LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la bailleresse avait fait signifier au preneur le 30 mars 2005 un congé comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison de l'absence d'exploitation des lieux loués et relevé qu'au cours des années 2002 à 2005 qui ont précédé l'expiration du bail, les locaux loués n'avaient pas été exploités conformément à leur destination, la cour d'appel en a exactement déduit qu'une mise en demeure préalable n'était pas nécessaire et a, sans dénaturation, pu dire que M. X... ne bénéficiait pas du droit au renouvellement du bail commercial ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par Me de Nervo, avocat aux Conseils pour M. X....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que Monsieur X... ne bénéficiait d'aucun droit au renouvellement du bail du 27 mai 2006 et ordonné son expulsion dans le délai de deux mois suivant la signification de l'arrêt
AUX MOTIFS QU'il découle de l'article L 145-8 du code de commerce que seule l'exploitation effective dans les lieux loués de l'activité autorisée par le bail au cours des 3 années qui ont précédé sa date d'expiration ouvre au preneur le droit au renouvellement ; qu'à défaut le bailleur a la faculté de lui dénier le droit au statut des baux commerciaux sans qu'il soit alors nécessaire de lui délivrer une mise en demeure préalable ; que par acte d'huissier du 30 mars 2005, Jeanne Y... a fait signifier à Joseph X... un congé pour le 30 septembre 2005 comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison de l'absence d'exploitation des lieux loués ; qu'à l'appui de ses prétentions la bailleresse a produit en premier lieu des attestations des habitants de l'immeuble du... ; que Leila A... atteste ainsi le 10 février 2005 que « la boutique semble inexploitée depuis que j'habite l'immeuble. Elle n'a aucune activité de jour et est constamment fermée le jour sans lumière la nuit ; je n'y ai jamais vu de livraison ni aucun mouvement, ce lieu semble complètement abandonné et donne l'impression de se dégrader ; que Michel et Josseline B... propriétaires depuis plus de 10 ans certifient le 23 février 2005 que « depuis environ 7 ans cette boutique est toujours fermée et semble à l'état d'abandon ; les portes sont toujours fermées, il ne semble y avoir aucune activité de commerce quel qu'il soit ; ce lieu inutilisé fait de cette façade un endroit triste et sale ; de même en ce qui concerne le hangar dans le fond de la cour dont le toit en plaques de verres se dégrade est lui aussi à l'abandon » ; que Isabelle Y... soeur de la bailleresse propriétaire de 3 appartements et présidente du conseil syndical de 1994 à 2003 constate le 13 février 2005 que « la boutique n'est plus ouverte depuis plusieurs années, le rideau de fer est fermé depuis 2001 ; que le 15 février 2004, Martin Y... constate que la boutique est sans activité depuis plus de 24 mois ; la vitrine est occultée sans lumière apparente ; je n'ai vu personne entrer ou sortir » ; que Yvonne C... le 18 février 2005 écrit que le local est fermé depuis plusieurs années et ne présente aucune activité apparente de jour comme de nuit ; que Thomas D... le 7 mars 2005 constate que « la boutique semble inexploitée depuis plusieurs années ; la devanture et la vitrine sont opaques aucun produit n'y est présenté, je n'ai jamais vu quelqu'un y entrer non encore moins tenir ce magasin » ; que la bailleresse produit ensuite l'attestation de Fabienne E... géomètre expert qui ayant été chargée au mois de mars 2002 de procéder à un relevé complet des locaux certifie que celle-ci n'a jamais pu avoir lieu du fait de la carence du locataire Monsieur X... lequel lui aurait indiqué n'être que très rarement présent et ne pouvoir se libérer que certains lundis ; que la bailleresse produit encore des constats d'huissiers desquels il résulte que les locaux étaient fermés ; que la bailleresse produit un constat sur requête du 8 mars 2005 par lequel l'huissier qui a pu récupérer dans les lieux avec l'aide d'un serrurier a pu constater que les lieux en mauvais état d'entretien ne comportaient aucun emplacement de réception de la clientèle le local étant apparemment réservé à l'usage du stockage des vêtements féminins sur cintres ; que l'appelant critique la force probante de ces pièces en faisant valoir que certains attestants seraient proches de la bailleresse et que l'huissier serait passé pour certaines dates à des jours de fêtes juives ce qui explique qu'étant de confession juive il n'aurait pas alors ouvert son magasin ; qu'il a fait dresser un constat d'huissier faisant ressortit une exploitation normale de sa boutique les 30 mars 6 avril et 14 avril 2005 ; qu'il a fait établir des attestations par plusieurs personnes qui attestent de l'ouverture du magasin et son exploitation ; qu'il a produit ses pièces comptables pour les exercices considérés ; mais que si les attestations des membres de la famille Y... sont à prendre avec prudence les 5 autres attestations produites sont à la fois précises circonstanciées sur l'état d'abandon apparent des lieux ; que si l'appelant peut faire valoir que les 8 octobre 2002, 21 septembre 2004, 23 septembre 2004 et 8 décembre 2004 correspondent à des fêtes juives il ne fournit aucune explication satisfaisante sur les 6 autres dates de fermeture ; que l'exploitation de la boutique les 30 mars 6 avril et 14 avril 2005 établit seulement une reprise d'activité postérieure à la délivrance du congé et manifestement artificiellement provoquée par celui-ci ; qu'en effet la bailleresse justifie par un nouveau constat d'huissier que les 31 mars 12 avril et 25 avril 2006, les lieux n'étaient pas ouverts à la clientèle ; que les attestations produites par le locataire sont extrêmement succinctes et reproduisent un texte proche certifiant que « le magasin Mikatex au... 75019 est bien ouvert aux heures d'ouverture dans la journée » ; qu'établies en 2006 elles ne précisent pas à quelle période elle se rapportent ; qu'elle ne sont dès lors pas suffisamment probantes quant à l'ouverture du magasin entre 2002 et 2005 ; que les états comptables de l'entreprise joseph X... « Mikatex » s'ils établissent un chiffre d'affaires de faible montant de 106. 922 et 2002 et 101724 en 2003 et 104. 954 en 2004 ne démontrent aucune activité de vente de prêt-à-porter au... alors qu'il ressort d'une attestation de l'expert comptable de l'entreprise que celle-ci a trois établissements et que l'établissement principal se trouve... ; qu'il ressort dès lors des pièces produites qu'à tout le moins au cours des années 2002 à 2005 qui ont précédé la date d'expiration du bail les locaux loués à Joseph X... n'ont pas été exploités conformément à leur destination de vente de prêt-à-porter et ses accessoires maroquinerie articles de ménage gadgets sans fabrication ayant au plus été utilisés pour stocker des vêtements sur cintres ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que Joseph X... ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement du bail du 27 mai 1996 ;
1° ALORS QUE seule une cessation définitive et irréversible de l'exploitation du fonds de commerce entraîne la perte du droit au renouvellement sans qu'une mise en demeure préalable de reprendre l'exploitation soit nécessaire ; qu'en décidant que Madame Y... avait la faculté de dénier le droit au statut des baux commerciaux sans qu'il soit nécessaire de délivrer une mise en demeure préalable, alors qu'elle n'a pas relevé une cessation définitive ou irréversible de l'activité du fonds la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard des articles L 145-8 et L 145-17 du code de commerce ;
2° ALORS QUE l'exploitation effective du fonds de commerce n'est pas affectée par les interruptions correspondant aux périodes normales de congés et horaires normaux de fermeture ; que dans ses conclusions d'appel le preneur a indiqué que les constats réalisés en 2002 et 2004 correspondaient à des jours de fête juive ou qu'ils avaient été dressés pour la plus part aux heures de fermeture normales ou encore de congés ; qu'en énonçant que mis à part les fermetures aux jours de fêtes juives les explications données n'étaient pas satisfaisantes, la cour d'appel qui a retenu que la fermeture du magasin aux jours de congé et en dehors des horaires d'ouverture n'étaient pas justifiée, n'a pas caractérisé un défaut d'exploitation effective du commerce et a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-8 et L 145-17 du code de commerce ;
3° ALORS QUE dans les conclusions de l'exposant il a été précisé que les 12 avril et avril 2006 correspondaient à la fête de la Pâques juive si bien que l'on ne pouvait reprocher à Monsieur X... la fermeture de sa boutique à cette occasion. (Conclusions p 8) ; qu'en se fondant sur le constat de Maître F... constatant la fermeture du commerce sans s'expliquer sur le fait qu'il s'agissait de jours de fête religieuse, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-8 et L 145-17 du code de commerce ;
4° ALORS QU'il résulte des conclusions d'appel de Monsieur X... qu'il a contesté chacune des attestations produites par le propriétaire et dénoncé leur caractère fantaisiste et peu crédible ; qu'en énonçant que excepté les attestations des membres de la famille Y..., les attestations produites par le propriétaire n'étaient pas réellement critiquées, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de l'exposant et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
5° ALORS QUE les juges du fond doivent se prononcer sur tous les documents soumis à leur examen ; que l'exposant a versé aux débats plusieurs attestations et notamment celle de Pierre G... déclarant qu'en tant que responsable des établissements Pomme d'amour... il croisait à chacune de ses visites Monsieur X... avec lequel il prenait plaisir à discuter devant son magasin et celle de Monsieur H... attestant que la boutique Mikatex est toujours ouverte ; qu'en énonçant que les attestations reproduisaient un texte certifiant que « le magasin mikatex au... 75009 est bien ouvert aux heures d'ouverture de la journée » et qu'elles n'étaient dès lors pas suffisamment probantes ; la cour d'appel qui n'a pas examiné l'ensemble des attestations versées aux débats par l'exposant a violé l'article 455 du code de procédure civile et l'article 1353 du code civil ;
