LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société SIFER du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté qu'il résultait du constat du 27 mars 2003 que la boutique se présentait par les mentions apposées en vitrine et sur les panneaux extérieurs comme un commerce d'antiquités, que les constats des 2 avril et 6 mai 2003 ainsi que celui du 8 janvier 2008 montraient que ces mentions avaient disparu, que les quatre constats établissaient que la société LC ameublement et décoration vendait des meubles d'occasion, tables, chaises et autres objets d'ameublement, que cette circonstance ne suffisait pas à établir la réalité d'un commerce d'antiquités et relevé que le dépôt vente n'était qu'une modalité spécifique de la vente de meubles qui n'était pas exclue par les parties, la cour d'appel a, sans dénaturation, pu rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire présentée par la bailleresse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'aux termes du bail , la cession du fonds de commerce n'était pas soumise à autorisation du bailleur, que la société SIFER avait eu connaissance du nouvel acquéreur du fonds par un courrier du 26 mars 2003 puis par une notification de cession du 17 avril 2003 et que la clause par laquelle le mandataire du propriétaire, rédacteur du bail, se réservait à titre personnel la rédaction des éventuels actes de cession à venir du fonds de commerce ou imposait une formule plus contraignante et plus coûteuse traduisait le souci de ce professionnel d'assurer la continuité de ses affaires et non celui d'assurer la défense des intérêts de son client qui n'a pas les moyens juridiques de s'opposer à la cession, la cour d'appel, appréciant souverainement la gravité des fautes commises par la locataire justifiant la résiliation du bail, qui a procédé à la recherche sur le caractère essentiel de la clause pour les parties, a rejeté la demande en résiliation du bail présentée par la bailleresse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SIFER aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société SIFER à payer à la société LC ameublement et décoration la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société SIFER,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société SIFER de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu le 6 février 1997 et d'avoir dit qu'en conséquence, le congé avec refus de renouvellement ouvrait droit à une indemnité d'éviction ;
Aux motifs propres que « le bail a été consenti pour le commerce de literie, ameublement, tapisserie, à l'exclusion de tout autre ; que la société SIFER reproche à la société L.C. AMEUBLEMENT ET DECORATION d'exploiter une activité de dépôt-vente, antiquités, en infraction avec les clauses du bail et rappelle qu'elle a indiqué comme activité lors de son immatriculation tardive au registre du commerce, le « négoce, import, export de meubles neufs et anciens, d'objets d'art ou de décoration » et qu'elle exploite un établissement secondaire aux Puces de SAINT-OUEN dont l'activité est la vente de meubles et objets de décoration du 20ème siècle ; que le premier juge a estimé que si le commerce d'antiquités n'est pas une activité incluse, annexe ou accessoire au commerce de literie, ameublement, tapisserie, la bailleresse ne rapportait pas la preuve que l'infraction avait persisté plus d'un mois après le commandement du 28 mars 2003 ; qu'il résulte du contrat du 27 mars 2003 que la boutique se présente par les mentions apposées en vitrine et sur les panneaux extérieurs comme un commerce d'antiquité ; que les constats des 2 avril et 6 mai 2003 ainsi que le constat du 8 juin 2008 montrent que ces mentions ont disparu ; que les quatre constats établissent que la société L.C. AMEUBLEMENT ET DECORATION vend des meubles d'occasion, tables, chaises et autres objets d'ameublement ; que cette circonstance ne suffit pas à établir la réalité d'un commerce d'antiquités et ne justifie pas l'instauration d'une expertise ; qu'il n'y a donc lieu ni de constater l'acquisition de la clause résolutoire ni de prononcer la résiliation judiciaire du bail de ce chef »
Et aux motifs adoptés des premiers juges que le constat du 6 mai 2003 qui seul pourrait servir de base à cette démonstration car postérieur au délai visé à l'article L.145-41 du Code de commerce ne suffit pas à caractériser l'infraction contractuelle alléguée ; qu'en effet l'huissier constate sur la vitrine côté gauche les inscriptions « LCI DECO 01 42 24. 53 09 Achat Vente Dépôt » ; que cette inscription n'est pas en contradiction avec la destination contractuelle, le dépôt-vente n'étant qu'une modalité spécifique de vente de meubles qui n'est pas explicitement exclue par les parties ; que l'huissier constate encore sur la vitrine, côté droit, les inscriptions en lettres grasses suivantes : « ameublement, tapisserie, restauration, changement de propriétaire » ; qu'aussi bien le commandement du 28 mars 2003 n'est pas resté infructueux dans le délai de l'article L.145-41 du Code de commerce puisque la référence à un commerce d'antiquité a disparu ; que la seule référence faite par l'huissier à « des meubles d'époque » inventoriés dans la boutique sans préciser en quoi la vente d'une commode en bois ou d'un buffet à trois tiroirs pourraient caractériser un commerce d'antiquité, alors que les photos qui accompagnent ce constat sont soit inopérantes, soit illisibles et ne sont pas de nature à caractériser le grief reproché par la SA SIFER au preneur dans sa mise en demeure du 28 mars 2003 ; que les conditions ne sont donc pas réunies pour que la SA SIFER puisse solliciter la résiliation de plein droit du bail du 6 février 1997 ;
Alors d'une part qu'aux termes du procès-verbal en date du 6 mai 2003, Maître Y..., huissier de justice, avait constaté : « Sur la vitrine, côté gauche je note les inscriptions suivantes, en lettres grasses : LCA DECO (…) ACHAT-VENTE DEPOT » ; qu'en énonçant que « les quatre constats parmi lesquels figurait le constat du 6 mai 2003 établissent que la société L.C. AMEUBLEMENT ET DECORATION vend des meubles d'occasion, tables, chaises et autres objets d'ameublement » alors même qu'il résultait de ce procès-verbal que la société L.C. AMEUBLEMENT ET DECORATION exerçait également l'activité de dépôt-vente, la Cour d'appel a dénaturé le procès-verbal précité et a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors, d'autre part, que la clause résolutoire est acquise de plein droit dès lors que le preneur n'a pas mis fin dans le délai d'un mois qui lui a été imparti à l'infraction visée dans le commandement portant mise en demeure ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que « le bail a été consenti pour le commerce de literie ameublement tapisserie à l'exclusion de tout autre » ; qu'il résulte encore des constatations des juges du fond qu'à la date du 6 mai 2003, soit plus d'un mois après le commandement signifié le 28 mars 2003, l'huissier de justice avait constaté « sur la vitrine gauche les inscriptions LCI DECO (…) Achat-Vente-Dépôt » ; qu'en énonçant que cette inscription et, par conséquent l'activité de dépôt-vente n'était pas contraire à la destination contractuelle des lieux alors même que l'énumération des activités autorisées par le bail était limitative, la Cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L.145-41 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil,
Alors enfin qu'aux termes du procès-verbal de constat établi le 8 « juin » 2008 (en réalité le 8 janvier 2008) par Maître Y... « Sur la vitrine de gauche, je note les mentions suivantes : « LCA DECO 01 42 24 53 00 Achat-Vente », sur les deux côtés d'un panneau amovible posé sur le trottoir, je note les inscriptions suivantes : « LCA DECORATION ACHATS-VENTE meubles, tableaux, lustres, sculptures, verreries (Gallé, Daum, Lalique), 1900-1970, Estimation et déplacements gratuits (…) LC . antiquités @ wanadoo. Fr » ; A l'intérieur de la boutique j'inventorie des livres en exposition, des statues et masques africains, des objets d'art du 20ème siècle, sept lustres, de nombreux tableaux encadrés, deux fauteuil velours prune, une table bois et un petit bureau bois ne semblant pas neufs, deux vases » qu'en énonçant que « les quatre constats » parmi lesquels figurait ce constat du 8 « juin » 2008 établissent que la société L.C. AMEUBLEMENT ET DECORATION vend des meubles d'occasion, tables, chaises et autres objets d'ameublement » alors même qu'il résulte de ce procès-verbal que la société L.C. AMEUBLEMENT ET DECORATION exerçait dans les lieux loués une activité de brocante-antiquités, la Cour d'appel a dénaturé ce procès-verbal et a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société SIFER de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail conclu le 6 février 1997, et d'avoir dit qu'en conséquence, le congé avec refus de renouvellement ouvrait droit à une indemnité d'éviction, Aux motifs que le bail stipule une interdiction de cession en dehors de la cession du fonds de commerce après en avoir avisé par écrit le bailleur ; qu'il stipule encore que la cession devra être établie par les soins de la société PERRIN et CHAFFOTEAUX ou à défaut par acte authentique ; qu'il est constant que l'acte de cession n'a été établi ni par la société PERRIN et CHAFFOTEAUX ni par acte authentique, mais par Maître Gilbert X... ; que le premier juge a constaté l'infraction mais a estimé qu'elle n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail puisque le bailleur avait été informé de la cession à venir le 26 mars 2003 et en avait reçu notification le 17 avril 2003 ; que le fait qu'elle ait été constatée par une acte sous seing privé rédigé par un avocat ne lui avait causé aucun préjudice ; que la société SIFER soutient que le non respect par le preneur de la clause imposant la rédaction de l'acte de cession par le conseil du bailleur est un manquement grave justifiant la résiliation du bail et invoque un arrêt rendu en ce sens le 30 octobre 2007 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation ; que cet arrêt statuait sur la violation d'une clause obligeant les parties à la cession à appeler le bailleur à la signature de l'acte de cession ; que cette clause a une autre importance que celle qui impose de confier la rédaction de l'acte à tel ou tel praticien de telle sorte que le principe posé par l'arrêt du 30 octobre 2007 n'apparaît pas transposable au cas d'espèce ; que la société SIFER conteste que le non respect par le preneur de la clause imposant la rédaction de l'acte de cession par le conseil du bailleur ou par le ministère d'un notaire ne lui ait causé aucun préjudice ; qu'elle expose en effet que son mandataire ou un notaire aurait refusé de passer l'acte en raison de l'opposition du bailleur justifiée par l'infraction à la clause relative à la destination ; qu'elle ajoute qu'elle a été ainsi privée de la possibilité de rencontrer le preneur et de s'assurer de sa solvabilité ; que l'infraction relative à la destination n'est pas établie ; que le cédant reste garant du cessionnaire ainsi que le bail se plaît à le rappeler ; que le préjudice invoqué par la société SIFER apparaît ainsi inexistant ; que la société SIFER expose encore que l'existence d'un préjudice n'est pas une condition de résiliation du bail dont la sanction est encourue par le seul effet du manquement d'une des parties à ses engagements et que le caractère de gravité de l'infraction s'apprécie également au regard de l'importance que les parties ont, par leur commune volonté, entendu donner aux obligations concernées ; que le juge apprécie la gravité des fautes invoquées au soutien d'une action en résiliation judiciaire du bail ; que la clause par laquelle le mandataire du propriétaire, rédacteur du bail, se réserve à titre personnel la rédaction des éventuels actes de cession à venir du fonds de commerce ou impose à défaut une formule plus contraignante et plus coûteuse traduit le souci de ce professionnel d'assurer la continuité de ses affaires et non point celui d'assurer la défense des intérêts de son client qui n'a d'ailleurs pas les moyens juridiques de s'opposer à la cession ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont estimé qu'il n'y avait pas matière à résiliation du bail»,
Alors d'autre part que constitue un manquement grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail le non-respect par le preneur de la clause du bail exigeant que l'acte de cession du fonds soit établi par le mandataire du bailleur ou, à défaut, par acte authentique et qu'une grosse de l'acte de cession soit délivrée au bailleur sans frais pour lui, dès lors que les parties ont érigé cette clause en condition essentielle ; qu'en ne recherchant pas si tel n'avait pas été le cas en l'espèce dès lors que le non respect par le preneur de la clause litigieuse stipulée dans le bail conclu le 6 février 1997 et imposant tant un formalisme particulier pour la rédaction de l'acte de cession que la communication d'une copie de cet acte au bailleur, était sanctionné expressément par la « nullité de l'acte de cession » et érigé en motif de « résiliation du bail » d'où il résultait que la société SIFER était en droit de se prévaloir à l'appui de sa demande en résiliation, d'un manquement du preneur à une obligation essentielle du bail sans qu'il y ait lieu d'établir l'existence d'un quelconque préjudice, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du Code civil.
