LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur l'importance de la modification de l'assiette, a constaté que l'acte du 7 novembre 1985 stipulait que les parties déclaraient proroger et pour 12 années entières à compter du 1er mars 1996 jusqu'au 1er mars 2008 le bail consenti aux termes d'un acte du 3 février 1978 et souverainement retenu, sans être tenue de faire précisément référence aux maxima et aux minima fixés par l'autorité administrative ni de préciser le mode de calcul employé ou la superficie des terres entrant dans chaque catégorie, que le tribunal avait exactement fixé à 2 500 euros le montant annuel des fermages après avoir relevé que les terres concernées se composaient de surfaces placées en zone 1 à 3 selon le barème administratif ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a, par motifs propres et adoptés, souverainement relevé que si l'on retenait la valeur moyenne en zone 2 pour les baux à long terme, on obtenait une valeur à l'hectare donnant pour la totalité de l'exploitation louée un fermage annuel de 2 500 euros arrondis, que si le juge n'est pas lié par le barème forfaitaire, il est libre d'y trouver un élément de conviction suffisant et que l'existence d'une clause de reprise sexennale ne remettait pas en cause la juste appréciation du tribunal ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société La Baphie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Baphie ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE à l'arrêt n° 296 (CIV. III) ;
Moyen produit par Me Luc-Thaler, Avocat aux Conseils, pour la société La Baphie ;
Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR fixé à 2.500 euros par an à compter du 1er mars 1985 le montant des fermages dus à Madame Simone Z..., épouse X... par l'EARL DE LA BAPHIE, Monsieur Jean-Pierre B... et Madame Chantal Z... épouse B... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la recevabilité de la demande, les parties sont en désaccord sur la date de recevabilité de la demande de révision du prix du fermage, 1er mars 2005 selon le bailleur, 1er mars 2008 selon les preneurs ; que le bail initial était un bail à long terme d'une durée de 18 ans à compter du 1er mars 1978, soit jusqu'au 1er mars 1996 ; qu'aux termes d'un acte notarié du 7 novembre 1985, les parties ont déclaré proroger pour 12 années entières et consécutives à compter du 1er mars 1996, c'est-à-dire jusqu'au 1er mars 2008, au profit de Monsieur et Madame B...
Z... le bail consenti aux termes d'un acte du 3 février 1978 mais seulement en ce qu'il concerne les parcelles ci-après énoncées » (suit une liste de parcelles d'une contenance globale de 69ha 18a 9ca) ; qu'elles précisent que cette prorogation de bail est consentie et acceptée sous les mêmes charges et conditions que celles stipulées dans le bail précité ; que cet acte s'analyse donc en une prorogation du bail initial dont seule l'assiette a été modifiée et non en un nouveau bail, les preneurs opérant à cet égard une confusion avec la situation dans laquelle à l'expiration du bail à long terme de 18 ans, et à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une période de neuf ans dans le cadre d'un bail relevant du droit commun du statut du fermage ; que l'intitulé de l'acte - prorogation et non renouvellement - confirme cette analyse ; que la révision du fermage pouvant être sollicitée au début de chaque échéance de 9 ans en application de l'article L. 411-11 du code rural le tribunal a donc déclaré à bon droit l'action recevable à compter du 1er mars 2005 ; que sur le fond, contrairement aux allégations des preneurs, l'acte du 7 novembre 1985 ne comporte aucune révision de prix du fermage, la seule modification portant sur la surface exploitée et non sur le prix à l'hectare ; que par des motifs que la cour fait siens, le tribunal a exactement fixé à 2500 le montant annuel du fermage après avoir retenu que les terres concernées se composaient de surfaces classées en zone 1 à 3 selon le barème administratif, situation qu'omet de prendre en compte la bailleresse dans son appel incident ; qu'il sera seulement ajouté que l'existence d'une clause de reprise sexennale ne remet pas en cause cette juste appréciation du tribunal ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le jugement du 19 juillet 2002 indique que le bail conclu entre les parties s'entend d'un bail à long terme ; que même si cette solution ne participerait pas de la décision portant autorité la chose jugée mais s'inscrirait simplement dans la motivation, elle prévaudrait encore à l'analyse du contrat initial de 1978 et de l'avenant de 1985 ; qu'en effet, en 1985 les parties ont décidé seulement de restreindre l'assiette du bail et d'en allonger la durée ; qu'elles n'ont pas modifié cette occasion les obligations réciproques ; qu'en particulier la base du fermage est restée inchangée ; que la substance du contrat n'a donc pas été atteinte ; que ce n'est donc pas un nouveau bail qui a été conclu ; que l'intitulé de l'avenant traduit fidèlement la réalité de l'opération : les parties sont convenues d'une prorogation ; qu'à raison de cette prorogation, le bail a vocation à expirer le 1er mars 2008 ; que le bailleur a par ailleurs le droit d'agir en révision à l'issue de chaque période de 9 ans ; qu'ainsi Mme Simone Z... est recevable à ce titre depuis le 1er mars 2005 ; qu'il n'est pas contesté que le fermage s'élève à une valeur 1500 arrondie ; que les terres concernées se composent de surfaces classées en zones 1 à 3 selon le barème administratif en zones qu'il faut appliquer à la catégorie des baux de plus de 24 ans la révision portant sur le bail en cours considéré dans son ensemble et non pas uniquement sur la durée restante ; que si l'on retient la valeur moyenne en zone 2 pour les baux à long terme on obtient une valeur à l'hectare donnant pour la totalité de l'exploitation louée un fermage annuel de 2500 arrondis ; qu'étant rappelé que le tribunal n'est pas lié par le barème forfaitaire mais qu'il est libre d'y trouver un élément de conviction suffisant, la somme de 2500 l'an sera retenue ;
1°) ALORS QUE le prix des baux en cours ne peut être révisé que lors du renouvellement ou, s'il s'agit d'un bail à long terme de 18 ans au moins, qu'en début de chaque nouvelle période de 9 ans ; que la prorogation d'un bail en cours n'a lieu qu'en cas de modifications mineures des clauses et conditions antérieures ; qu'en retenant, pour dire que l'action en révision du prix du fermage intentée par la bailleresse était recevable à compter du 1er mars 2005, que le bail à long terme de 18 ans du 3 février 1978 avait été prorogé à son échéance, le 1er mars 1996, aux charges et conditions antérieures, pour une durée de 12 ans soit jusqu'au 1er mars 2008, par l'effet d'un acte notarié du 7 novembre 1985, tout en constatant que l'assiette du bail avait en fait été substantiellement réduite, ce dont il résultait que l'obligation essentielle du bailleur avait été modifiée et ce qui excluait toute prorogation et suffisait à démontrer qu'un nouveau bail de 12 ans seulement avait nécessairement pris effet le 1er mars 1996, la Cour d'appel a violé les articles L 411-1, L 411-11 dans sa rédaction applicable en la cause et L 416-1 du code rural
2°) ALORS QUE le prix de chaque fermage doit être fixé entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative ; qu'en adoptant expressément la motivation des premiers juges ayant considéré que le tribunal n'était pas lié par le barème administratif pour fixer le montant du fermage, la cour d'appel a violé l'article L 411-11 du code rural dans sa rédaction applicable en la cause ;
3°) ALORS QUE pour fixer le prix d'un fermage, le juge paritaire doit non seulement faire précisément référence aux maxima et minima fixés par l'autorité administrative mais encore préciser le mode de calcul employé et la superficie des terres entrant dans chaque catégorie ; qu'en se bornant à affirmer que le tribunal avait exactement fixé le montant annuel du fermage à la somme de 2.500 euros après avoir retenu que les parcelles concernées se composaient de surfaces classées en zones 1 à 3 selon le barème administratif quand les premiers juges n'avaient eux-mêmes précisé ni les minima et maxima applicables, ni la superficie des terres entrant dans chaque catégorie, la cour d'appel qui n'a pas mis la cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 411-11 du code rural dans sa rédaction applicable en la cause.
4°) ALORS QUE le prix du bail est fixé en tenant compte non seulement des minima et maxima fixés par l'autorité administrative mais aussi notamment de la durée du bail compte tenu d'une clause de reprise éventuelle en cours de bail ; qu'en considérant néanmoins que l'existence d'une clause de reprise sexennale ne remettait pas en cause l'appréciation du montant du fermage par le tribunal, quand les premiers juges n'avaient tenu aucun compte de cette clause de reprise diminuant la valeur locative, dans l'évaluation du fermage, la cour d'appel a violé l'article L 411-11 du code rural dans sa rédaction applicable en la cause.
