LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la convention des 27 juin et 6 juillet 1934 prévoyait en son article 1er qu'à la surface du sol, la propriété du passage commun restait indivise et que l'article 4 précisait que ce passage servait d'accès principal à l'immeuble du 28 et d'accès secondaire au 26 et retenu qu'il s'agissait d'un passage nécessaire aux deux propriétés, et que, par cette convention, l'auteur du syndicat du 28 a eu seulement l'autorisation de son coïndivisaire d'effectuer à ses frais des travaux de remplacement de la grille et non l'autorisation de principe de clore le passage commun de manière définitive, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, sans dénaturation, que le syndicat du 28 ne pouvait pas installer la grille sur le passage commun sans l'autorisation du coïndivisaire et ordonner la suppression de cette installation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 28 boulevard Bonne Nouvelle à Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 28 boulevard Bonne Nouvelle à Paris à payer au syndicat des copropriétaires du 26 boulevard Bonne Nouvelle à Paris, à la société Le Memphis et à la société Celtic Exploitation Cinéma, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 28 boulevard Bonne Nouvelle à Paris ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 28 boulevard Bonne Nouvelle à Paris
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, faisant droit aux prétentions du Syndicat des copropriétaires du 26, boulevard Bonne Nouvelle et rejetant celles du Syndicat des copropriétaires du 28, boulevard Bonne Nouvelle, ordonné à ce dernier syndicat des copropriétaires de supprimer la grille clôturant un passage commun, et ce sous astreinte ;
AUX MOTIFS QUE la convention des 27 juin et 6 juillet 1934 prévoit en son article 1er qu'« à la surface du sol, la propriété du passage commun reste indivise » ; que l'article 4 précise que ce passage sert d'accès principal à l'immeuble du 28 et d'accès secondaire au 26 ; que les premiers juges ont donc retenu à juste titre que le passage litigieux constitue une indivision perpétuelle s'agissant d'un passage nécessaire aux deux propriétés, assurant un accès principal ou secondaire aux deux immeubles ; que le syndicat du 28 ne peut sérieusement prétendre que le droit pour le syndicat du 26 d'utiliser le passage est prescrit et que ce dernier ne peut s'opposer à l'installation d'un portail, alors que propriétaire indivis du passage commun, le syndicat du 26 bénéficie de cet usage du passage en vertu d'un droit de propriété imprescriptible (arrêt, p. 6 et 7) ;
1°) ALORS QUE un bien immobilier commun à plusieurs fonds ne peut constituer une indivision perpétuelle qu'autant que l'usage ou l'exploitation des immeubles serait impossible ou notablement détérioré si leurs propriétaires respectifs n'avaient plus l'usage de la chose commune ; qu'en retenant, pour admettre que le passage litigieux constituait une indivision perpétuelle, qu'une convention des 27 juin et 6 juillet 1934 prévoyait qu'« à la surface du sol, la propriété du passage commun reste indivise » et précisait que ce passage servait d'accès principal à l'immeuble du 28 et d'accès secondaire au 26, la Cour d'appel, qui s'est déterminée au regard de la nature « secondaire » de l'accès pour l'immeuble du 26, boulevard Bonne Nouvelle, a violé les articles 815, 1134 et 1873-3 du Code civil ;
2°) ALORS QU'au demeurant, en ne s'expliquant pas, ainsi qu'elle y était invitée sur les circonstances qu'il s'agissait désormais, pour l'immeuble du 26, boulevard Bonne Nouvelle, non plus d'un accès « secondaire », mais d'un accès « hypothétique et résiduel », dont il n'était nullement démontré « l'usage effectif », la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 815, 1134 et 1873-3 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute occurrence, en ne recherchant pas en quoi l'accès à l'immeuble du 26, boulevard Bonne Nouvelle serait impossible ou notablement détérioré si leurs propriétaires n'avaient plus l'usage du passage, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 815, 1134 et 1873-3 du Code civil ;
et AUX MOTIFS QUE cette même convention dispose, en son article 2, que « ce passage étant l'entrée principale de l'immeuble de la société civile immobilière, celle-ci, autorisée par les consorts X...-Y..., s'oblige, en vue d'améliorer l'esthétique dudit passage à y effectuer, à ses frais (...) en façade sur le boulevard Bonne Nouvelle le remplacement de l'ancienne grille charretière en fer actuelle par une grille moderne en fer forgé » ; que par cette convention, l'auteur du syndicat 28 a eu seulement l'autorisation de son coïndivisaire d'effectuer à ses frais des travaux de remplacement de la grille ancienne ; qu'il n'a pas été convenu entre eux qu'il s'agissait d'une autorisation de principe de clore le passage commun et ce de manière définitive ; que le syndicat 28 affirme que son auteur a effectué les travaux ainsi autorisés et que la grille a été déposée en 1972 ; que ce syndicat a installé une nouvelle grille en 2001 ; que ne bénéficiant d'aucune autorisation de principe de clore le passage, cette installation devait être soumise à l'autorisation du coïndivisaire en application des dispositions de l'article 815-3 du Code civil qui régissent les actes d'administration relatifs aux biens indivis ; que faute d'avoir obtenu cette autorisation, le syndicat 28 devra supprimer cette grille, sous astreinte (arrêt, p. 7) ;
4°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les conventions légalement conclues entre les parties ; qu'en retenant qu'il ne résultait aucunement de l'article 2 de la convention de 1934 le droit, pour le Syndicat des copropriétaires du 28, boulevard Bonne Nouvelle, de clore le passage, quand cet acte, en autorisant les auteurs de ce syndicat des copropriétaires à remplacer la grille existante, reconnaissait nécessairement que cette grille pouvait être utilisée conformément à sa destination, à savoir servir de clôture, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
5°) ALORS QU'au demeurant, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la convention de 1934 était invoquée comme consacrant un droit de clore le passage, non pas simplement en tant qu'elle envisageait le remplacement de la « grille charnière », mais en tant que ce remplacement mettait en évidence la préexistence d'une grille, donc d'une clôture, de sorte que le droit de clore le passage était également déduit de l'existence initiale d'une grille, c'est-à-dire précisément cette « grille charretière », la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil.
