LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que M. X... avait contesté la validité du bail commercial consenti par son épouse dont il avait appris l'existence et que cette opposition avait été communiquée à M. Y..., qu'il résultait de la procuration donnée le 14 juillet 1988 à M. Y... que celle-ci ne concernait que l'achat et la vente des immeubles et fonds de commerce, que, si un indivisaire était censé avoir reçu un mandat tacite, celui-ci ne couvrait pas les actes de disposition et de conclusion ou de renouvellement des baux, que l'indemnité d'occupation avait pour but d'indemniser la perte locative jusqu'à la libération effective des lieux, que M. X... n'avait pas commandé les travaux effectués par M. Y... mais les avait seulement autorisés, ces travaux venant en déduction du prix de vente, et que M. Y... les avaient réalisés à ses risques et périls, qu'il avait occupé l'immeuble et exploité le fonds pendant dix-huit ans sans payer de loyers, que l'éventuel enrichissement de M. X... lié à la plus value apportée au bien résultait de la faute de M. Y..., la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au fait que l'indemnité d'occupation avait pour but d'inciter le locataire à partir, a pu déclarer le bail commercial inopposable à M. X..., ordonner l'expulsion de M. Y... et le condamner à payer une indemnité d'occupation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Vuitton ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour M. Y...,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'engagement de location du 1er août 1990 et son avenant inopposable à M. X..., ordonné l'expulsion de M. Y..., de la SCI Le Moulin de Caudon et de la SARL LMDP de l'immeuble le Moulin de Caudon, et les a condamné solidairement à payer une indemnité d'occupation de 1. 500 par mois jusqu'à totale libération des lieux, et D'AVOIR, y ajoutant déclaré inopposable à M. X... le bail commercial conclu le 1er août 1988,
AUX MOTIFS QUE le divorce des époux X... a été prononcé en 1987 et il est acquis qu'ils ont alors quitté la FRANCE ; que diverses conventions ont alors été conclues relatives à l'immeuble et au fonds de commerce qui y était exploité : le 9 juillet 1988 Monsieur X... a consenti à Monsieur Y... une location gérance portant sur le fonds de commerce de restaurant avec promesse de vente pour une durée de 12 mois reconductible moyennant une redevance mensuelle, de 2600 francs payable entre les mains du crédit agricole qui avait consenti deux prêts pour l'acquisition de l'immeuble, ceci dans l'attente des pièces nécessaires permettant la vente du fonds et de l'immeuble et pour permettre à Monsieur Y... d'exploiter le restaurant ; le 14 juillet 1988 Monsieur X... a donné pouvoir à Monsieur Y... de vendre la propriété et le fonds de commerce, de faire le nécessaire auprès des diverses administrations et créanciers, de faire les travaux de toiture jugés utiles, étant précisé d'une part que monsieur Y... prend en charge le remboursement des deux emprunts souscrits auprès de crédit agricole et d'autre part que ces divers frais viendront en déduction de la vente de l'immeuble et du fonds de commerce ; le 1er août 1988 Madame Z... a donné à bail commercial à Monsieur Y... la propriété moyennant un loyer annuel de 12000 francs ; le 28 août 1988 elle consentait une location gérance, avec promesse de vente sur l'immeuble et le fonds, à Monsieur Y... moyennant une redevance mensuelle de 2600 francs payable entre les mains du. crédit agricole en remboursement des deux prêts souscrits « dans l'attente de la passation de l'acte authentique devant Maître A..., notaire à Meyrals » ; le 1er août 1990 Madame Z... a consenti sur la propriété indivise « un engagement de location, bail à loyer » à la SCI MOULIN DE CAUDON ». dont le gérant est Monsieur Y... moyennant un loyer annuel de 12000 francs qui viendra en déduction de l'achat et de la vente de la propriété ; la SCI était autorisée à passer tout bail commercial concernant cette propriété ; selon un avenant du 1er octobre 1991 passé entre Madame Z... et la SCI MOULIN DE CAUDON il était décidé que les loyers pourraient être compensés avec les travaux réalisés par cette dernière, ceux ci venant en outre en déduction de l'achat / location vente de la propriété ; le 4 octobre 1991 Madame Z... donnait à Monsieur Y... ou à la SCI DU CAUDON pouvoir de vendre la propriété et les autorisait à faire exécuter les travaux conformément à l'avenant du 1er octobre précédent ; elle déclarait en outre que Monsieur Y... s'était acquitté des loyers ; que Monsieur Y... qui occupe les lieux depuis 1988 et exploite le restaurant à titre personnel ou es qualités de gérant des sociétés MOULIN DE CAUDON ou LMDP ne justifie que du versement entre les mains de Maître A..., notaire, d'une somme totale de 9000 francs en 1989 au titre du bail commercial consenti par Madame Z... le 1er août 1988 et de la réalisation de travaux sur les immeubles ; il n'établit notamment pas avoir remboursé les prêts souscrits auprès du crédit agricole ni avoir remis à l'intimé'une somme en espèces de 500 000 francs ; que Monsieur X..., devenu aux termes d'un acte en date du 15 avril 2005 seul propriétaire de l'immeuble acquis en indivision en 1983 à la suite de la liquidation de ses intérêts patrimoniaux avec Madame Z..., a fait assigner Monsieur Y..., la SCI MOULIN DE CAUDON et la SARL LMDP devant le Tribunal d'Instance de SARLAT sur le fondement de l'article 815-3 du code civil pour obtenir leur expulsion en leur qualité d'occupants sans droit ni titre et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation au motif que le bail du 1er août 1990 lui est inopposable et à titre subsidiaire pour obtenir la résiliation de ce bail et leur expulsion ; par le jugement critiqué l'engagement de location du 1er août 1990 lui a été déclaré inopposable et l'expulsion des défendeurs était ordonnée et une indemnité d'occupation mise à leur charge ; toutefois par ordonnance du 12 octobre 2006 l'exécution provisoire concernant la mesure d'expulsion a été arrêtée ; que les appelants font valoir que Monsieur X... n'a ni qualité ni intérêt à agir au motif qu'il n'a jamais été propriétaire indivis du fonds de commerce de restauration et que Madame Z..., seule propriétaire, était donc libre d'en disposer et de consentir le 1er août 1988 un bail commercial, ce fonds n'étant pas soumis aux règles de l'indivision et en conséquence aux dispositions de l'article 815-3 du code civil ; qu'il est exact que Madame Z..., qui en 1984 a créé le fonds de commerce de restaurant « le moulin du passeur » et s'est immatriculée au RCS de SARLAT, était propriétaire'de ce fonds de commerce lorsqu'elle a consenti seule le 1er août 1988 le bail commercial litigieux à Monsieur Y... ; toutefois il n'en demeure pas moins que ce bail porte sur l'intégralité de la propriété qui était alors indivise avec l'intimé ; celui ci a donc qualité et intérêt à agir sur le fondement de l'article 815-3 du code civil ; que de même il avait qualité à agir à l'encontre de l'engagement de location consenti sans son accord par son ex épouse le 1er août 1990 à la SCI DU MOULIN DE CAUDON sur la propriété indivise ; que les appelants estiment que ce bail conclu sans l'accord de Monsieur X... lui est cependant opposable compte tenu de son acceptation tacite et de sa mauvaise foi ; qu'il ne peut être fait état de l'acceptation tacite de Monsieur X... : en effet celui-ci en réponse au notaire, Maître A..., qui lui faisait part de la proposition d'achat faite par monsieur Y... de la propriété et du fonds de commerce à hauteur de. 500 000 francs, a par lettre du 9 février 1989 estimé ce prix insuffisant et a contesté la validité du bail commercial consenti par son épouse, et dont il avait appris l'existence, au motif qu'il ne l'avait pas signé, que le loyer était dérisoire et impayé, et signalait que la redevance mensuelle de 2600 francs n'était pas non plus payée ; de plus il est justifié que son opposition à ce bail a été communiquée à Monsieur Y... qui est d'autant plus mal fondé à s'en prévaloir ; que les seuls actes signés entre Monsieur X... et Monsieur Y... en 1988 témoignent de leur volonté d'aboutir à la vente de la propriété indivise à celui-ci et, dans l'attente de sa réalisation, de lui permettre d'exploiter le fonds de commerce de restauration à titre onéreux et de faire s'il le jugeait utile des travaux de toiture venant en déduction du prix, de vente, ceci pour une période ne pouvant qu'être temporaire ; en conséquence le seul fait que Monsieur X... ait connu en 1989 l'existence de ce bail commercial-qu'il a contesté-et su que Monsieur Y... continuait à occuper les lieux ne signifie nullement qu'il l'ait accepté en qualité de locataire, celui-ci ne justifiant s'acquitter au surplus d'aucun loyer à compter de 1989 ; l'indifférence ou la négligence dont a pu faire preuve l'intimé qui réside à l'étranger ne sont pas constitutifs de mauvaise foi et ne peuvent être à l'origine d'un quelconque titre au profit des appelants ; qu'en outre les appelants ne peuvent de bonne foi invoquer la qualité de propriétaire ou de mandataire apparente de Madame Z... puisqu'ils savaient que le bien était indivis entre elle et son époux comme le démontrent les actes établis avec l'un et l'autre ; qu'enfin il est à observer qu'il n'est pas prétendu ni que Monsieur X... ait eu connaissance avant la présente procédure de l'engagement de location conclu le l août 1990 entre Madame Z... et la SCI MOULIN DE CAUDON, dont le gérant est Monsieur Y..., pouvoir étant donné à cette SCI de conclure tout bail commercial, ni qu'il ait eu connaissance du bail commercial consenti par celle-ci ultérieurement à la SARL LMDP ; or ce bail qui vise les mêmes biens emporte à l'évidence novation du bail de 1988 au regard des dispositions de l'article 1273 du code civil ; qu'en conséquence tant le bail du 1er août 1988 que celui du 1er août 1990 sont inopposables à Monsieur X... et les appelants sont occupants sans droit ni titre ; que l'indemnité d'occupation mise à la charge des appelants à hauteur de 1 500 par mois par le premier juge qui n'a pas seulement pour objet de compenser la perte locative mais aussi d'inciter l'occupant à quitter les lieux a été justement appréciée ; que les appelants faisant état des travaux qu'ils ont exécutés sur l'immeuble invoquent à titre subsidiaire leur droit à une juste rémunération de leur ouvrage par application de l'article 1787 du code civil et à titre encore plus subsidiaire l'enrichissement sans cause de Monsieur X... et sollicitent l'organisation d'une expertise pour déterminer la plus value apportée à sa propriété ; qu'ils ne sauraient faire état de factures (EDF, taxes...) qui sont la contre partie de leur occupation des lieux ; qu'il est certes justifié par les factures et les photographies produites aux débats que les appelants ont effectué sur la propriété des époux X... / Z... devenue celle de monsieur X... des travaux ; que toutefois le seul document faisant état de travaux et opposable à Monsieur X... est le pouvoir qu'il a donné le 14 juillet 1988 à Monsieur Y... de signer tous actes concernant la vente ou l'achat de la propriété et du fonds de commerce par lequel il l'autorise entre autres dispositions à « faire s'il le juge utile les travaux de toiture de l'immeuble du restaurant », ces travaux devant venir en déduction du prix de vente ; qu'ainsi Monsieur X... n'a nullement commandé la réalisation des nombreux travaux qu'invoquent les appelants, mais a seulement autorisé Monsieur Y... dans son seul intérêt de futur propriétaire des biens concernés à exécuter des travaux de toiture ; ces travaux exécutés alors qu'il n'était pas propriétaire l'ont donc été à ses risques et périls et ne peuvent en conséquence rentrer dans le cadre des dispositions de l'article 1787 du code civil ; que par ailleurs il ne peut être affirmé par les appelants que leur patrimoine s'est appauvri : s'il est exact qu'ils ont réalisé des travaux sur la propriété qui ont pu apporter à celle-ci une certaine plus value, il n'en demeure pas moins qu'ils ont occupé l'immeuble et exploité le fonds de commerce gratuitement pendant dix huit ans sans verser de loyer et en ont tiré des profits dont ils ne font nullement état ; que de plus l'éventuel enrichissement de Monsieur X... lié à la plus value apportée à son bien résulte de leur faute : à savoir s'être comportés comme des propriétaires de biens qu'ils savaient pertinemment ne pas leur appartenir,
1°) ALORS QUE le juge ne peut statuer sans se prononcer sur tous les éléments de preuve qui lui sont fournis par les parties au soutien de leur argumentation ; qu'en affirmant que M. X... n'avait pas tacitement accepté le bail, motif pris de ce qu'il aurait contesté sa validité par courrier du 9 février 1989, sans se prononcer sur la procuration donnée par M. X... à M. Y... le 14 juillet 1988, ni sur les documents établissant qu'il avait payé les taxes locales dès 1988 et que M. X... avait ensuite toujours agi comme ayant souscrit au bail, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile,
2°) ALORS QUE la cour d'appel, qui écarte tout mandat apparent de Mme Z... au motif inopérant qu'il était connu qu'elle était indivisaire avec son époux, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-3 du code civil,
3°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation est dépourvu de caractère comminatoire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui fixe l'indemnité d'occupation de manière à ce qu'elle compense la perte locative et incite l'occupant à quitter les lieux, a violé l'article 1382 du code civil,
4°) ALORS QUE la cour d'appel, qui a rejeté les demandes de l'exposant relatives aux travaux effectués par lui, après avoir constaté que les travaux de toiture avaient été autorisés par M. X..., sans rechercher s'il n'en résultait pas un droit à indemnisation de l'exposant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
