre de réévaluer l'indemnité d'occupation de 650 , sans rechercher s'il existait effectivement une correspondance entre la valeur locative et l'indemnité d'occupation, ce que cette estimation semblait exclure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'action en rescision pour lésion formée par les époux Y... ;
AUX MOTIFS QU'il appartient à la juridiction, saisie d'une demande en rescision pour lésion, de trancher au préalable la question de la recevabilité en recherchant, en application de l'article 1677 du code civil, si les faits articulés par le demandeur sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; que le fait que les époux Y... aient mis en vente le bien litigieux, selon mandat en date du 18 février 2003, pour le prix de 380.000 , est inopérant, dès lors que les acquéreurs potentiels qui attestent l'avoir visité courant 2003, n'ont finalement donné aucune suite ; que le seul courrier de l'agence S'Antoni en date du 27 avril 2004, évaluant la villa dans une fourchette de prix comprise entre 335.400 et 350.650 , ne suffit pas, à lui seul, à rapporter la preuve de faits assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; que la demande formée par les époux Y... en rescision pour lésion doit en conséquence être déclarée irrecevable ;
ALORS QU'il appartenait seulement à la cour d'appel de statuer sur la recevabilité de la demande en recherchant si les faits articulés étaient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; qu'en se fondant sur les évaluations du bien vendu pour juger la demande irrecevable, la cour d'appel, sous couvert d'apprécier l'existence de faits assez vraisemblables et assez graves, a en réalité examiné s'il existait une preuve d'une lésion de plus de sept douzièmes par rapport au prix de vente convenu, ce qu'elle ne pouvait faire au stade de l'examen de la recevabilité de l'action en rescision pour lésion ; qu'elle a ainsi violé les articles 1677 et 1678 du code civil.
