LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant, par motifs adoptés, constaté qu'il résultait des mises en demeure adressées à M. X... et des nombreuses photographies annexées, que les parcelles et le bâtiment d'exploitation étaient manifestement mal tenus, que des tas de pneumatiques usagés ainsi que des sacs en matière plastique et des détritus divers encombraient les parcelles, que les clôtures étaient effondrées et l'étable en mauvais état (mangeoires, portes, fermetures et encadrements) et que le purin s'écoulait librement sans être collecté vers un ouvrage étanche, relevé que le preneur n'avait pas répondu aux mises en demeure pour préciser les raisons de cette situation, qu'il n'avait pas communiqué la justification annuelle du " désinfectage " de l'étable et du curage des fossés et que les déclarations qu'il avait faites à l'audience n'invoquaient ni la force majeure ni un motif légitime et sérieux, la cour d'appel, qui, appréciant les manquements reprochés au jour de la demande en justice sans se fonder uniquement sur le procès-verbal de constat produit par les bailleurs et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement retenu que les agissements dénoncés qui persistaient et risquaient d'empirer étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, a, par ces seuls motifs et sans dénaturation du rapport invoqué par M. X..., légalement justifié sa décision de prononcer la résiliation du bail ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux époux Y...la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, prononcé la résiliation du bail consenti à Monsieur X... le 20 juin 1993 et ordonné, en conséquence, la libération des lieux loués,
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des énonciations du constat établi par Maître A..., huissier de justice le 25 juin 2007, que « les constatations ont eu lieu sur les parcelles et bâtiments appartenant à Monsieur et Madame Y...dont ces derniers ont gardé la jouissance et depuis les divers chemins ruraux ; que depuis la conclusion du bail Monsieur et Madame Y...jouissent sans que leur jouissance ait été un seul moment contestée, ni contredite par les termes imprécis du bail, le rapport de M. B...précisant même que pendant 13 ans cette occupation s'est faite en parfaite harmonie sur partie des bâtiments, ce qui les a autorisés, en tous cas, à pénétrer dans ceuxci » ;
ET AUX MOTIFS, adoptés des premiers juges, QU'il résulte à cet égard des mises en demeure adressées à M. X... les 24 avril et 12 mai 2006, ainsi que des nombreuses photographies qui s'y trouvent annexées, que les parcelles et les bâtiments d'exploitation sont manifestement mal tenus ; qu'on constate que des tas de pneumatiques usagés ainsi que des sacs en matière plastique et des détritus encombrent les parcelles ; que les clôtures sont effondrées et l'étable en mauvais état ; que les mises en demeure précitées qui invitent le fermier à fournir des explications sur les causes de cet état de choses sont demeurées inefficaces ; que les déclarations faites à l'audience, qui n'invoquent ni la force majeure, ni un motif légitime et sérieux, ne sont pas de nature à convaincre le Tribunal de sa volonté de remplir à l'avenir ses obligations de fermier ; que les agissements qui viennent d'être rappelés persistent manifestement à ce jour et risquent d'empirer, de telle sorte qu'ils sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les motifs de résiliation doivent s'apprécier au jour de la demande en justice ; qu'en outre, le bailleur ne peut établir la preuve des manquements du preneur, avec des constats et photographies opérés hors la présence des preneurs sans leur autorisation ni autorisation judiciaire ; que dès lors, en se déterminant comme elle l'a fait, sur le fondement d'un constat établi de manière irrégulière et postérieurement à la demande en résiliation, la Cour d'appel a procédé d'une violation des articles L. 411-31 et L. 411-53 du Code rural, dans leur rédaction alors applicable ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir le preneur des biens loués paisiblement pendant la durée du bail ; que dès lors, en retenant pour statuer comme elle l'a fait, que les bailleurs, M. et Mme Y..., avaient gardé la jouissance des parcelles et des bâtiments, sans que cette jouissance ait été à un seul moment contestée, ni contredite par les termes imprécis du bail, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par une motivation inopérante et n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L 411-31 et L. 411-53 du Code rural et 1719-3° du Code civil.
ALORS, EN OUTRE, QU'en toute hypothèse, en se fondant, par adoption des motifs des premiers juges, sur des défauts d'entretien des bâtiments susceptibles d'empirer, ce qui était constitutif d'une simple éventualité, la Cour d'appel qui n'a pas caractérisé en quoi ces manquements étaient à la date de la demande, de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 411-31 et L. 411-53 du Code rural ;
ALORS, ENFIN, QU'en statuant encore comme elle l'a fait, sans même répondre aux conclusions du preneur qui avait fait état des énonciations et constatations de l'expert, Monsieur B..., lequel avait fermement établi que les défauts d'entretien constatés étaient pour partie dus à la négligence des bailleurs eux-mêmes, et n'étaient pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la Cour d'appel n'a pas, de ce chef, également, justifié sa décision au regard des textes ci-dessus visés et de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en retenant que les motifs, adoptés des premiers juges, n'étaient pas contredits par le rapport de M. B..., la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce rapport régulièrement versé aux débats, et violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, prononcé la résiliation du bail à ferme signé le 20 juin 1993 aux torts exclusifs du preneur M. X... ;
AUX MOTIFS QUE la mise en demeure est datée du 3 avril 2006 alors que le paiement de 7622, 45 euros n'a eu lieu que postérieurement, le chèque étant d'ailleurs daté du 30 juillet 2006 ; que la réactualisation des loyers visés dans la lettre du 3 avril 2006 aurait dû entraîner le paiement de suppléments de loyers qui n'ont pas été réglés ; que la mise en demeure vise le fermage 2004 pour 4. 100, 09 euros et un total de réactualisation pour 1 240, 46 euros ; que la réactualisation demandée par la lettre du 3 avril 2006 n'a pas été payée ;
ET ENCORE AUX MOTIFS, adoptés, QUE, par un courrier recommandé reçu le 7 avril 2006, le preneur a été mis en demeure de payer, d'une part, un rappel de 1 240, 46 euros, au titre de l'actualisation des fermages des années 2000 à 2003 incluses, et d'autre part, une somme de 4 100, 09 euros, correspondant aux loyers de l'année 2004 ; que s'agissant de deux incidents de paiement distincts se rapportant à des termes différents, il est admis qu'une seule mise en demeure suffit, pour justifier, en cas d'inexécution de celle-ci dans les trois mois de sa réception, la résiliation du contrat de location ; que force est de constater que si Monsieur X... a finalement adressé aux bailleurs un chèque de 7 622, 45 euros, c'est seulement le 30 juillet 2006 que cette régularisation a été effectuée, c'est-à-dire postérieurement au délai de trois mois ; que ce paiement est dépourvu d'efficacité ;
ALORS, D'UNE PART, QUE pour entraîner la résiliation d'un bail, le paiement de deux termes distincts doit être demandé dans la mise en demeure, à moins que deux demandes portent sur deux échéances différentes ; que l'article L. 411-53 ne vise que le défaut de paiement de fermage et laisse hors de son champ d'application les autres demandes en paiement quelle qu'en soit la cause, telles celles qui tendent à obtenir le paiement d'une indexation non signifiée au preneur, ou prescrite ; qu'en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que la mise en demeure du 3 avril 2006 ne visait qu'un seul défaut de paiement de fermage au titre de l'année 2004, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 411-31 et L. 411-53 du Code rural dans leur rédaction applicable en la cause ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en toute hypothèse, en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si l'occupation des biens loués par le bailleur n'était pas de nature à justifier une réduction du fermage, et ne constituait pas un motif sérieux et légitime de nature à justifier le retard à répondre à la mise en demeure, la Cour d'appel n'a pas, de ce chef également, justifié sa décision au regard des mêmes textes.
