LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 novembre 2007) que, par acte du 24 juin 1992, M. X..., aux droits duquel est venue la SNC 42-44 rue d'Assas (la SNC), a donné à bail en renouvellement un local commercial destiné à l'activité d'épicerie et de comestibles et un logement pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 1992 à M. Y... ; que le 1er février 2001, la SNC a fait délivrer au preneur un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction pour le 30 septembre 2001, que la SNC a vendu l'ensemble immobilier dans lequel se trouvaient les locaux loués à la société MBS Participations le 11 mai 2001 ; que M. Y... a assigné son bailleur afin que soit déterminé le montant de l'indemnité d'éviction ;
Sur la recevabilité du pourvoi formé par M. Y... contre la SNC 42-44 rue d'Assas, soulevée par les défenderesses :
Attendu que le recours en cassation constitue une instance nouvelle qui ne peut être introduite contre une personne n'existant plus ;
Attendu que M. Y... s'est pourvu contre un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 7 novembre 2007 qui a débouté la SNC 42-44 rue d'Assas de sa demande de remboursement de travaux et qui l'a condamnée avec la société MBS Participations aux dépens et au paiement d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu, cependant qu'il est justifié par un extrait du registre du commerce que la SNC 42-44 rue d'Assas a été dissoute et liquidée le 27 avril 2007 ;
D'où il suit que le pourvoi à l'encontre de cette société doit être déclaré irrecevable ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme le montant de l'indemnité d'éviction alors, selon le moyen, qu', en cas de renouvellement d'un bail commercial, l'indemnité d'éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que si la location de locaux commerciaux comprend aussi des locaux à usage d'habitation, s'applique alors le principe de l'indivisibilité du bail dans le calcul de cette indemnité ; qu'ainsi que M. Y... le faisait valoir dans ses écritures, pour qu'il puisse y avoir réparation intégrale du préjudice réellement subi du fait du non renouvellement de son bail comprenant un ensemble indivisible boutique et appartement, il fallait tenir compte dans le calcul du droit au bail de cet ensemble constitué par la boutique et l'appartement et non les prendre séparément ; que la cour d'appel pour le calcul de l'indemnité d'éviction, en refusant de prendre en compte l'avantage représenté par l'ensemble indivisible boutique et appartement, a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;
Mais attendu que la cour d'appel qui s'est référée à la méthode et au mode de calcul les plus appropriés en tenant compte de l'ensemble constitué par la boutique et le logement, a fixé souverainement le montant de l'indemnité d'éviction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
Déclare irrecevable le pourvoi formé par M. Y... contre la SNC 42-44 rue d'Assas ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer la somme de 2 500 euros à la société MBS participations et à M. A..., ès qualités de mandataire ad hoc de la société 42-44 rue d'Assas, ensemble ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier avril deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR fixé à 210.600 le montant de l'indemnité d'éviction due par la SARL MBS Participations à M. Y..., dont le versement à hauteur de 18.600 était conditionné à la justification de sa réinstallation par M. Y..., les frais de déménagement et de licenciement devant être réglés en plus, sur justificatifs ;
AUX MOTIFS QUE « la valeur du fonds de commerce, visée à la disposition législative précitée (à savoir l'article L. 145-14 du code de commerce), est au moins égale à celle du droit au bail qui s'y trouve incluse » ; que « l'expert judiciaire comme l'expert consulté par Monsieur Jemaa Slimane Y... ont tous deux conclu à une valeur marchande du fonds de commerce inférieure par rapport à celle du droit au bail, qui doit être seule recherchée » ; que « l'expert judiciaire comme l'expert amiable retiennent une valeur locative de 450 le m² pour le local commercial que, subsidiairement ne conteste pas la Sté MBS Participations tandis que M. Jemaa Slimane Y... sollicite une indemnité d'éviction globale de 400.000 retenant nécessairement une valeur beaucoup plus élevée » ; que « l'indemnité d'éviction devant être calculée à la date où le juge statue et l'appréciation de l'expert judiciaire étant en date du mois d'août 2004 et celle de l'expert amiable du mois de mars 2003, ces deux appréciations convergentes et pratiquement contemporaines devant être adoptées mais réactualisées, le chiffre de 509 sera retenu portant à 20.360 la valeur locative annuelle. La divergence entre les experts est plus sensible en ce qui concerne l'appartement tant sur la superficie que la valeur locative. Or rien ne justifie de retenir un autre chiffre que 96 m² pour la superficie. L'expert judiciaire a retenu un chiffre de valeur annuelle de 180 le m² et l'expert amiable 230 . Depuis 2004, il est certain que le montant des loyers d'habitation n'a cessé de croître ; un montant de 198 sera retenu soit un total de 19.008 et un total général de 39.368 d'où il convient de déduire le loyer plafonné soit 8.383,55 = 30.984,45 arrondi à 31.000 . Comme s'accordent les deux experts, le coefficient multiplicateur sera retenu à hauteur de 6 = 186.000 » ; que « doit être retenue l'indemnité pour trouble commercial même en l'absence de réinstallation, dans la mesure où subsiste ce trouble provoqué par l'arrêt de l'exploitation, et cela au niveau de 6.000 , comme proposé par l'expert judiciaire ; que l'indemnité de remploi sera fixée au niveau de 18.600 mais son versement sera conditionné à la justification, par M. Jemaa Slimane Y..., de sa réinstallation » ;
ALORS QU'en cas de non renouvellement d'un bail commercial, l'indemnité d'éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que si la location de locaux commerciaux comprend aussi des locaux à usage d'habitation, s'applique alors le principe de l'indivisibilité du bail dans le calcul de cette indemnité ; qu'ainsi que Monsieur Y... le faisait valoir dans ses écritures, pour qu'il puisse y avoir réparation intégrale du préjudice réellement subi du fait du non renouvellement de son bail comprenant un ensemble indivisible boutique et appartement, il fallait tenir compte dans le calcul du droit au bail de cet ensemble constitué par la boutique et l'appartement non les prendre séparément ; que la cour d'appel, pour le calcul de l'indemnité d'éviction, en refusant de prendre en compte l'avantage représenté par l'ensemble indivisible boutique et appartement, a violé l'article L. 145-14 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR fixé l'indemnité d'occupation due par Monsieur Y... à la société MBS Participations en deniers ou quittances après compensation avec les sommes effectivement payées, à la somme annuelle de 23.846 euros en principal, à compter du 1er octobre 2001, jusqu'à la libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS QUE « la base d'évaluation fixée par l'expert judiciaire à hauteur de 28.973 n'est pas discutée par les parties, mais l'intimée retient, comme l'expert judiciaire, un abattement pour précarité de 10 % tandis que Monsieur Jemaa Slimane Y... souhaite voir appliquer un taux de 25 %. En présence d'un commerce d'épicerie et de comestibles, conduisant à une impossibilité d'approvisionner normalement le fonds du fait de l'incertitude sur la date de l'éviction, il est justifié d'appliquer un coefficient de 17 % conduisant à une fixation de l'indemnité d'occupation à hauteur de 23 846 (23 845,9 arrondi). L'indemnité d'occupation constitue une indemnité statutaire, de nature à rémunérer la contrepartie de la jouissance des lieux dans lesquels Monsieur Jemaa Slimane Y... bénéficie d'un droit au maintien, elle ne saurait produire intérêts en faveur du Bailleur S.A.R.L. MBS PARTICIPATIONS, à compter de sa demande » ;
ALORS QUE Monsieur Y..., dans ses conclusions d'appel, faisait valoir que lors de l'évaluation de l'indemnité d'occupation, le calcul de l'abattement pour précarité devait tenir compte des troubles qu'il avait subi en raison de la campagne de travaux menés par la bailleresse venderesse ; que lors du calcul de l'abattement pour précarité, la cour d'appel s'est contentée de prendre en compte la précarité de la situation de Monsieur Y... « en présence d'un commerce d'épicerie et de comestibles, conduisant à une impossibilité d'approvisionner normalement le fonds du fait de l'incertitude sur la date de l'éviction », mais elle n'a pas répondu à l'argument déterminant de Monsieur Y... selon lequel il fallait tenir compte dans le calcul de l'abattement pour précarité des troubles qu'il avait subi en raison de la campagne de travaux menés par la bailleresse venderesse ; que ce faisant la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile
