LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel a exactement retenu par motifs propres et adoptés que l'autorisation de faire percer un mur mitoyen entre deux immeubles afin de faire communiquer deux boutiques et les caves correspondantes n'affectant ni l'aspect extérieur de l'immeuble ni sa destination, relevait de la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, d'autre part, que le moyen s'attaque à une erreur matérielle affectant l'arrêt qui ne donne pas ouverture à cassation ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à l'indivision Micropoulos la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Y..., avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement entrepris, débouté Monsieur Vincent X... de sa demande d'annulation de la 15ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2003, AUX MOTIFS QUE "s'agissant de l'autorisation de percer un mur mitoyen afin de faire communiquer deux boutiques situées respectivement au rez-de-chaussée du ... et au rez-de-chaussée du 142 de la même rue ainsi que d'établir une communication entre les deux caves qui leur sont rattachées, situées sous ces deux boutiques, c'est bien la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui devait être réunie ainsi que le premier juge en a justement décidé ; qu'il convient donc de l'approuver en adoptant ses motifs ; qu'eu égard à la localisation des travaux, il était parfaitement inutile de demander leur assentiment aux syndicats de copropriétaires des immeubles des136 et ..., la servitude de passage créée conventionnellement sur ces immeubles au profit de l'immeuble du ... n'ayant aucune interférence avec la communication à établir entre les deux caves et les deux boutiques en rez-de-chaussée des 140 et 142 de la même rue ; que la demande à cet égard de Monsieur Vincent X... est extravagante ; qu'en ce qui concerne le "projet de résolution" qui, selon l'ancien article 11, 5° du décret du 17 mars 1967, devait être notifié aux copropriétaires "au plus tard en même temps que l'ordre du jour", il leur a été notifié dans un ordre du jour complémentaire et était accompagné de tous les documents techniques nécessaires propres à permettre à chacun de se déterminer en toute connaissance de cause ; que l'expression "ordre du jour" couvre nécessairement les "ordres du jour complémentaires" dès lors que ces derniers ont été notifiés régulièrement aux copropriétaires -c e q u i n'est pas contesté- ; que, de fait, l'ordre du jour complémentaire a été notifié aux copropriétaires dix jours avant l' assemblée générale alors que l'ancien article 10 du décret du 17 mars 1967 exigeait un délai d'au moins cinq jours ; que le "projet de résolution" figurant dans l'ordre du jour complémentaire était suffisamment explicite ("autorisation à donner à Madame Z..., épouse A... agissant en qualité de mandataire de l'indivision MICROPOULOS de percer dans le mur mitoyen entre les immeubles du 140 et 142 de la rue Saint-Honoré en rez-dechaussée d'une ouverture et au sous-sol d'une porte") et qu'il importe peu qu'au cours des débats qui ont lieu lors de cette assemblée générale, les copropriétaires - qui étaient tous présents -aient éprouvé le besoin d'assortir leur autorisation d'un certain nombre d'obligations que Madame MICROPOULOS a, d'ailleurs, accepté dans leur intégralité ; que les obligations ainsi imposées aux consorts MICROPOULOS (stabilité au feu du mur mitoyen, souscription d'une assurance dommages-ouvrage, intervention d'un bureau de contrôle, bonne exécution des travaux contrôlée par l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront pris en charge par les consorts MICROPOULOS, etc.) démontrent s'il en était besoin la parfaite connaissance du dossier qu'avaient les copropriétaires qui avaient manifestement consulté avec soin le dossier technique joint à l'ordre du jour complémentaire ; que les consorts MICROPOULOS sont allés au-delà des exigences de l'ancien article 11 du décret du 17 mars 1967 puisqu'aussi bien ils ont communiqué aux autres copropriétaires, avec l'ordre du jour complémentaire, un projet complet accompagné de plans et de devis alors que l'ancien article 11 ne l'imposait pas, sauf aux autres copropriétaires à l'exiger lors de leurs débats à l'assemblée générale pour leur complète information ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il annulé la 15ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2003" (arrêt, p. 4 et 5),
ALORS, D'UNE PART, QUE doivent être prises à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant les actes de disposition, autres que ceux visés à l'article 25 d) ; que l'ouverture pratiquée sur un mur, partie commune de la copropriété et mitoyen de l'immeuble contigu, constitue un acte d'aliénation ;
Qu'en l'espèce, les consorts Z... sont propriétaires des lots du rez-de-chaussée, formant boutique, dépendant de la copropriété du ... (Paris 1er) et de l'immeuble contigu du 142 de la même rue ; qu'ils ont demandé au syndicat des copropriétaires du ... l'autorisation de faire communiquer les deux boutiques du rez-de-chaussée en perçant le mur, partie commune de l'immeuble, mitoyen avec l'immeuble du ..., ainsi que d'établir une communication entre les deux caves rattachées aux deux boutiques ; que ces différentes ouvertures pratiquées sur une partie commune de l'immeuble constituaient des actes de disposition justifiant une autorisation du Syndicat des copropriétaires prise à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix ;
Qu'en considérant, par motif adopté des premiers juges, que «le percement du mur mitoyen entre les immeubles du 140 et le 142 de la rue Saint-Honoré qui avait pour objet de faire communiquer entre elles, au rez-de-chaussée, deux boutiques existantes, et au sous-sol, les caves correspondantes … n'affectait ni l'aspect extérieur de l'immeuble du ..., ni sa destination», si bien que la résolution devait être adoptée à la simple majorité des voix de tous les copropriétaires ;
Qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et, par fausse application, l'article 25 de cette même loi ;
ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE doit être notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour le projet de résolution lorsque l'assemblée générale des copropriétaires est appelée à statuer sur l'une des questions visées à l'article 25 a et b de la loi du 10 juillet 1965, spécialement en cas d'autorisation à donner à certains copropriétaires pour effectuer des travaux affectant les parties communes ;
Qu'en l'espèce, par lettre du 29 août 2003, le syndic a convoqué l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du ... prévue pour le 25 septembre 2003 ; que l'ordre du jour indiquait notamment «15/ A la demande des consorts Z..., propriétaires des lots n°1 et 2, selon leur courrier recommandé en date du 26 juillet 2003, ci-joint en annexe, décision éventuelle à prendre pour : -Autorisation de percement dans le mur mitoyen entre les immeubles ... en rez-de-chaussée d'une ouverture et au sous sol d'une porte (majorité nécessaire : art 25 ou à défaut 25-1) … Le Syndic informe les copropriétaires qu'aucun avis ne peut être donné sur le projet présenté dès lors que les Consorts Z... indiquent dans leur courrier du 26 juillet 2003 que l'ensemble des pièces techniques (les études de structures réalisées par le Cabinet CEBAT, ingénieur, les avis de contrôle du Bureau CORESTE, …) qui sont indispensables pour prendre une décision, ne sont pas jointes à la présente. Le Syndic attire l'attention que l'architecte de l'immeuble, de ce fait, n'a pu également donner un avis. Il est important de rappeler que ces travaux affectent à la structure de l'immeuble et pourraient porter atteinte à la solidité de celui-ci, d'autant que la copropriété est située dans la zone affectée par la crue centennale» ; que ce document ne comportait donc pas de projet de résolution ;
Qu'ensuite, par lettre recommandée datée du 15 septembre 2003, le syndic a indiqué aux copropriétaires : "Conformément aux dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint deux additifs à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui se tiendra le 25 septembre établi à la demande de … 2. Consorts B... : Suite a leur courrier recommandé AR en date du 26 juillet 2003 joint à la convocation, ci-joints les documents techniques» ; que ce document ne comportait pas davantage de projet de résolution ;
Que, pour infirmer le jugement qui avait constaté l'absence de projet de résolution concernant le point 15, la Cour d'appel a considéré que «le projet de résolution figurant dans l'ordre du jour complémentaire adressé le 15 septembre 2003 était suffisamment explicite» ;
Qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure au décret du 27 mai 2004, ensemble l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, ENFIN, QUE le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis des actes qui lui sont soumis ;
Qu'en l'espèce, par lettre recommandée datée du 15 septembre 2003, le syndic a indiqué aux copropriétaires : «Conformément aux dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint deux additifs à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui se tiendra le 25 septembre établi à la demande de … 2. Consorts B... : Suite à leur courrier recommandé AR en date du 26 juillet 2003 joint à la convocation, ci-joints les documents techniques» ;
Que, pour considérer que «le projet de résolution figurant dans l'ordre du jour complémentaire adressé le 15 septembre 2003 était suffisamment explicite», la Cour d'appel a relevé que cet ordre du jour complémentaire mentionnait : «autorisation à donner à Madame Z..., épouse A... agissant en qualité de mandataire de l'indivision MICROPOULOS de percer dans le mur mitoyen entre les immeubles du 140 et 142 de la rue Saint-Honoré en rez-de-chaussée d'une ouverture et au sous-sol d'une porte» ;
Que, ce faisant, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du document adressé aux copropriétaires par le syndic le 15 septembre 2003 et violé l'article 1134 du Code civil.
