LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par :
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X... Martine, épouse Y...,
contre l'arrêt de la cour d'appel de TOULOUSE, chambre correctionnelle, en date du 27 mai 2008 qui, pour exercice illégal de la profession d'agent immobilier, l'a condamnée à 2 500 euros d'amende et a prononcé sur les intérêts civils ;
Vu le mémoire produit ;
Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles 1er, 3, 14 de la loi du 2 janvier 1970, 121-2 du code pénal , 388, 512, 591 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale ;
"en ce que l'arrêt attaqué a déclaré Martine Y... coupable d'exercice de la profession d'agent immobilier sans carte professionnelle ;
"aux motifs propres que la demanderesse a, devant la cour, confirmé que la SARL Avengardis dont elle est la gérante, avait été créée en juillet 2002 et que depuis lors et jusqu'à ce jour, et donc pour la période de mars 2004 visée à la prévention, son activité est demeurée la même ; qu'il convient donc de déterminer quelle est la nature de l'activité effective de la société, quelque soit son code APE, et si elle entre dans le domaine d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet ; qu'aux termes de la loi (articles 1, 3 et 14), est passible de sanction pénale toute personne morale qui se livre ou prête son concours même à titre accessoire d'une manière habituelle à des opérations portant sur les biens d'autrui et relatives notamment à l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ou d'immeubles, de parts non négociables de sociétés dont l'actif comprend un immeuble ou un fonds de commerce en n'étant pas en possession de la carte professionnelle exigée ; qu'en l'espèce, il apparaît que si en effet, la société propose notamment des services consistant en une communication médiatique par parution dans la presse ou sur internet et des services externalisés tels qu'une évaluation ou un audit, elle apporte également son concours à des opérations de cession, acquisition, prise de participation dans le cadre de transmission d'entreprise et ce, même si dans les conditions générales, elle prend le soin (article 7) d'affirmer qu'elle n'est pas une agence immobilière, ni un courtier en immobilier et qu'elle s'interdit toute participation directe ou indirecte ou concours dans les transactions visées par la loi Hoguet ; que, parmi les documents remis par Avengardis dans le cadre d'un contrôle de la direction régionale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes sur le respect des règles sur le démarchage (PV de prise de copie de documents du 16 mars 2004) et versés au dossier de la présente procédure, la cour relève notamment que dans les documents de présentation de la société, celle-ci s'adresse à la clientèle potentielle ainsi : "Madame, Monsieur, en cette nouvelle année 2004, présentez votre affaire sur les rails de la cession… 15 années d'expérience professionnelle permettent au Groupe Avengardis de bénéficier d'un vivier de repreneurs potentiels…" ; que le contrat signé par le client avec la société mentionne expressément : "par la présente, la cliente confie au Groupe Avengardis qui l'accepte une mission non exclusive de recherche d'acquéreurs ou de partenaires pour l'entreprise" ; qu'au titre des actions auxquelles s'engage la société figure notamment la réception et gestion des contacts, la sélection des acquéreurs, l'étude financière, une assistance juridique et fiscale et la rédaction d'actes sousseing privé ; que le contrat comporte un paragraphe intitulé "notre charte Avengardis" ainsi rédigé : "le Groupe Avengardis s'engage à utiliser l'ensemble de ses moyens de recherche pendant le délai fixé par la présente convention, au terme duquel le Groupe Avengardis poursuivra avec les contacts potentiels solvables et finançables (sic)
toutes démarches nécessaires à la bonne réalisation de la cession" ;
quant au prix payé par le signataire de la convention, il est prévu un règlement correspondant à "la participation aux moyens de recherche"
mais en outre une "indemnité complémentaire au titre de gratification" en cas de succès avéré, "exigible le jour des accords concrétisant la cession totale ou partielle ou d'augmentation de capital conclus avec un acquéreur ou un partenaire présenté par le Groupe Avengardis" ; que, peu importe qu'aucune convention signée par un client au mois de mars 2004 ne soit versée à la procédure dès lors que les documents vierges produits à cette date par l'intéressée sont bien ceux étant utilisés alors par la société dans le cadre de son activité ; qu'ils démontrent amplement que son action s'analyse manifestement en ce que la loi Hoguet qualifie de concours à des opérations concernant l'achat ou la vente de biens d'autrui et notamment de fonds de commerce ou de parts sociales de société dont l'actif inclut un fonds de commerce ; qu'il n'est pas contesté que cette activité est exercée sans détention de la carte professionnelle exigée ;
"et aux motifs adoptés que Martine Y..., dont la signature figure bien sur plusieurs conventions, et qui ne possède pas la carte professionnelle prévue par la loi du 2 janvier 1970 pour l'exercice d'une telle activité, doit être considérée comme ayant ainsi contrevenu à cette loi ;
"alors, en premier lieu, que le juge répressif ne peut légalement statuer que sur les faits visés dans la citation qui l'a saisi, sous réserve de l'accord exprès du prévenu d'être jugé sur des faits non compris dans les poursuites ; que la période visée à la prévention étant limitée au mois de mars 2004, en constatant l'absence de convention de mission signée par un client ce mois, et en déclarant constituée l'infraction d'exercice de la profession d'agent immobilier sans carte professionnelle par l'effet des conventions de mission signées à toute autre date que le mois de mars 2004, sans constater que la prévenue avait accepté d'être jugée sur ces faits distincts de ceux exclusivement visés dans la citation, la cour d'appel a méconnu l'étendue de sa saisine et violé les textes susvisés ;
"alors, en deuxième lieu, que ne s'entremet pas entre les parties pour la réalisation d'opérations portant sur les biens d'autrui, au sens de la loi du 2 janvier 1970, le gérant d'une société qui conserve par devers lui des conventions de mission vierges, non signées des parties ; qu'en entrant en voie de condamnation, tout en constatant qu'aucune convention de mission signée par un client au mois de mars 2004 n'était versée à la procédure, preuve n'étant pas rapportée ainsi de l'exercice par la prévenue de la profession d'agent immobilier sans carte professionnelle, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision ;
"alors, en troisième lieu, que, si la responsabilité pénale des personnes morales n'exclut pas celle des personnes physiques, c'est à la condition que celles-ci soient intervenues personnellement dans la réalisation de l'infraction en qualité d'auteur ou de complice ; qu'en déclarant constituée l'infraction d'exercice de la profession d'agent immobilier sans carte professionnelle, cependant que la prévenue contestait, par un moyen délaissé de ses conclusions d'appel, avoir signé les conventions de mission versées à la procédure, et être intervenue personnellement ainsi dans la réalisation de l'infraction, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision ;
"alors, en quatrième lieu, qu'en tout état de cause, ne s'entremet pas entre les parties pour la réalisation d'opérations portant sur les biens d'autrui, au sens de la loi du 2 janvier 1970, le gérant d'une société qui se borne à mettre en relation des vendeurs et acquéreurs potentiels de biens immobiliers, sans s'entremettre entre eux en négociant pour leur compte ou en s'engageant à l'occasion de la mise en vente des biens concernés ; qu'en déclarant constituée l'infraction d'exercice de la profession d'agent immobilier sans carte professionnelle, la cour d'appel a donc en l'espèce violé les textes visés au moyen ;
"alors, en cinquième lieu, que ne s'entremet pas entre les parties pour la réalisation d'opérations portant sur les biens d'autrui, au sens de la loi du 2 janvier 1970, le gérant d'une société qui se borne à mettre en relation des vendeurs et acquéreurs potentiels de biens immobiliers, sans percevoir de commissions en lien direct avec la réalisation de la vente ; qu'en citant la convention de mission qui prévoyait le règlement par le client d'une "indemnité complémentaire au titre de gratification" en cas de succès avéré de la vente, cependant que la prévenue faisait valoir, par un moyen délaissé de ses conclusions d'appel, que la SARL Avengardis n'avait jamais perçu cette commission dont le paiement était laissé à la libre appréciation des clients, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision ;
"et alors, en sixième lieu, que l'exercice de la profession d'agent immobilier sans carte professionnelle est un délit intentionnel, qui suppose que soit caractérisée la conscience du prévenu de devoir posséder une carte professionnelle conformément à la loi du 27 janvier 1970 ; que la demanderesse ayant fait valoir que la juridiction civile avait décidé à deux reprises que l'activité de la SARL Avengardis s'analysait en une activité de services et de communication visant à favoriser la transmission, à ce titre non soumise aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, en ne recherchant pas si elle pouvait avoir conscience, les juridictions civile et répressive ne s'accordant pas même sur la nature de son activité, d'être soumise aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des textes visés au moyen" ;
Sur le second moyen de cassation, pris de la violation des articles 1er, 3, 14 de la loi du 2 janvier 1970, 121-2 du code pénal, 1382 du code civil, 591 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale ;
"en ce que l'arrêt attaqué a condamné Martine Y... à payer à l'association Consommation, Logement et Cadre de vie de la Haute-Garonne la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;
"aux motifs propres que le tribunal a justement considéré que les faits reprochés au prévenu avaient causé un préjudice à la partie civile et qu'il a correctement apprécié ces préjudices et les réparations qui devaient être accordées ;
"et aux motifs adoptés qu'en l'état des justifications produites aux débats, le tribunal dispose d'éléments d'appréciation suffisants pour fixer à 300 euros la somme à allouer à titre de dommages-intérêts ;
"alors que tout jugement ou arrêt doit contenir les motifs propres à justifier la décision ; que l'insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; qu'en se bornant à énoncer, pour faire droit partiellement à la demande de la partie civile, qu'en l'état des justifications produites aux débats il y avait lieu d'allouer à l'association CLCV la somme de 300 euros, sans s'expliquer tant sur la consistance du préjudice dont elle a ordonné la réparation, que sur la relation de causalité entre ce préjudice et l'infraction retenue, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur la légalité de la décision" ;
Les moyens étant réunis ;
Attendu que les énonciations de l'arrêt attaqué mettent la Cour de cassation en mesure de s'assurer que la cour d'appel, qui n'a pas excédé sa saisine, a, sans insuffisance ni contradiction, répondu aux chefs péremptoires des conclusions dont elle était saisie et caractérisé en tous ses éléments, tant matériels qu'intentionnel, le délit dont elle a déclaré la prévenue coupable, et a ainsi justifié l'allocation, au profit de la partie civile, de l'indemnité propre à réparer le préjudice en découlant ;
D'où il suit que les moyens, qui se bornent à remettre en question l'appréciation souveraine, par les juges du fond, des faits et circonstances de la cause, ainsi que des éléments de preuve contradictoirement débattus, ne sauraient être admis ;
Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;
REJETTE le pourvoi ;
Ainsi jugé et prononcé par la Cour de cassation, chambre criminelle, en son audience publique, les jour, mois et an que dessus ;
Etaient présents aux débats et au délibéré, dans la formation prévue à l'article 567-1-1 du code de procédure pénale : M. Dulin conseiller le plus ancien faisant fonction de président en remplacement du président empêché, Mme Nocquet conseiller rapporteur, M. Rognon conseiller de la chambre ;
Greffier de chambre : Mme Daudé ;
En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre ;
