LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les tantièmes inscrits sur les appels de fond adressés à M. X... avaient toujours totalisé 190/1000e, soit 180/1000e pour l'appartement et ses dépendances et 10/1000e pour la chambre et sa cave, et que si les syndics qui s'étaient succédés avaient préféré désigner séparément les parties accessoires du lot n° 8, en indiquant le nombre de tantièmes pour l'appartement au sens strict puis pour chacune de ses dépendances, qu'ils avaient procédé de même en ce qui concerne le lot n° 4 composé d'une chambre et d'une cave et qu'il importait peu que ces syndics aient ainsi réparti les tantièmes entre chaque local puisque M. X... ne pouvait nier qu'il devait toujours 180 millièmes pour l'appartement et ses dépendances et 10 millièmes pour la chambre et sa cave au titre des charges générales, conformément au règlement de copropriété, la cour d'appel, qui a analysé les éléments de preuve versés aux débats et qui n'était pas tenue de suivre M. X... dans le détail de son argumentation, en a souverainement déduit que les comptes étaient clairs et l'a condamné en conséquence au paiement des charges réclamées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par des motifs non critiqués, que les sommes réclamées à Mme Y... étaient constitutives d'indemnités d'occupation pour la période du 22 décembre 1995 au 31 décembre 1996, soit antérieurement au décès de la mère de M. X..., la cour d'appel en a exactement déduit que la demande de M. X... en tant qu'ayant droit de sa mère décédée, était prescrite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les manquements répétés de M. X... à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence étaient constitutifs d'une faute qui causait à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires du 4 boulevard Flandrin à Paris 16e la somme de 2 500 euros et à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP BARADUC et DUHAMEL, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné monsieur X... à payer au syndicat des copropriétaires du 4 boulevard Flandrin Paris 16ème, la somme de 25.482,21 au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2003 et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.980,20 à compter du 5 août 1998, date de la lettre de mise en demeure, sur la somme de 3.285,73 à compter du 2 avril 1999, date de la 2ème lettre de mise en demeure, sur la somme de 766,40 à compter du 11 octobre 1999, date du commandement, et à compter de la date de signification de l'assignation pour le solde et la somme de 1.758,68 au titre des charges de copropriété pour la période du 2ème appel 2004 au 2ème appel 2007, outre intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE il convient de souligner à la suite du premier juge que les comptes de la copropriété sont parfaitement clairs ; que point n'est besoin de désigner un expert ; que le syndicat des copropriétaires a produit au soutien de sa demande l'ensemble des appels de charges et de fonds de la période correspondante, les comptes généraux de la copropriété et les procèsverbaux de l'assemblée générale des copropriétaires approuvant les exercices clos et votant le budget prévisionnel de l'année en cours ; que la prescription en matière de charges de copropriété étant de dix années, aucune des demandes du syndicat des copropriétaires (principal et intérêts) n'est prescrite ; que le syndicat des copropriétaires demande légitimement l'actualisation de sa créance pour la période du 2ème appel de charges de l'année 2004 (outre la régularisation des charges de l'exercice 2003 non comprise dans les causes du jugement entrepris) au 2ème appel provisionnel 2007, créance dont il justifie (appels de charges, comptes généraux de la copropriété, procès-verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires approuvant les comptes des exercices clos et votant le budget prévisionnel de l'exercice en cours) ; qu'il convient par conséquent, d'y faire droit pour la somme de 1.785,68 ; qu'au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande le remboursement de la somme de 192,38 , somme dont il justifie pleinement (commandement de payer, bordereau d'inscription d'hypothèque et frais d'inscription de celle-ci, fiche d'immeuble) (arrêt, p. 5, § 2, 3 et 5 à 7) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de fonctionnement et d'entretien de l'immeuble ; que le syndicat des copropriétaires verse aux débats la matrice cadastrale prouvant la propriété de monsieur X... pour le lot n° 8 composé d'un appartement de deux chambres et deux caves et pour le lot n° 4 réunissant une chambre et une cave, étant entendu que ce dernier ne la conteste pas ; que le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il justifie sa créance en versant les décomptes relatifs aux lots n° 8 et 4 faisant état d'une dette s'élevant respectivement pour chacun de ces lots à la somme de 25.261,22 et à la somme de 220,99 au seul titre des charges courantes, puis les appels de fonds y afférents ; que monsieur X... soutient néanmoins que les justificatifs des comptes de charges n'ont pas été versés et qu'au vu des appels de fonds des « lots fictifs » ont été créés ; que, d'une part, monsieur X... ne justifie pas de la règle qui imposerait au syndic de faire figurer la désignation exacte des lots sur les appels de fonds les concernant ; que, d'autre part, il suffit d'examiner les tantièmes inscrits sur tous ces appels de fonds pour s'apercevoir que monsieur X... a toujours totalisé 190/1000èmes, soit d'un part 180 millièmes pour l'appartement et ses dépendances (168 millièmes pour l'appartement, 6 millièmes pour une chambre, 4 millièmes pour l'autre et 1 millième pour chacune des caves) et 10 millièmes pour la chambre et sa cave (soit 9 millièmes pour la chambre et 1 millième pour la cave) d'autre part ; qu'il apparaît clairement que certains des syndics qui se sont succédés ont préféré désigner séparément les parties accessoires du lot n° 8, en indiquant le nombre de tantièmes pour l'appartement au sens strict puis pour chacune de ses dépendances, à savoir, les deux chambres et les deux caves ; qu'ils ont également procédé de même en ce qui concerne le lot n° 4 composé d'une chambre et d'une cave ; qu'il importe peu que ces syndics aient ainsi réparti les tantièmes entre chaque local puisque monsieur X... ne peut nier qu'il devait toujours 180 millièmes pour l'appartement et ses dépendances et 10 millièmes pour la chambre et sa cave au titre des charges générales, conformément au règlement de copropriété ; qu'en plus des appels de fonds, le syndicat des copropriétaires verse les procès verbaux des assemblées générales des années 1996 à 2003 approuvant les comptes de manière non discontinue entre les années 1995 et 2002 ; que contrairement à ce qu'indique monsieur X... les comptes sont parfaitement clairs ; qu'il n'y a pas lieu de prononcer d'injonction de produire des pièces comptables, ni d'ordonner d'expertise ; qu'il convient donc de condamner monsieur X... en denier ou quittance à payer la somme de 25.482,21 (220,99 + 25.261,22 ) au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 4 boulevard Flandrin, Paris 16ème au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2003 (jugement, p. 3, § 11 à p. 4, § 7) ;
ALORS D'UNE PART QU' en affirmant que les comptes de charges dues par monsieur X... étaient parfaitement clairs après avoir constaté que les syndics de copropriété qui s'étaient succédé avaient désigné selon des calculs et des répartitions différents les tantièmes de copropriété affectés aux lots appartenant à monsieur X... en sorte que ces différents appels répartissant les millièmes selon une ventilation arbitraire à partir de lots fictivement créés ne respectaient pas le règlement de copropriété et étaient de nature à empêcher monsieur X... de vérifier le respect du règlement de copropriété et le calcul des charges afférentes à chacun de ses deux lots la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS D'AUTRE PART QUE, au terme de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; qu'en se contentant d'affirmer que les désignations distinctes des tantièmes de copropriété n'avaient pas d'incidence sur le nombre total des tantièmes appartenant à monsieur X... et en se bornant à énumérer les éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires du 4 boulevard Flandrin pour juger que les créances de charges dont il réclamait le paiement à monsieur X... étaient fondées, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les appels de charges correspondaient aux lots tels que définis dans le règlement de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté monsieur X... de sa demande formée à l'encontre de madame Y... afin qu'elle soit condamnée à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée au bénéfice du syndicat des copropriétaires du 4 boulevard Flandrin au titre d'un arriéré de charges dû pour la période du 22 décembre 1995 au 1er janvier 1997 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les éventuels comptes à faire entre monsieur Jules-Hubert X... et son ex-épouse relèvent de la liquidation de leur régime matrimonial mais qu'en tout état de cause, s'agissant d'indemnités d'occupation dues pour la période du 22 décembre 1995 au 31 décembre 1996, c'est-à-dire antérieurement au décès de la mère de monsieur Jules-Hubert X... intervenu le 16 août 2000, la demande de monsieur X... en tant qu'ayant droit de sa mère décédée est prescrite, s'agissant de la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil (arrêt, p. 5, § 4) ;
ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QUE madame Y... soulève la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil aux termes duquel les actions en paiement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus court se prescrivent par cinq ans ; que les charges de copropriété se prescrivent effectivement par cinq ans ; que monsieur X... ne saurait donc réclamer à son exépouse des charges échues antérieurement à la date du 21 avril 2000, soit cinq années avant l'assignation qu'il lui a délivrée ; que madame Y... n'a résidé seule avec ses enfants dans cet appartement que du 22 décembre 1995, date de la non-conciliation, jusqu'au 31 décembre 1996, conformément à ce qu'indique de manière très précise l'ordonnance de référé du 24 octobre 1997 versée aux débats ; que dans ces conditions monsieur X... n'est pas fondé à demander la garantie de madame Y... son épouse pour le paiement des charges de copropriété (jugement, p. 5, § 5 à 9) ;
ALORS QUE D'UNE PART la prescription quinquennale des créances périodiques suppose une créance déterminée et invariable ; que tel n'est pas le cas des charges de copropriété, variables par nature ; que l'action en recouvrement de telles charges de copropriété n'entre pas dans le champ d'application de l'article 2277 du Code civil ; qu'en jugeant néanmoins que l'appel en garantie dirigée contre madame Y... pour le paiement de charges de copropriété datant de plus de cinq ans était prescrite, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 2277 du Code civil.
ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause, la prescription quinquennale interdit seulement au créancier des loyers et des charges d'en réclamer paiement et est étrangère à l'action en garantie exercée par un copropriétaire à l'encontre de son conjoint autorisé à demeurer dans les lieux " à charge d'en acquitter l'ensemble des charges" par une ordonnance de non conciliation ; qu'en appliquant la prescription quinquennale à cette action en garantie, la cour a violé par fausse application l'article 2277 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné monsieur X... à payer la somme de 4.500 (1.500 + 3.000 ) pour résistance abusive au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 4 boulevard Flandrin, Paris 16ème ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les manquements répétés de monsieur Jules-Hubert X... à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme important nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; qu'il convient donc de condamner ce copropriétaire indélicat à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 en réparation de ce préjudice, à titre de dommages-intérêts (arrêt, p. 5, § 8 à p. 6, § 2) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, en ne s'acquittant pas des charges de copropriété alors qu'elles étaient clairement établies, depuis de longues années, monsieur X... a failli à son obligation essentielle de contribution en tant que copropriétaire ; qu'il a alors, au vu des sommes dues, mis en péril la gestion de la copropriété, faisant reposer les conséquences de sa mauvaise volonté sur les autres copropriétaires, alors même que ces derniers sont peu nombreux dans l'immeuble ; qu'il convient de ce fait de le condamner à payer la somme de 1.500 de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires (jugement, p. 5, § 4) ;
ALORS QU' en retenant l'existence d'une résistance abusive de monsieur X..., sans rechercher s'il avait été immédiatement informé du défaut de paiement des charges, tandis que l'appartement était occupé par son ex-épouse et si les négociations infructueuses pour l'établissement d'un protocole transactionnel de paiement échelonné des charges tout comme le silence conservé par les syndics successifs à ses demandes, ne justifiaient pas que le règlement de celles-ci ait été différé, en sorte que monsieur X... ne pouvait être responsable du retard de paiement de sorte qu'il n'avait commis aucun abus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
