LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 17 septembre 2007), que par actes des 5 et 11 février 2003, M. X... a promis de vendre à la société Distrikit trois parcelles de terrain, au prix de 120 434, 72 euros ; que par acte du 19 octobre 2003, la société Distrikit s'est engagée à construire une villa pour le compte du vendeur en paiement du solde du prix de vente ; que M. X... a assigné la société Distrikit pour obtenir la caducité de la promesse et, subsidiairement, sa nullité ;
Attendu que pour dire le contrat du 19 octobre 2003 nul et la promesse de vente du 11 février 2003 valable, la cour d'appel retient que l'obligation contractée par la société Distrikit dans la convention du 19 octobre 2003 n'est pas valable et n'a donc eu ni d'effet créateur ni d'effet extinctif, que la nullité du contrat d'entreprise contenu dans la convention du 19 octobre 2003 emporte également la nullité de cette dernière pour absence de cause, d'où il suit que la promesse de vente du 11 février 2003 est pleinement efficace et les parties obligées par ce qui y est stipulé ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d'appel de M. X... qui invoquait la nullité de la promesse de vente en se fondant sur l'existence d'une condition potestative affectant l'obligation de paiement du prix, subordonnée à l'édification et à la vente par l'acquéreur de constructions sur les parcelles vendues, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit le contrat du 19 octobre 2003 nul et de nul effet, l'arrêt rendu le 17 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Condamne la société Distrikit aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Distrikit et la condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur X..., tendant à voir déclarer caduque la promesse unilatérale de vente du 11 février 2003 ;
AUX MOTIFS QUE le litige porte sur trois conventions qui se sont succédé au cours de l'année 2003 ; que celles-ci ont été passées entre Monsieur X... et la Société DISTRIKIT et doivent être analysées, afin de déterminer les rapports existant entre les parties ; que, liminairement, il sera fait remarquer qu'il y a identité totale entre les contrats des 5 et 11 février 2003 ; qu'en effet, ces actes portent sur le même objet formé par trois lots de terrain, n° 23, 25 et 27 dans le lotissement..., situé dans le lieudit «... » à Gosier, et les parties sont les mêmes ; qu'en outre, une même promesse de vendre pour le prix global de 120 434, 72 y est exprimée par Monsieur X..., à laquelle correspond une obligation réciproque d'acheter à la charge de la Société DISTRIKIT ; qu'il doit encore être précisé que si dans la deuxième convention, la Société DISTRIKIT semble être bénéficiaire d'une option d'acheter sans engagement de sa part, le fait qu'un acompte a été prévu dans le corps même de l'acte et que celui-là a été effectivement versé par ladite société démontre la volonté de cette dernière de s'engager ; que, de surcroît et en ce sens, il sera relevé qu'il y est expressément stipulé que « le bénéficiaire reste devoir la somme de 114 336, 76 euros (...), cette somme représente le solde du montant total du prix de vente des biens en question » ; qu'au surplus, il ressort clairement des lettres des 5 novembre 2003 et 1er décembre 2003, échangées entre les parties, la volonté de celles-ci de s'engager réciproquement par ladite promesse ; que la promesse de vente synallagmatique du 11 février 2003 est pleinement efficace et que les parties sont obligées par ce qui y est stipulé ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que la promesse de vente ne pouvait être déclarée caduque dès lors qu'elle avait la nature d'une promesse synallagmatique et non d'une promesse unilatérale de vente, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la promesse de vente du 11 février 2003 stipule que « le promettant (…) promet de vendre les biens et droits immobiliers désignés (…) au bénéficiaire qui accepte la présente option, tout en se réservant la faculté d'acquérir, pour lui-même ou toute personne physique ou morale qu'il se substituera » ; qu'il résulte de cette clause claire et précise que le bénéficiaire de la promesse disposait d'une option d'achat, de sorte qu'il s'agissait d'une promesse unilatérale de vente et non d'une promesse synallagmatique ; qu'en affirmant néanmoins que la Société DISTRIKIT ne bénéficiait pas d'une option d'acheter sans engagement de sa part, pour en déduire que, dès lors que la promesse de vente était synallagmatique et non unilatérale, elle ne pouvait être déclarée caduque, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette promesse, en violation de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur X..., tendant à voir déclarer nulle la promesse de vente du 11 février 2003 ;
AUX MOTIFS QUE le litige porte sur trois conventions qui se sont succédé au cours de l'année 2003 ; que celles-ci ont été passées entre Monsieur X... et la Société DISTRIKIT et doivent être analysées afin de déterminer les rapports existants entre les parties ; que, liminairement, il sera fait remarquer qu'il y a identité totale entre les contrats des 5 et 11 février 2003 ; qu'en effet, ces actes portent sur le même objet formé par trois lots de terrain, n° 23, 25 et 27 dans le lotissement..., situé dans le lieudit «... » à Gosier, et les parties sont les mêmes ; qu'en outre, une même promesse de vendre pour le prix global de 120 434, 72 y est exprimée par Monsieur X..., à laquelle correspond une obligation réciproque d'acheter à la charge de la Société DISTRIKIT ; qu'il doit encore être précisé que, si dans la deuxième convention la Société DISTRIKIT semble être bénéficiaire d'une option d'acheter sans engagement de sa part, le fait qu'un acompte a été prévu dans le corps même de l'acte et que celui-là a été effectivement versé par ladite société, démontre la volonté de cette dernière de s'engager ; que, de surcroît et en ce sens, il sera relevé qu'il y est expressément stipulé que « le bénéficiaire reste devoir la somme de 114 336, 76 euros (...), cette somme représente le solde du montant total du prix de vente des biens en question » ; qu'au surplus, il ressort clairement des lettres des 5 novembre 2003 et 1er décembre 2003, échangées entre les parties, la volonté de celles-ci de s'engager réciproquement par ladite promesse ; que la promesse de vente synallagmatique du 11 février 2003 est pleinement efficace et que les parties sont obligées par ce qui y est stipulé ;
ALORS QUE Monsieur X... faisait valoir que la promesse du 11 février 2003 était nulle, dès lors que le paiement du prix par la Société DISTRIKIT était subordonné à une condition purement potestative ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer que cette promesse de vente était pleinement efficace et que les parties étaient obligées par ce qui y était stipulé, sans répondre aucunement aux conclusions de l'exposant relatives à ce moyen de nullité, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
