LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 4 septembre 2007), que par acte notarié du 2 mars 2005, la société Casatom a vendu à la société Alco un immeuble comportant au rez-de-chaussée un local commercial donné à bail à la société GLM ; que les sociétés Casatom et GLM étant convenues le 1er mars 2005 d'un protocole transactionnel prévoyant la résiliation anticipée du bail à compter du lendemain, la société GLM a libéré les lieux le jour de la signature de la vente ; que par acte du 16 mars 2005, la société Alco a donné à bail précaire le local commercial à la société JB expansion pour la période allant du 3 mars au 15 novembre 2005 ; que reprochant à sa locataire d'avoir emporté divers éléments d'équipement, dont des appareils de chauffage et de climatisation, la société Alco l'a assignée en restitution ;
Attendu que pour accueillir cette demande et condamner la société JB expansion à payer des dommages-intérêts, l'arrêt retient qu'il était précisé à la page 15 de l'acte de vente que le vendeur s'engageait à laisser dans le bien tout ce qui était au titre des éléments d'équipement considéré comme immeubles par destination "dont tout l'équipement sanitaire et l'équipement de chauffage", et qu'il en dressait une liste, en précisant que cette liste n'était pas limitative et qu'il résulte de la combinaison de cet acte et du protocole transactionnel qu'à compter du 2 mars 2005, la SCI Alco est devenue pleinement propriétaire de l'ensemble des locaux et en a pris l'entière possession, y compris des éléments laissés sur place par les sociétés Casatom et GLM ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte de l'acte de vente du 2 mars 2005 que celui-ci ne comporte pas les stipulations retenues par l'arrêt, la cour d'appel, qui l'a dénaturé, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société JB expansion à payer à la société Alco la somme de 9 968,72 euros toutes causes de préjudice confondues, l'arrêt rendu le 4 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne la société Alco aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Alco ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour la société JB expansion et la société Casatom.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le premier moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SARL JB EXPANSION à payer à la SCI ALCO la somme de 9.968,72 ,
AUX MOTIFS QUE
"l'acte de vente du 2 mars 2005 consenti par la SCI CASATOM à la SCI ALCO constituée par Madame X... et M. Y..., et notamment en sa page 6 précise que : "l'acquéreur sera propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique et il en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective, le dit bien devant être pour cette date, libre de toute location ou occupation….; Etant précisé par le vendeur à ce sujet : - que le rez-de-chaussée est actuellement loué à la Société GLM mais qu'un accord amiable est intervenu avec cette dernière pour une résolution anticipée du bail dont l'indemnité d'éviction sera à la charge exclusive du vendeur".Il était en outre précisé à la page 15 de l'acte, que le vendeur s'engageait à laisser dans le bien tout ce qui était au titre des éléments d'équipements considérés comme immeubles par destination "dont tout l'équipement sanitaire et l'équipement de chauffage", et en dressait une liste, en précisant que cette liste n'était pas limitative et que "l'acquéreur pourra visiter les lieux juste avant la prise de jouissance du bien vendu et s'assurer du respect de l'engagement qui précède". La Société GLM a libéré les lieux au soir de la signature de l'acte de vente, soit le 2 mars 2005 à 18 heures, conformément au protocole transactionnel conclu parallèlement le 1er mars 2005 entre elle et la SCI CASATOM fixant la résiliation anticipée du bail à cette date, moyennant une indemnité d'éviction de 75.000 euros. Il résulte de la combinaison de ces deux actes qu'à compter du 2 mars 2005, la SCI ALCO est devenue pleinement propriétaire de l'ensemble des locaux et en a pris l'entière possession, y compris les meubles ou éléments laissés sur place par la Société CASATOM et GLM.
Par conséquent, il importe peu de savoir si les éléments d'équipement abandonnés par GLM étaient ou non incorporés au fonds et étaient devenus des immeubles par destination, dès lors que la SCI ALCO en était devenue propriétaire au départ des sociétés venderesse et locataire, aucune des parties ne contestant le fait que les meubles, climatiseurs et radiateurs, aient été apportés dans les lieux antérieurement à l'occupation de la Société JB EXPANSION consentie le 16 mars 2005. La Société JB EXPANSION ne saurait arguer de l'existence de liens juridiques entre GLM et elle-même en raison de l'identité de leur gérant ou d'une sous-location antérieure consentie de ce fait par GLM avant la vente, dès lors que les deux sociétés sont juridiquement distinctes, qu'aucune sous-location n'avait été dénoncée à l'acquéreur avant la vente et qu'au contraire la société GLM a déclaré libérer totalement les lieux par résiliation anticipée de son bail sans limite ni réserve dans les actes qui constituent la loi des parties. Enfin, la convention précaire souscrite au bénéfice de JB EXPANSION par acte du 16 mars 2005 pour la période allant du 3 mars 2005 au 15 novembre 2005 ne confère à cette société aucun droit sur les locaux et les meubles ou éléments les meublant, autre que celui d'y exercer, jusqu'à cette date une activité de fabrication et de négoce de vêtements de cuir et de reprendre à cette date exclusivement le matériel et stock concerné par cette activité professionnelle",
ALORS D'UNE PART QU'il n'est pas permis aux juges, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme de sorte qu'en énonçant, pour condamner la Société JB EXPANSION à indemniser la SCI ALCO au titre de meubles dont la propriété lui aurait été transférée par l'effet de la vente intervenue le 2 mars 2005, que l'acte de vente consenti par la SCI CASATOM à la SCI ALCO du 2 mars 2005 préciserait, en sa page 6 que : "l'acquéreur sera propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique et il en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective, le dit bien devant être pour cette date, libre de toute location ou occupation…. Etant précisé par le vendeur à ce sujet - que le rez-de-chaussée est actuellement loué à la Société GLM mais qu'un accord amiable est intervenu avec cette dernière pour une résolution anticipée du bail dont l'indemnité d'éviction sera à la charge exclusive du vendeur" et indiquerait en page 15, que le vendeur s'engagerait à laisser dans le bien tout ce qui était au titre des éléments d'équipements considérés comme immeubles par destination "dont tout l'équipement sanitaire et l'équipement de chauffage", et en dresserait une liste, précision serait faite que cette liste n'était pas limitative et que "l'acquéreur pourra visiter les lieux juste avant la prise de jouissance du bien vendu et s'assurer du respect de l'engagement qui précède", la Cour d'appel a manifestement dénaturé les termes clairs et précis de l'acte authentique de vente du 2 mars 2005 intervenu entre la SCI CASATOM et la SCI ALCO qui ne contient pas les termes précités pages 6 et 15 et dont il ressort au contraire que "la présente vente ne contient aucun meuble ni objet mobilier, ainsi déclaré par les parties" (page 5) et ainsi, a violé l'article 1134 du Code civil,
ALORS D'AUTRE PART QUE le juge ne saurait, sans méconnaître le principe de loyauté des débats, fonder sa décision sur une note, une attestation ou un document quelconque produit après la clôture des débats, sans que les parties aient été mises à même de s'expliquer contradictoirement à leur propos, de sorte qu'en tirant les termes contractuels, non de l'acte authentique de vente en date du 2 mars 2005 régulièrement versé aux débats, mais en réalité d'un compromis de vente sous seing privé signé les 29, 31 octobre et 3 novembre 2004, pièce produite vraisemblablement après la clôture par la SCI ALCO et, en tout état de cause, non versées aux débats, comme en attestent les bordereaux de pièces annexés aux conclusions des parties aux litiges, sans que les sociétés CASATOM et JB EXPANSION aient été mise à même de débattre contradictoirement, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire).Le second moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SARL JB EXPANSION à payer à la SCI ALCO la somme de 9.968,72 ,
AUX MOTIFS QU'
"à défaut néanmoins pour la SCI ALCO d'avoir joint à sa demande la liste du matériel dérobé ou d'en justifier par constat d'huissier de leur quantité et de leur état, sa demande de restitution à laquelle s'oppose la SARL JB EXPANSION, doit être convertie en dommages-intérêts"
ALORS QUE le juge méconnaît les termes du litige en imputant aux parties un désaccord sur un point qui ne l'était pas, de sorte qu'en jugeant que la Société JB EXPANSION s'opposait à la restitution en nature du matériel, la Cour d'appel a modifié l'objet du litige, par dénaturation des conclusions des sociétés CASATOM et JB EXPANSION desquelles il résultait qu'à titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation à restituer le matériel, la Société JB EXPANSION demandait à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle s'engageait à obtenir de la société GLM qu'elle restitue les consoles de climatisation réversible, et ainsi a violé l'article 4 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le second moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes formées à l'encontre de la SCI ALCO sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE "la SCI ALCO sera exonérée des indemnités retenues à son encontre sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile par le premier juge",
ALORS QUE le juge du second degré ne peut, sans modifier les termes du litige, réformer la décision des premiers juges sur un chef du dispositif non contesté par l'appelant, de sorte qu'en infirmant le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la Société ALCO à payer à la société CASATOM la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, sans que la SCI ALCO ait émis, dans ses écritures notifiées le 6 juin 2007, de critique sur le bien-fondé de la demande principale de la Société CASATOM, par ailleurs confirmée en appel, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile.
