LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, que s'il était constant que M. X... n'avait pas versé le solde du dépôt de garantie dont le versement devait intervenir dans le délai conventionnel de quinze jours suivant l'acte de vente, il résultait des échanges de correspondances intervenus entre les notaires postérieurement à la signature de l'acte sous seing privé du 11 juin 2002 que des discussions avaient eu lieu au cours du mois de juillet, donc après l'expiration du délai de quinze jours prévu à la convention, au sujet d'une éventuelle modification du prix prenant en compte le coût de travaux à réaliser sur la toiture, que le courrier du notaire du vendeur adressé le 28 août 2002, au notaire de l'acquéreur, demandait exclusivement que M. X... justifie de l'obtention de son prêt et que Mme Y... avait persisté dans sa volonté de vendre ses droits immobiliers à M. X... nonobstant l'absence de versement du solde du dépôt de garantie, la cour d'appel a pu en déduire que Mme Y... avait renoncé à se prévaloir de la clause relative au dépôt de garantie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que par courrier du 30 août 2002, confirmé le 12 septembre 2002, la BNP Paribas informait M. X... de ce qu'après étude de son dossier concernant le financement de l'acquisition d'un appartement sis à Toulouse au prix de 695 167 euros, elle ne pouvait donner une suite favorable à sa demande d'un prêt de 381 123 euros pour une durée de 120 mois, que par une lettre du 6 avril 2007 le même organisme attestait ne délivrer d'attestation de refus de prêt telle que celle rédigée le 30 août 2002 que lorsque son destinataire avait effectivement sollicité la banque en vue d'un financement ce qu'avait fait M. X... en juin 2002 et après étude attentive du dossier, la cour d'appel en a souverainement déduit que M. X... avait déposé dans les conditions et le délai, une demande de prêt conforme aux prévisions contractuelles qui avait été rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé :
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; Rejette la demande de Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour Mme Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné le vendeur d'un bien immobilier, Mme Z..., à restituer à l'acquéreur, M. X..., la somme de 19 500 représentant le dépôt de garantie qu'il avait versé le jour de la signature de l'avant-contrat, et D'AVOIR débouté Mme Z... de sa demande tendant à ce que M. X... soit condamné à lui verser le solde du dépôt de garantie, soit la somme de 15 200 ;
AUX MOTIFS QUE l'acte sous seing privé du 11 juin 2002 prévoit que si le versement de la somme de 15.200 euros n'est pas effectué dans le délai de quinze jours à compter de la signature de cet acte, le vendeur sera dégagé de toute obligation envers l'acquéreur et retrouvera l'entière disposition de son immeuble, sans qu'il soit besoin de formalité quelconque, l'acquéreur étant définitivement déchu de tout droit d'acquérir l'immeuble et perdant en outre la somme déposée ce jour qui sera remise au vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitaires (sauf exercice de la faculté de rétractation) ; qu'il est constant que monsieur X... n'a pas versé cette somme dans le délai convenu ; que cependant il résulte des échanges de correspondances intervenus entre les notaires des parties postérieurement à la signature de l'acte sous seing privé que des discussions ont eu lieu au cours du mois de juillet 2002, donc après l'expiration du délai de quinze jours ci-dessus énoncé, au sujet d'une éventuelle modification du prix prenant en compte le coût de travaux à réaliser sur la toiture de l'immeuble, que madame Y... a persisté dans sa volonté de vendre ses droits immobiliers à monsieur X..., et ce nonobstant l'absence de versement du solde du dépôt de garantie dont il n'est à aucun moment fait mention ; que le courrier du 28 août 2002 de maître A..., notaire du vendeur, à maître B..., notaire de l'acquéreur, demande exclusivement que monsieur X... justifie de l'obtention de son prêt ; qu'il convient donc de considérer que madame Y... a renoncé à se prévaloir de la clause susvisée, et elle ne peut donc prétendre que la somme de 19.500 euros lui est acquise à titre de sanction du défaut de consignation, seul montant qu'elle aurait en tout état de cause pu réclamer puisqu'il est simplement prévu que l'acheteur perd la somme qu'il a déposée ;
ALORS QUE la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'il était convenu entre les parties, aux termes de l'acte sous seing privé du 11 juin 2002, que Mme Monique Z... serait dégagée de toute obligation à l'égard de l'acquéreur et qu'elle serait fondée à conserver la somme remise en dépôt de garantie, le jour de la signature de l'acte, à titre de dommages et intérêts forfaitaires, à défaut pour l'acquéreur de verser le solde du dépôt de garantie, soit la somme de 15 200 , dans les quinze jours de la signature de l'acte ; qu'en retenant, pour décider que Mme Monique Z... avait renoncé à se prévaloir des sanctions attachées par l'avant-contrat au défaut de consignation du solde de dépôt de garantie, qu'elle avait persisté dans sa volonté de vendre son immeuble à M. Claude X..., dès lors que les notaires des parties avaient discuté d'une éventuelle modification du prix qui prenne en compte le coût de travaux à réaliser sur la toiture de l'immeuble, sans qu'il soit fait mention de l'absence de versement du solde du dépôt de garantie, et que le notaire du vendeur avait demandé exclusivement par courrier du 28 août 2002, que M. X... justifie de l'obtention du prêt, la Cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser la renonciation de Mme Monique Z... ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné le vendeur d'un bien immobilier, Mme Z..., à restituer à l'acquéreur, M. X..., la somme de 19 500 représentant le dépôt de garantie qu'il avait versé le jour de la signature de l'avant-contrat, et D'AVOIR débouté Mme Z... de sa demande tendant à ce que M. X... soit condamné à lui verser le solde du dépôt de garantie, soit la somme de 15 200 ;
AUX MOTIFS QUE, selon l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, il est mentionné dans l'acte du 11 juin 2002 que l'acquéreur s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et notamment à déposer le dossier relatif au prêt d'ici la date indiquée ci après, et à en justifier à première demande du vendeur, faute de quoi ce dernier pourrait invoquer la caducité de ces accords ; qu'il en sera de même si l'acquéreur n'a pas justifié à la SCP DETHIEUX, A... MAUBREY, d'une part d'un accord de principe écrit d'obtention du prêt d'ici la date convenue ci après, d'autre part au plus tard le jour d'expiration du délai ci-après convenu, de l'obtention de l'offre de prêt dont il sera question ou d'une renonciation au bénéfice de cette conditions ; qu'il est ajouté que d'une manière générale, il devra faire tout son possible pour faire aboutir la demande de prêt de sorte que la condition suspensive convenue se réalise dans le délai prévu ; que le calendrier fixé dans l'acte pour la réalisation des conditions suspensives est rédigé comme suit
Date limite de dépôt de la demande de prêt 30 juin 2002
Date limite de réception de l'accord écrit de prêt 15 juillet 2002
Date limite de réception de l'offre de prêt 31 juillet 2002
Date limite de réalisation des autres conditions suspensives 31 août 2002
Date limite de signature de l'acte authentique de vente 14 décembre 2002 ;
Qu'il est précisé que pour le cas où toutes les conditions suspensives ne seraient pas réalisées à la date convenue, les soussignés donnent d'ores et déjà tous pouvoirs à la SCP DETHIEUX, A... et MAUBREY à l'effet de rendre et restituer le dépôt de garantie versé à l'acquéreur ; que Monsieur X... verse aux débats :
- un courrier du 30 août 2002 de la BNP PARIBAS l'informant de ce que après étude de son dossier concernant un financement immobilier pour un appartement sis à TOULOUSE, au prix de vente de 695.167 euros, cet organisme est au regret de ne pouvoir donner une suite favorable à sa demande de prêt immobilier de 381.123 euros sur une durée de 120 mois ; -un courrier du 12 septembre 2002 émanant du même établissement bancaire, lui confirmant que sa demande de prêt déposée fin juin 2002 n'a pas été recevable comme précisé dans le courrier du 30 août 2002 ;
- une lettre datée du 6 avril 2007 de la BNP PARIBAS confirmant que cet organisme ne délivre d'attestation de refus de prêt telle que celle du 30 août 2002 que lorsque son destinataire a effectivement sollicité la banque en vue de l'obtention d'un financement, qu'une telle décision ne peut être prise qu'à l'issue d'une étude attentive du dossier déposé, et qu'en l'espèce une demande de financement a bien été déposée par les soins de monsieur X... fin juin 2002, demande qui n'a pu trouver une suite favorable;
QUE ces documents, dont il n'y a pas lieu de mettre en doute l'authenticité et la sincérité, démontrent que monsieur X... a présenté une demande de financement conforme aux prévisions du contrat, avant le 30 juin 2002, soit dans le délai contractuellement prescrit, et qu'il a déposé un dossier à l'appui de cette demande ; que l'acquéreur ne peut imposer à la banque de justifier des motifs de son refus, et le fait que la BNP n'ait pas déféré à l'injonction du juge de la mise en état de communiquer la copie du dossier de financement déposé par monsieur X... et des pièces ayant motivé le refus de prêt ne saurait être imputé à faute à ce dernier ; que, par ailleurs, l'acte sous seing privé du 11 juin 2002 n'oblige nullement l'acquéreur à présenter des demandes auprès de plusieurs établissements de crédits ; que dès lors qu'il est justifié d'une demande d'emprunt faite dans le délai imparti suivant les caractéristiques convenues et d'un refus opposé par l'établissement bancaire sollicité, l'acquéreur établit avoir satisfait à ses obligations contractuelles ; que, par suite, la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ne s'étant pas réalisée, Mme Z... doit être déboutée de ses prétentions ;
1. ALORS QU'en cas de vente d'un immeuble sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant déterminé, il appartient à l'acquéreur qui s'est obligé dans un délai déterminé à déposer une demande de prêt conforme aux prévisions du contrat de justifier de l'exécution de cette obligation ; qu'en se fondant sur trois courriers par lesquels un établissement bancaire attestait avoir refusé une demande de prêt déposé fin juin 2002 pour en déduire que M. Claude X... a présenté une demande de financement conforme aux prévisions du contrat, avant le 30 juin 2002, soit dans le délai contractuellement prescrit, et qu'il a déposé un dossier à l'appui de cette demande, bien qu'il n'ait pas produit la demande de prêt faite à cet établissement de crédit, comme l'y obligeait l'avant-contrat, à première demande du vendeur, ce qui ne permettait pas de connaître les éléments d'information qu'il avait communiqués à la BNP et qui était à l'origine du rejet de la demande de prêt, la Cour d'appel a violé les articles 1178 et 1315 du Code civil ;
2. ALORS QU'en cas de vente d'un immeuble sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant déterminé, il appartient à l'acquéreur qui s'est obligé dans un délai déterminé à déposer une demande de prêt conforme aux prévisions du contrat de justifier de l'exécution de cette obligation ; qu'en décidant au vu de trois courriers de la BNP que M. Claude X... a présenté une demande de financement conforme aux prévisions du contrat, avant le 30 juin 2002, soit dans le délai contractuellement prescrit, et qu'il a déposé un dossier à l'appui de cette demande, bien qu'aucun de ces courriers ne mentionne le taux d'intérêt du prêt sollicité par M. Claude X..., la Cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir qu'il avait sollicité un prêt à un taux maximum de 5,5 %, comme l'y obligeait l'avant-contrat du 11 juin 2002 ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1178 et 1315 du Code civil.
