LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 11 février 2008), que la société civile immobilière Hello 1 (la SCI), aux droits de laquelle vient la société civile immobilière Hello 3, a promis par acte sous seing privé de vendre un immeuble commercial à la société Pabajo sous diverses conditions suspensives dont celle que la société Pabajo consente un nouveau bail commercial au profit de la société à responsabilité limitée Il Pleut Bergère (la SARL), dirigée par le même gérant et locataire de l'immeuble objet de la promesse, et que la signature de l'acte authentique intervienne au plus tard le 30 octobre 2003 ;
Attendu que la société Pabajo fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en constatation de la réalisation de la vente et de prononcer à ses torts la résolution de la promesse alors, selon le moyen, que lorsque la condition suspensive est stipulée en faveur d'une partie, celle-ci peut y renoncer et poursuivre la vente en dépit de la défaillance de cette condition ; qu'en l'espèce, la société Pabajo faisait valoir que la condition suspensive de conclusion d'un bail entre elle et la locataire en place, la société Il Pleut Bergère, avait pour but de garantir les droits du nouveau bailleur et de la société locataire, personne juridique distincte du vendeur, et que la société venderesse, une fois la vente acquise, était étrangère à ce rapport juridique institué entre l'acquéreur et le locataire ; qu'en se bornant, pour décider que la condition était également stipulée au profit de la venderesse, à retenir la communauté d'intérêts entre la venderesse et la locataire sans autrement caractériser l'intérêt spécifique du vendeur, personne juridique distincte du locataire, à la conclusion d'un contrat de bail avec le nouvel acquéreur, la cour d'appel, qui a pourtant retenu que cette communauté d'intérêts ne suffisait pas à caractériser l'engagement personnel de la société Hello 1 à garantir la signature du bail avec la société Il Pleut Bergère, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1178 et 1181 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Hello et la société Il Pleut Bergère avaient des dirigeants communs, que la première société était propriétaire des murs dans laquelle la deuxième exploitait son activité, que cette activité constituait l'activité prépondérante pour les dirigeants des deux sociétés et retenu que la signature d'un bail aux conditions fixées au "compromis" garantissait la société Il Pleut Bergère d'un déplafonnement et d'une révision du montant des loyers à l'issue du bail, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que la condition suspensive avait été stipulée tout autant dans l'intérêt de l'acquéreur que du vendeur compte tenu de la communauté d'intérêts des dirigeants et que par conséquent la société Pabajo ne pouvait se prévaloir seule d'une renonciation pour pouvoir poursuivre la vente, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Pabajo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la société Pabajo
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société PABAJO de sa demande en constatation de la réalisation de la vente conclue le 8 juillet 2003, entre elle en tant qu'acquéreur, et la SCI HELLO 1, aux droits de laquelle vient la SCI HELLO 3, vendeur, et d'avoir prononcé à ses torts la résolution du compromis de vente ;
AUX MOTIFS QUE la promesse conclue le 8 juillet 2003 entre la société Hello 1, venderesse, et la société Pabajo, acquéreur, prévoit que la SCI Hello 1 vend un bâtiment à usage commercial occupé, au prix de 243.919, que le transfert de propriété de l'immeuble interviendra au jour de la réalisation de l'acte de vente et du paiement du prix, et « au plus tard fin octobre 2003 » ; que plusieurs conditions suspensives sont prévues dont la signature d'un nouveau bail entre les parties Il Pleut Bergère, preneur, et la société Pabajo ; qu'il est précisé, s'agissant de cette condition, que le nouveau bail commercial de 3, 6 ou 9 ans sera signé aux conditions suivantes : loyer de 33.082, HT par an et dépôt de garantie d'un mois de loyer TTC ; qu'il résulte des pièces communiquées que le 10 octobre 2003, la société Pabajo a adressé à la société Il Pleut Bergère un projet de bail qui ne répondait pas aux conditions fixées à la promesse de vente ; qu'en effet, au lieu d'un bail de 3, 6 ou 9 ans, le bail était conclu pour douze ans, le loyer devait être payé trimestriellement et il était prévu un droit d'entrée ; que la société PABAJO n'a pas proposé un bail conforme aux engagements pris dans la promesse et, dès lors, le défaut de signature du bail lui est imputable et ne peut être reproché ni à la société Il Pleut Bergère, ni même à la société Hello l ; que, dans le cadre de la procédure, la société Pabajo expose renoncer à la condition suspensive de conclusion d'un nouveau bail commercial et sollicite que soit ordonnée la vente ; qu'il convient de relever que la société Hello et la société Il Pleut Bergère ont des dirigeants communs ; que la première société est propriétaire des murs dans laquelle la deuxième exploite son activité ; que cette activité constitue l'activité prépondérante pour les dirigeants des deux sociétés ; que la signature d'un bail aux conditions fixées au compromis, garantissait la société Il Pleut Bergère d'un déplafonnement et d'une révision du montant des loyers à l'issue du bail, qu'il s'en déduit que la condition a été stipulée tout autant dans l'intérêt de l'acquéreur, la société Pabajo, que du vendeur, la société Hello I, compte tenu de la communauté d'intérêts des dirigeants et que, par conséquent, la société Pabajo ne peut se prévaloir seule d'une renonciation pour pouvoir poursuivre la vente ;
ALORS QUE, lorsque la condition suspensive est stipulée en faveur d'une des parties, celle-ci peut y renoncer et poursuivre la vente en dépit de la défaillance de cette condition ; qu'en l'espèce, la société PABAJO faisait valoir que la condition suspensive de conclusion d'un bail entre elle et la locataire en place, la société Il Pleut Bergère, avait pour but de garantir les droits du nouveau bailleur et de la société locataire, personne juridique distincte du vendeur, et que la société venderesse, une fois la vente acquise, était étrangère à ce rapport juridique institué entre l'acquéreur et le locataire ; qu'en se bornant, pour décider que la condition était également stipulée au profit de la venderesse, à retenir la communauté d'intérêts entre la venderesse et la locataire sans autrement caractériser l'intérêt spécifique du vendeur, personne juridique distincte du locataire, à la conclusion d'un contrat de bail avec le nouvel acquéreur, la cour d'appel, qui a pourtant retenu que cette communauté d'intérêts ne suffisait pas à caractériser l'engagement personnel de la société HELLO 1 à garantir la signature du bail avec la société Il Pleut Bergère, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1178 et 1181 du code civil.
