LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que M. C..., avocat, dont il n'était pas contesté qu'il était le fils de la gérante de la société civile immobilière Est Strasbourg (SCI) bailleresse, avait informé le mandataire des preneurs, par deux courriers des 14 mars et 15 mai 2001, de l'accord de la bailleresse, désignée comme sa cliente, pour renouveler le bail des locaux et lui avait communiqué un acte portant un loyer révisé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que M. C... était le mandataire apparent de la bailleresse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Est Strasbourg aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Est Strasbourg à payer à M. et Mme X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Est Strasbourg ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour la SCI Est Strasbourg
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR rejeté ces demandes et confirmé le jugement, déclaré le bail du 30 avril 2001 opposable à la société exposante, que les époux X... étaient occupants réguliers des lieux loués,
AUX MOTIFS QU'il ressort des pièces et documents régulièrement versés aux débats que la SCI EST STRASBOURG a donné à bail le 1er octobre 1992 aux époux Y... une boulangerie-pâtisserie sise ... à Paris 10ème moyennant un loyer annuel de 80. 000 francs ; que les époux Y... ont cédé leur fonds aux époux Z..., lesquels l'ont ensuite cédé, en juin 2002, aux époux X... en signant concomitamment à l'acte de vente un acte de cession de bail faisant référence au bail consenti le 30 avril 2001 pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2001 ; que la SCI EST STRASBOURG a alors indiqué qu'elle ignorait l'acte du 30 avril 2001 et qu'elle n'avait ni donné congé ni signé de renouvellement de bail ; qu'elle a alors assigné les époux X... pour entendre juger que le bail du 30 avril 2001 et la cession de juin 2002 lui sont inopposables, que les époux X... sont occupants sans droit ni titre et d'obtenir leur expulsion ; que c'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement déféré dont le dispositif a été rappelé ; que la SCI EST STRASBOURG soutient que la signature figurant sur le document intitulé « bail commercial » en date du 30 avril 2001 n'est pas la sienne et qu'en conséquence cet acte et la cession postérieure du bail lui sont inopposables ; que les époux X... font valoir que la SCI bailleresse a délivré des quittances de loyer portant le nouveau montant fixé dans le document contesté et que, d'autre part, Maître C..., avocat de la SCI, avait adressé le bail en indiquant qu'il était signé par la propriétaire ; que la comparaison des signatures figurant sur le bail initial du 1er octobre 1992 avec celle du bail contesté en date du 30 avril 2001 fait apparaître que les signatures sont différentes et que ce n'est pas la signature de Madame A..., épouse C..., qui figure sur le contrat du 30 avril 2001 ; que cependant l'écrit est « ad probationem » et non « ad validitatem » ; qu'en l'espèce il apparaît que Maître Michel C..., avocat à la Cour d'appel de Paris et fils de Madame Pauline A...
C..., a adressé antérieurement au bail du 30 avril 2001 deux courriers à Monsieur B..., mandataire des époux Z..., dans lesquels il indiquait le 14 mars 2001 « la SCI EST STRASBOURG vient de me communiquer copie de votre correspondance du 9 janvier dernier. Ma cliente est d'accord pour procéder au renouvellement du bail moyennant bien sûr l'application des nouveaux indices. Je vous souhaite bonne réception de la présente » et le 15 mai 2001 « Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint le bail signé par ma cliente. Je vous en souhaite bonne réception » ; que la SCI EST STRASBOURG indique que Maître C... n'avait pas reçu mandat pour conclure le renouvellement objet du débat ; que, toutefois, la teneur des courriers ci-dessus fait apparaître que cet avocat, fils de Madame A...
C..., qui n'a jamais au cours de la procédure indiqué qu'il aurait agi sans instruction de la gérante de la SCI, était parfaitement au courant de la demande de renouvellement du bail et a pu transmettre un nouveau contrat faisant mention du loyer révisé qui a été repris sur les quittances de loyer délivrées par la suite ; que le mandant est obligé envers les tiers lorsque ceux-ci ont pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de celui-ci ; qu'il faut que la croyance des tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire soit légitime ; qu'en l'espèce, les correspondances émanant d'un avocat, se trouvant de plus être le fils de la gérante de la SCI propriétaire, permettait légitimement aux époux Z... de penser que les pouvoirs de ce mandataire étaient légitimes et les autorisait à ne pas vérifier les limites de ceux-ci ;
ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que le signataire de l'acte litigieux du 30 avril 2001 n'est pas censé être un mandataire mais le bailleur lui-même, ce qui exclut la théorie du mandat apparent ; qu'ayant constaté que la signature n'est pas celle de la bailleresse puis retenu que l'écrit étant « ad probationem » qu'il apparaît que Michel C..., avocat à la Cour d'appel de Paris, fils de Madame A..., épouse C... a adressé antérieurement au bail du 30 avril 2001 deux courriers à Monsieur B..., mandataire des époux Z..., dans lesquels il indiquait le 14 mars 2001 « la SCI EST STRASBOURG vient de me communiquer copie de votre correspondance du 9 janvier dernier. Ma cliente est d'accord pour procéder au renouvellement du bail moyennant bien sûr l'application des nouveaux indices … » et le 15 mai 2001 « Je vous prie de bien vouloir trouver, cijoint, le bail signé par ma cliente, … », que la teneur des courriers fait apparaître que cet avocat, fils de Madame A... épouse C... qui n'a jamais au cours de la procédure indiquer qu'il aurait agi sans instruction de la gérante de la SCI était parfaitement au courant de la demande de renouvellement du bail et a pu transmettre un nouveau contrat faisant mention du loyer révisé qui a été repris sur les quittances de loyer délivrées par la suite, que le mandant est obligé envers les tiers lorsque ceux-ci ont pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de celui-ci, que les correspondances émanant d'un avocat, se trouvant de plus être le fils de la gérante de la SCI propriétaire, permettait légitimement aux époux Z... de penser que les pouvoirs de ce mandataire étaient légitimes et les autorisaient à ne pas vérifier les limites de ceux-ci, la Cour d'appel qui s'est prononcée par des motifs inopérants dès lors que l'acte litigieux est censé avoir été signé par la bailleresse et non par un quelconque mandataire ce qui excluait tout mandat apparent, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1984 et suivants du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que si l'avocat avait reçu mandat pour conclure le renouvellement, il aurait signé l'acte du 30 avril 2001 cependant que la signature portée sur l'acte est censée être celle de la bailleresse, ce qui exclut tout mandat serait-il apparent, les époux Z... n'ayant pu croire que le signataire ayant signé faussement à la place de la bailleresse, avait le pouvoir de l'engager en concluant un tel contrat, alors qu'ils étaient assistés d'un professionnel ; qu'en opposant à la société exposante le fait que l'avocat était le fils de la gérante, qu'il était parfaitement au courant de la demande de renouvellement du bail, qu'il a pu transmettre un nouveau contrat faisant mention du loyer révisé qui a été repris sur les quittances de loyer délivrées par la suite, que les correspondances émanant d'un avocat, se trouvant être de plus le fils de la gérante de la SCI propriétaire permettait légitimement aux époux Z... de penser que les pouvoirs de ce mandataire étaient légitimes et les autorisaient à ne pas vérifier les limites de ceux-ci sans relever les éléments de preuve produits établissant que l'avocat s'est présenté comme étant le fils de la gérante auprès du mandataire professionnel des preneurs, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE TROISIEME PAR QUE l'exposante faisait valoir que la signature prétendument attribuée à la bailleresse n'était pas celle de Madame A... et n'était pas celle de Maître C..., prétendu mandataire, l'acte étant censé avoir été signé directement par la gérante de l'exposante ; qu'après avoir constaté que la signature portée à l'acte du 30 avril 2001 n'était pas celle de la gérante de la société exposante et retenu que la teneur des courriers adressés à Monsieur B..., mandataire des époux Z..., fait apparaître que l'avocat, fils de Madame A...
C..., qui n'a jamais, au cours de la procédure, indiqué qu'il aurait agi sans instruction de la gérante de la SCI était parfaitement au courant de la demande de renouvellement du bail, a pu transmettre un nouveau contrat faisant mention du loyer révisé qui a été repris sur les quittances de loyer délivrées par la suite, que le mandant est obligé envers les tiers lorsque ceux-ci ont pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de celui-ci, qu'il faut que la croyance des tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire soit légitime, qu'en l'espèce, les correspondances émanant de l'avocat, se trouvant de plus être le fils de la gérante de la SCI propriétaire, permettait légitimement aux époux Z... de penser que les pouvoirs de ce mandataire étaient légitimes et les autorisait à ne pas vérifier les limites de ceux-ci, sans relever les éléments permettant au destinataire des deux lettres, mandataire professionnel des preneurs, de ne pas procéder à la vérification des pouvoirs de l'avocat qui a transmis le bail comportant non pas sa signature mais celle attribuée à la bailleresse, ce qui excluait tout mandat pour conclure le contrat, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1984 et suivants du Code civil ;
ALORS DE QUATRIEME PART QUE l'exposante faisait valoir que Maître C... n'avait pas reçu mandat pour conclure le renouvellement du bail, dont les termes excluaient tout mandat à l'effet de conclure le contrat ; qu'ayant constaté que la signature de l'acte du 30 avril 2001 n'était pas celle de la gérante de la société exposante, contrairement à ce qui était affirmé, et retenu que la teneur des courriers fait apparaître que cet avocat, fils de Madame A...
C..., qui n'a jamais au cours de la procédure indiqué qu'il aurait agi sans instructions de la gérante de la SCI, était parfaitement au courant de la demande de renouvellement du bail, a pu transmettre un nouveau contrat faisant mention du loyer révisé et qui a été repris sur les quittances de loyer délivrées par la suite, que le mandant était obligé envers les tiers lorsque ceux-ci ont pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de celui-ci, qu'il faut que la croyance des tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire soit légitime, qu'en l'espèce les correspondances qui émanent d'un avocat, se trouvant de plus être le fils de la gérante de la SCI propriétaire, permettaient légitimement aux époux Z... de penser que les pouvoirs de ce mandataire étaient légitimes et les autorisait à ne pas vérifier les limites de ceux-ci sans relever les circonstances ayant autorisé les époux Z..., assistés d'un mandataire spécialiste de la vente de fonds de boulangerie, à ne pas vérifier les pouvoirs de l'avocat ne relevant pas de l'exercice normal de ses attributions de représentation dans une instance en justice alors que l'acte ne fait aucune référence à un mandat que par sa rédaction il exclut, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1984 et suivants du Code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR rejeté ces demandes et confirmé le jugement, déclaré le bail du 30 avril 2001 opposable à la société exposante, que les époux X... étaient occupants réguliers des lieux loués,
AUX MOTIFS QU'il ressort des pièces et documents régulièrement versés aux débats que la SCI EST STRASBOURG a donné à bail le 1er octobre 1992 aux époux Y... une boulangerie-pâtisserie sise ... à Paris 10ème moyennant un loyer annuel de 80. 000 francs ; que les époux Y... ont cédé leur fonds aux époux Z..., lesquels l'ont ensuite cédé, en juin 2002, aux époux X... en signant concomitamment à l'acte de vente un acte de cession de bail faisant référence au bail consenti le 30 avril 2001 pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2001 ; que la SCI EST STRASBOURG a alors indiqué qu'elle ignorait l'acte du 30 avril 2001 et qu'elle n'avait ni donné congé ni signé de renouvellement de bail ; qu'elle a alors assigné les époux X... pour entendre juger que le bail du 30 avril 2001 et la cession de juin 2002 lui sont inopposables, que les époux X... sont occupants sans droit ni titre et d'obtenir leur expulsion ; que c'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement déféré dont le dispositif a été rappelé ; que la SCI EST STRASBOURG soutient que la signature figurant sur le document intitulé « bail commercial » en date du 30 avril 2001 n'est pas la sienne et qu'en conséquence cet acte et la cession postérieure du bail lui sont inopposables ; que les époux X... font valoir que la SCI bailleresse a délivré des quittances de loyer portant le nouveau montant fixé dans le document contesté et que, d'autre part, Maître C..., avocat de la SCI, avait adressé le bail en indiquant qu'il était signé par la propriétaire ; que la comparaison des signatures figurant sur le bail initial du 1er octobre 1992 avec celle du bail contesté en date du 30 avril 2001 fait apparaître que les signatures sont différentes et que ce n'est pas la signature de Madame A..., épouse C..., qui figure sur le contrat du 30 avril 2001 ; que cependant l'écrit est « ad probationem » et non « ad validitatem » ; qu'en l'espèce il apparaît que Maître Michel C..., avocat à la Cour d'appel de Paris et fils de Madame Pauline A...
C..., a adressé antérieurement au bail du 30 avril 2001 deux courriers à Monsieur B..., mandataire des époux Z..., dans lesquels il indiquait le 14 mars 2001 « la SCI EST STRASBOURG vient de me communiquer copie de votre correspondance du 9 janvier dernier. Ma cliente est d'accord pour procéder au renouvellement du bail moyennant bien sûr l'application des nouveaux indices. Je vous souhaite bonne réception de la présente » et le 15 mai 2001 « Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint le bail signé par ma cliente. Je vous en souhaite bonne réception » ; que la SCI EST STRASBOURG indique que Maître C... n'avait pas reçu mandat pour conclure le renouvellement objet du débat ; que, toutefois, la teneur des courriers ci-dessus fait apparaître que cet avocat, fils de Madame A...
C..., qui n'a jamais au cours de la procédure indiqué qu'il aurait agi sans instruction de la gérante de la SCI, était parfaitement au courant de la demande de renouvellement du bail et a pu transmettre un nouveau contrat faisant mention du loyer révisé qui a été repris sur les quittances de loyer délivrées par la suite ; que le mandant est obligé envers les tiers lorsque ceux-ci ont pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de celui-ci ; qu'il faut que la croyance des tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire soit légitime ; qu'en l'espèce, les correspondances émanant d'un avocat, se trouvant de plus être le fils de la gérante de la SCI propriétaire, permettait légitimement aux époux Z... de penser que les pouvoirs de ce mandataire étaient légitimes et les autorisait à ne pas vérifier les limites de ceux-ci ;
ALORS QUE l'exposante faisait valoir qu'aucun congé ni aucune demande de renouvellement ne lui avait été notifiée avant la prétendue signature de l'acte du 30 avril 2001, non enregistré et n'ayant pas date certaine ; qu'ayant constaté que la signature attribuée à la gérante de la société exposante n'était pas la sienne et retenu qu'il apparaît que Maître C..., avocat à la Cour d'appel de Paris, fils de Madame A..., a adressé antérieurement au bail du 30 avril 2001 deux courriers à Monsieur B..., mandataire des époux Z..., dans lesquels il indiquait le 14 mars 2001 que l'exposante venait de lui communiquer copie de sa correspondance, que l'exposante est d'accord pour procéder au renouvellement du bail moyennant l'application des nouveaux indices, et le 15 mai 2001 par laquelle il transmettait le bail signé par sa cliente, la teneur de ces courriers fait apparaître que cet avocat, fils de Madame A...
C... qui n'a jamais au cours de la procédure indiqué qu'il aurait agi sans instruction de la gérante de la SCI, était parfaitement au courant de la demande de renouvellement du bail et a pu transmettre un nouveau contrat faisant mention du loyer révisé qui a été repris sur les quittances de loyer délivrées par la suite, que ces correspondances émanant d'un avocat, se trouvant de plus être le fils de la gérante de la SCI propriétaire, permettait légitimement aux époux Z... de penser que les pouvoirs de ce mandataire étaient légitimes et les autorisaient à ne pas vérifier les limites de ceux-ci, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'acte du 30 avril 2001 faisait suite à un congé ou à une demande de renouvellement de bail, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
