LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 février 2008), que la SCI La Camiole (la SCI), qui projetait la construction d'un ensemble immobilier, a signé le 20 décembre 1995 avec M. X... un acte intitulé "engagement de réservation", dans lequel elle lui offrait la réservation d'un local commercial de 60 m2 pour un loyer de 3 500 francs mensuel HT, puis le 7 octobre 2003 un nouveau document intitulé "attestation de réservation d'un local commercial", dans lequel M. X... déclarait se porter locataire des lots 1,2 et 3 du centre commercial pour un loyer mensuel de 2 205 euros HT ; que les négociations entre les parties sur la signature d'un contrat de bail ayant échoué courant 2004, M. X... a assigné la SCI en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la rupture unilatérale et fautive de la promesse de bail ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il ressort des constatations des juges du fond que l'acte litigieux du 20 décembre 1995 comportait l'engagement de la SCI La Camiole de louer un local à M. X... ; que ce document renvoyait à la location d'un local de 60 m² au rez-de-chaussée d'un bâtiment à construire à Caillan, pour un prix mensuel HT de 3 500 francs ; qu'en jugeant que ces mentions auraient été insuffisantes pour qu'un contrat de location puisse se former, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1709 du code civil ;
2°/ que toutes les mentions manuscrites d'un acte sous seing privé font foi et sont opposables aux parties si celles-ci n'ont pas désavoué leur écriture ni leur signature ; qu'en jugeant, par adoption des motifs du jugement entrepris, que "l'acte du 20 décembre 1995 comporte des parties dactylographiées et des parties manuscrites en rajout sans qu'un paraphe ne permette de constater l'accord des parties", et en refusant ainsi de considérer que ces "rajouts manuscrits" faisaient foi et étaient opposables à la SCI La Camiole, sans constater que celle-ci avait contesté son écriture ou sa signature, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1322 du code civil ;
3°/ que la novation ne se présume pas ; qu'en affirmant que "la promesse de bail du 7 octobre 2003 avait remplacé celle du 20 décembre 1995", sans caractériser des actes positifs non équivoques impliquant une volonté des parties de nover, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1273 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'engagement de 1995 ne comportait aucune indication de durée, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il ne réunissait pas tous les éléments essentiels à la validité d'un bail commercial et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI La Camiole la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour M. X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de Monsieur X... tendant notamment à voir dire et juger que la promesse de bail du 20 décembre 1995 valait bail, à constater que la SCI LA CAMIOLE n'avait pas exécuté les obligations contractuelles qui en résultaient, et à condamner cette société à lui payer la somme de 150.000 à titre de dommages-intérêts,
AUX MOTIFS PROPRES QUE «(…) à l'appui de son appel, Monsieur X... fait valoir qu'en lui faisant signer, le 7 octobre 2003, un nouvel engagement à des conditions complètement différentes de celles prévues dans 20 décembre 1995, la SCI CAMIOLE se serait «rendue coupable d'un véritable dol» ; il ajoute qu'aucun accord n'ayant pu finalement être réalisé pour la location d'une surface plus importante, à d'autres conditions, les parties sont restées en l'état du contrat du contrat du 20 décembre 1995» ; toujours selon lui, faute d'avoir exécuté cette convention, la SCI CAMIOLE aurait commis une faute contractuelle dont elle devait réparation ;
«cependant, contrairement à ce qu'il fait plaider, cet acte du 20 décembre 1995 ne peut, à lui seul, valoir bail commercial entre les parties, d'abord parce que tel n'est pas la nature de l'engagement qui s'y trouve exprimé, et ensuite, parce qu'il ne réunit pas tous les éléments essentiels à la validité d'un tel bail ;
«en effet, dans son intitulé et dans sa formulation, l'acte comporte la notion d'un «engagement de réservation», ce qui s'analyse, simplement, comme une option accordée à Monsieur X..., dans un programme de mise en location ; une priorité lui était ainsi donnée sur d'autres candidats, mais pour autant, et contrairement à ce qui est soutenu, aucun bail n'était conclu de façon définitive, puisque, de convention expresse, l'intéressé pouvait se désister, et, dans ce cas, obtenir la restitution de la somme de 3.500 francs versée à titre de dépôt ;
«en outre, cet engagement, qui porte seulement sur un local de 60 m², au rez-de-chaussée d'un bâtiment à construire, pour un prix déterminé, mais sans indication de durée, ne contient pas le minimum d'indications prévu par l'article 1709 du Code civil, pour qu'un contrat de location puisse se former ;
«enfin, le Tribunal a estimé à juste titre que la promesse de bail du 7 octobre 2003, avait remplacé celle du 20 décembre 1995, dans la mesure où Monsieur X... n'a jamais prétendu qu'elles devaient s'exécuter toutes les deux ; ce dernier ne peut donc alléguer la rupture unilatérale de la première de ces deux conventions, car, en 2003, ce n'est plus une surface commerciale de 60 m² qu'il désirait louer, mais celle de 246 m², à ce qu'il résulte de la lettre de son notaire en date du 8 juillet 2004 ; rien, d'ailleurs, ne permet d'affirmer que le projet de bail soumis à sa signature n'aurait pas été pour la surface et le prix stipulés dans l'acte du 20 décembre 1995, s'il l'avait entendu ainsi (…)»,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE «(…) alors que la SCI LA CAMIOLE proposait le 25 mars 2004 à Monsieur Jean-Claude X... une promesse de bail commercial à la suite de laquelle une discussion s'est engagée, ce dernier, rappelant à bon droit que la promesse de bail vaut bail lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix, attribue la qualité de promesse de bail à un acte du 20 décembre 1995 intitulé "engagement de réservation d'un local" ;
«qu'il est toutefois relevé que ce document, qui renvoie à la location d'un local de 60 m2 au rez-dechaussée d'un bâtiment à construire à Caillan pour un prix mensuel HT de 3.500F, a été suivi d'un autre en date du 7 octobre 2003 intitulé "attestation de réservation d'un local commercial", sur la nature duquel Monsieur Jean-Claude X... est taisant alors que c'est ici des lots 1,2 et 3 dont il déclarait se porter locataire pour, cette fois ci, un prix mensuel TTC de 2.205 ;
«qu'il est encore relevé que l'acte du 20 décembre 1995 comporte des parties dactylographiées et des parties manuscrites en rajout sans qu' un paraphe ne permette de constater l'accord des parties et même la date de ces rajouts manuscrits ; que la preuve d'un accord du bailleur sur cet aspect de l'engagement et la valeur de ces rajouts importent d'autant qu'ils concernent les points de désaccord à l'occasion de la promesse de bail proposée le 25 mars 2004 par la SCI LA CAMIOLE ;
«que la position de Monsieur Jean-Claude X... à l'occasion de cette promesse de bail participe encore à la confusion puisque dans un courrier de son notaire du 8 juillet 2004 il fait référence à un local de 175 m2 pour relever qu'il serait en réalité de 123 m2 au rez de chaussée et 123 m2 à l'étage de même qu'il déclare que le loyer devra être revu en fonction des mètres carrés loués tandis que loin de renvoyer aux énonciations manuscrites de l'acte du 20 décembre 1995 quant à la destination des locaux, il se contente de souhaiter que cette destination soit beaucoup plus large que "fleuriste" pour être si possible "tout commerce" ;
«que si l'acte du 20 décembre 1995 n'est pas dénué de valeur dans la mesure où la SCI s'y est engagé à louer un local à Monsieur Jean-Claude X..., il n'y a promesse de bail que lorsque les éléments essentiels du bail sont clairement définis ;
«que les imprécisions, intrinsèques à l'acte du 20 décembre 1995 dont la valeur probante fait au surplus défaut pour certaines mentions essentielles et telles qu'elles résultent d'actes postérieurs tel celui du 7 octobre 2003, dans la détermination des modalités d'exécution de l'offre et notamment le prix , font échec aux prétentions de Monsieur Jean-Claude X... qui ne sont manifestement qu'une réponse au rejet par le bailleur d'exigences exprimées à l'occasion de la négociation d'une promesse de bail dont Monsieur Jean-Claude X... avait pourtant visiblement accepté le principe ; qu'il ne prétend d'ailleurs à aucun moment à l'exécution de la promesse de bail dont il se réclame ; qu'il ne peut ainsi voir prospérer sa demande de dommages intérêts (…)»,
ALORS QUE 1°), il ressort des constatations des juges du fond que l'acte litigieux du 20 décembre 1995 comportait l'engagement de la SCI LA CAMIOLE de louer un local à Monsieur X... ; que ce document renvoyait à la location d'un local de 60 m² au rez-de-chaussée d'un bâtiment à construire à CAILLAN, pour un prix mensuel HT de 3.500 F. ; qu'en jugeant que ces mentions auraient été insuffisantes pour qu'un contrat de location puisse se former, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1709 du Code civil,
ALORS QUE 2°), toutes les mentions manuscrites d'un acte sous seing privé font foi et sont opposables aux parties si celles-ci n'ont pas désavoué leur écriture ni leur signature ; qu'en jugeant, par adoption des motifs du jugement entrepris, que « l'acte du 20 décembre 1995 comporte des parties dactylographiées et des parties manuscrites en rajout sans qu'un paraphe ne permette de constater l'accord des parties », et en refusant ainsi de considérer que ces «rajouts manuscrits» faisaient foi et étaient opposables à la SCI LA CAMIOLE, sans constater que celle-ci avait contesté son écriture ou sa signature, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1322 du Code civil,
ALORS QUE 3°), la novation ne se présume pas ; qu'en affirmant que «la promesse de bail du 7 octobre 2003 avait remplacé celle du 20 décembre 1995», sans caractériser des actes positifs non équivoques impliquant une volonté des parties de nover, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1273 du Code civil.
