LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 octobre 2007), que M. X... a conclu le 14 janvier 2005 avec les époux Y... une promesse de vente portant sur une maison à usage d'habitation qu'il avait acquise en 2003, située dans un lotissement à usage de pavillons d'exposition autorisé en 1988 ; que le maire ayant informé le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente que l'usage d'habitat n'était pas conforme aux règles d'urbanisme applicables, les époux Y... ont refusé de signer l'acte de vente ; que M. X... les ayant assignés en réalisation forcée, ils ont soulevé la nullité de la promesse pour dol ;
Sur le moyen unique :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande en nullité de la promesse de vente alors, selon le moyen :
1° / que le dol n'est constitué que lorsqu'est dissimulé un élément déterminant susceptible d'affecter l'objet de la vente ; qu'ainsi en l'espèce où il était reproché à M. X... de ne pas avoir informé les acheteurs des propos d'une employée de la mairie au sujet du retour à l'habitation de la maison vendue après cinq années d'utilisation telle que prévue par le règlement de la ZAC, la cour d'appel, en considérant qu'elle pouvait prononcer la nullité de la vente pour dol sans avoir à trancher la question de la règle d'urbanisme applicable et à rechercher si la maison était effectivement rendue à l'habitation, a violé l'article 1116 du code civil ;
2° / que le dol suppose l'intention de tromper le cocontractant ; qu'ainsi la cour d'appel, en considérant que M. X... avait commis un dol en ne portant pas à la connaissance des acheteurs les propos d'une employée de la mairie lors de la mise en vente de la maison, peu important la conviction qu'il avait confortée par les démarches effectuées, qu'au regard de la réglementation d'urbanisme ladite maison était revenue à l'habitation, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
3° / qu'en affirmant que M. X... ne disconvient pas que des modifications ont été apportées à la construction postérieurement à la délivrance du certificat de conformité, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de celui-ci qui soutenait qu'aucun travaux notamment du sous-sol et du garage n'avaient été réalisés postérieurement à la délivrance du certificat de conformité, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4° / qu'en statuant ainsi sans préciser en quoi ces prétendues modifications seraient susceptibles d'affecter la validité de la vente, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'antérieurement à la signature de la promesse de vente M. X... était informé de ce que la commune n'acceptait pas une destination du bien autre que commerciale, la cour d'appel, qui a retenu que quelle qu'ait pu être sa conviction que l'immeuble ayant été vendu en 2003 à usage d'habitation, devait encore pouvoir être vendu à cette fin, M. X... devait informer ses acquéreurs, qui achetaient dans la perspective affirmée d'acquérir un immeuble à usage d'habitation, de la position prise par la commune, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la modification de la construction, qu'en s'abstenant d'informer les époux Y..., avant la signature de la promesse de vente, d'une circonstance déterminante de leur consentement dans le dessein d'obtenir leur engagement sans qu'ils prennent attache avec les services municipaux, M. X... avait commis une réticence dolosive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Dominique X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-cinq mars deux mille neuf par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat aux Conseils pour M. X....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la promesse synallagmatique de vente du 14 janvier 2005 entre M. Dominique X... et les époux Y... sur un immeuble rue ... à Dammarieles-Lys, ordonné la restitution du dépôt de garantie de 8 000 euros séquestré en l'office notarial Coric, Martin, Coric Léoty notaires à Montlhéry, condamné M. X... à payer aux époux Y... la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts et 6 000 euros pour frais irrépétibles.
AUX MOTIFS QU'il n'appartient pas à la cour de trancher sur la règle d'urbanisme effectivement applicable à l'opération en cause eu égard notamment à la modification intervenue en mai 2004 évoquée dans la lettre du 27 avril 2005 ; qu'il suffit de constater qu'en décembre 2004, soit antérieurement à la signature de la promesse de vente, M. X... était informé de ce que la mairie n'acceptait pas une destination autre que commerciale ; qu'alors et quelle qu'ait pu être sa conviction que l'immeuble ayant déjà été vendu en 2003 comme habitation, après purge du délai de 5 ans devait encore pouvoir être vendu à cette fin, M. X... ne pouvait se contenter même en l'absence de réponse à sa lettre du 10 décembre 2004, de persister dans cette conviction et se faire juge de ce qu'il estimait être des « errements » de la mairie, qu'il devait informer ses acquéreurs de la position prise par la ville, alors que ceux-ci achetaient dans la perspective affirmée d'acquérir un immeuble à usage d'habitation ; que l'appel à un notaire pour la rédaction de la promesse de vente ne dispensait pas M. X... de son devoir d'information ; qu'en s'abstenant d'informer les époux Y... avant la signature de la promesse de vente d'une circonstance déterminante de leur consentement, M. X... a commis une réticence dolosive ; qu'au surplus l'appelant ne disconvient pas que des modifications ont été apportées à la construction postérieurement à la délivrance du certificat de conformité ;
ALORS QUE d'une part le dol n'est constitué que lorsque est dissimulé un élément déterminant susceptible d'affecter l'objet de la vente ; qu'ainsi en l'espèce où il était reproché à M. X... de ne pas avoir informé les acheteurs des propos d'une employée de la mairie au sujet du retour à l'habitation de la maison vendue après 5 années d'utilisation telle que prévue par le règlement de la ZAC, la cour d'appel, en considérant qu'elle pouvait prononcer la nullité de la vente pour dol sans avoir à trancher la question de la règle d'urbanisme applicable et à rechercher si la maison était effectivement rendue à l'habitation, a violé l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE d'autre part le dol suppose l'intention de tromper le cocontractant ; qu'ainsi la cour d'appel en considérant que M. X... avait commis un dol en ne portant pas à la connaissance des acheteurs les propos d'une employée de la mairie lors de la mise en vente de la maison, peu important la conviction qu'il avait confortée par les démarches effectuées, qu'au regard de la réglementation d'urbanisme la dite maison était revenue à l'habitation, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE de troisième part en affirmant que M. X... ne disconvient pas que des modifications ont été apportées à la construction postérieurement à la délivrance du certificat de conformité, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de celui-ci qui soutenait (p. 32 – 33) qu'aucun travaux notamment du sous-sol et du garage n'avaient été réalisés postérieurement à la délivrance du certificat de conformité, et a violé l'article 4 du nouveau code de procédure civile ;
ALORS QU'enfin en statuant ainsi sans préciser en quoi ces prétendues modifications seraient susceptibles d'affecter la validité de la vente, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
