LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches inopérantes relatives à la cession conventionnelle à l'acquéreur, M. X..., de l'exercice de l'action contractuelle en réparation à l'encontre des constructeurs, a retenu à bon droit que l'acquéreur en l'état futur d'achèvement de locaux dont il avait pris possession avec des réserves qui n'ont pas été levées par la société civile immobilière Amandier (la SCI), vendeur agissant en qualité de maître de l'ouvrage, bénéficiait, par l'effet du transfert immédiat de propriété du fait de la vente, de la possibilité de mettre en oeuvre la responsabilité contractuelle des constructeurs fondée sur un manquement à leurs obligations ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, devant laquelle la société Campenon Bernard Méditerranée, constructeur, n'avait pas soutenu que la restitution par la SCI au constructeur de la caution substituant la retenue de garantie valait réception tacite, et qui a relevé, par motifs adoptés, que les réserves n'avaient été levées ni à la date du paiement par la SCI du solde du marché, ni, selon le rapport de l'expert judiciaire, postérieurement, n'était pas tenue pas de procéder à des recherches sur l'existence d'une réception tacite qui ne lui étaient pas été demandées, ni de répondre à des conclusions relatives à l'extinction de l'action contractuelle exercée par M. X... que ses constatations rendaient inopérantes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Campenon Bernard Sud-Est aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Campenon Bernard Sud-Est à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Campenon Bernard Sud-Est ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP DELAPORTE, BRIARD et TRICHET, avocat aux Conseils pour la société Campenon Bernard Sud-Est
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société CAMPENON BERNARD MEDITERRANEE à payer à M. X... la somme de 12. 655
au titre des travaux nécessaires à la levée des réserves et celle de 2. 000 à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE M. X..., acquéreur, n'agit pas à l'encontre de son vendeur, mais du constructeur de l'immeuble et de l'assureur du maître d'oeuvre d'exécution ; que les règles relatives à la vente d'immeuble sont donc étrangères au présent litige ; que M. X..., acquéreur de lots, vient aux droits de son vendeur, la SCI AMANDIER ; que dès lors, M. X... peut exercer toutes les actions que son vendeur pouvait, en sa qualité de maître de l'ouvrage, exercer à l'encontre des constructeurs ; que la première question qui se pose, laquelle commande la nature des actions à exercer, est celle de savoir si la SCI AMANDIER a réceptionné les travaux ; que la société CAMPENON BERNARD MEDITERRANEE soutient que la SCI AMANDIER a réceptionné les travaux avec réserves suivant un procès-verbal de réception du 12 novembre 1997 ; que M. X... conteste cette réception ; que selon l'article 1792-6 du Code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve ; que le document en date du 12 novembre 1997 est produit ; que ce document intitulé « procès-verbal de réception des communs Bts A, B et C, et parties privatives » indique « le 12 novembre 1997 à 14 heures se sont réunis sur le chantier : DOMAINE DE LA BASTIDE à MARSEILLE : M. JF Y..., maître de l'ouvrage, M. F. A..., représentant STRUCTURE INGENIERIE Maître d'oeuvre, l'Entreprise MCB. A la suite de cette visite les réserves suivantes ont été notées » et énumère la liste des réserves relatives aux parties communes et, en annexe, celle des réserves relatives aux parties privatives du logement A 32 constituant le lot X... ; que, nonobstant son intitulé, ce document ne comporte aucune déclaration d'intention du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux et ne constitue rien d'autre qu'une simple liste de réserves ; que M. Z..., homme de l'art, l'a expressément relevé ; qu'aucune réception tacite n'est invoquée ; dans ces conditions, force est de constater qu'il n'est pas démontré que les travaux relatifs tant aux parties communes qu'aux parties privatives aient été réceptionnés par le maître de l'ouvrage ; que le litige se place donc avant réception ; qu'avant réception, l'entrepreneur est tenu envers le maître de l'ouvrage de l'obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices ; que c'est précisément ce que soutient M. X..., qui conclut que « sauf à établir un procès-verbal de réception manifestant le désir exprès du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux réalisés par MCB sans réserve ou d'une levée expresse des réserves formulées, force sera alors de considérer que la responsabilité de MCB est présumée » ; que M. Z... a détaillé les malfaçons affectant les parties privatives de M. X... ; que l'expert a exclu de ces malfaçons celles qui avaient fait l'objet de reprises ; que l'expert a décrit les travaux restant à exécuter et en a chiffré le coût ; que la cour adopte ces préconisations et estimations, qui reposent sur une analyse concrète et objective de la situation ; que M. X... agit également au titre des parties communes ; que certes, l'action de ce chef appartient en premier lieu au syndicat des copropriétaires ; que toutefois, il est admis qu'en cas d'atteinte portée aux parties communes, un copropriétaire peut agir à titre individuel s'il justifie d'un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété soit des parties privatives comprises dans son lot, soit des parties communes ; qu'au titre des parties communes, M. X... se plaint du bruit généré par la VMC et de défauts affectant les corniches ; que M. Z... a constaté que « le bruit gênant dans le logement X... est oscillant entre des maxima et des minima. L'origine est donc certainement les vibrations déphasées des éléments d'extraction. En effet, dans les combles, je retrouve le bruit oscillant qui se propage au logement X... très proche. Il faut installer un piège à son » ; que ces constatations établissent que le bruit généré par la VMC occasionne une gêne dans le logement de M. X..., ce qui constitue le préjudice de jouissance personnellement subi par le copropriétaire ; qu'après avoir relevé que « le jointoiment des éléments préfabriqués de corniche s'est avéré nécessiter certains colmatages qui ont été faits au mortier poreux », M. Z... a précisé « d'où des coulures d'eau qui tachent la façade et certains linteaux. Il faut hydrofuger ce mortier » ; que ces constatations établissent que le désordre relatif à la corniche cause un préjudice de jouissance personnel à M. X... ; que M. X... a donc qualité pour agir de ce chef ; que M. Z... a décrit les travaux de reprise et chiffré leur coût ; que, là encore, la Cour adopte ces préconisations et estimations, qui reposent sur une analyse concrète et objective de la situation ; qu'enfin, la situation cause un préjudice de jouissance à M. X... ; que le premier juge a exactement apprécié ce préjudice ;
ALORS, D'UNE PART, QUE dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'en estimant que M. X..., en sa qualité d'acquéreur de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, pouvait exercer l'action contractuelle contre le constructeur dans la mesure où il venait aux droits de son vendeur, la SCI AMANDIER, cependant qu'elle constatait l'absence de réception de l'ouvrage et qu'elle affirmait que le litige « se plaçait donc avant réception » (arrêt attaqué, p. 4 § 12), ce dont il résultait nécessairement que seule la SCI AMANDIER se trouvait en mesure d'exercer l'action contractuelle contre la Société CAMPENON BERNARD MEDITERRANEE, à l'exclusion de M. X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1147 et 1601-3, alinéa 2, du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en estimant que M. X..., qui avait pris possession des lieux, était fondé à exercer contre la société CAMPENON BERNARD MEDITERRANEE l'action contractuelle qui appartenait à son auteur, la SCI AMANDIER, sans constater cependant que cette dernière avait conventionnellement cédé à l'acquéreur son droit à exercer l'action contractuelle à l'encontre du constructeur, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1601-3 du Code civil ;
ALORS, EN OUTRE, QU'à supposer même que, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur soit de plein droit en mesure de faire valoir tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur, et qu'il dispose contre le constructeur d'une action contractuelle fondée sur un manquement de celui-ci à ses obligations, encore faut-il que cette action ne soit pas déjà éteinte au jour où l'acquéreur prétend l'exercer ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 14 février 2007, p. 6 et 7), la société CAMPENON BERNARD MEDITERRANEE faisait valoir que si des réserves avaient été émises 12 novembre 1997 par la SCI AMANDIER, maître de l'ouvrage, dans ses rapports avec la société MCB, constructeur, ces réserves avaient été nécessairement levées au plus tard le 7 décembre 1999, lors de la restitution par le maître de l'ouvrage au constructeur de la caution substituant la retenue de garantie, de sorte que l'action contractuelle était éteinte le jour où M. X..., déclarant venir aux droits de son auteur, la SCI AMANDIER, avait, par acte du 25 novembre 2003, prétendu exercer cette action à l'encontre de la société CAMPENON BERNARD MEDITERRANEE, venant aux droits de la société MCB ; qu'en se bornant à relever l'existence des réserves émises par la SCI AMANDIER le 12 novembre 1997, d'où elle a déduit l'existence d'une action contractuelle pouvant être exercée par l'acquéreur contre le constructeur, sans répondre aux écritures précitées de la société CAMPENON BERNARD MEDITERRANEE faisant valoir que ces réserves avaient été levées par le maître de l'ouvrage à l'occasion de la restitution à la société MCB de la caution constituée par celle-ci, ce qui avait éteint l'action contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en affirmant qu'aucune réception tacite n'était invoquée par la société CAMPENON BERNARD MEDITERRANEE (arrêt attaqué, p. 4, § 10), sans rechercher si, au regard des écritures précitées du constructeur (signifiées le 14 février 2007, p. 6 et 7), la restitution par la SCI AMANDIER de la caution constituée par le constructeur ne valait pas, pour le moins, réception tacite de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1642-1 du Code civil.
