| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 décembre 2008, 07-19591

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les demandes de la société Foncière du lac, de la société Herphi et de la société Promo Adour étaient dirigées exclusivement à l'encontre du syndicat des copropriétaires du bâtiment B, qu'il était constant que l'assemblée générale qui avait pris cette décision était celle du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment B et qu'il ne s'agissait donc pas de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, par ces seuls motifs, retenir que le règlement de copropriété qui s'impose aux parties renvoyait au respect de la destination et de l'occupation des lieux telles que désignées au permis de construire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment B et la société Cogesim n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que ceux-ci étaient tenus de constater ce en quoi l'usage d'habitation ou de logement des lots affectait concrètement la destination de l'immeuble, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment B de l'ensemble hôtelier Country club de Chiberta et la société Cogesim aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, solidairement, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment B de l'ensemble hôtelier Country club de Chiberta et la société Cogesim à payer aux sociétés Foncière du lac, Herphi et Promo Adour, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment B de l'ensemble hôtelier Country club de Chiberta et de la société Cogesim ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit, par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP ANCEL et COUTURIER-HELLER, avocat aux Conseils pour le syndicat secondaire des copropriétiares du bâtiment B de l'ensemble hôtelier Country club de Chiberta et la société Cogesim

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir écarté la fin de non recevoir soulevée par le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment B de l'ensemble immobilier Country Club Chiberta et de son syndic la société Cogesim, déclaré recevables les actions engagées à leur encontre par les sociétés Foncière du Lac, Herphi et Promo Adour et jugé que les lots composant l'ensemble immobilier tant bâtiment A que bâtiment B ont une destination exclusivement hôtelière et para-hôtelière ;

AUX MOTIFS QUE il convient de rappeler les conventions qui font loi entre les parties ;

Le règlement de copropriété :

Que le règlement de copropriété général en date du 16 décembre 1971 versé aux débats comporte un titre préliminaire qui est : « désignation et description de l'ensemble hôtelier » ;

- à l'article 1er, ce règlement précise qu'il concerne un ensemble hôtelier qui sera édifié à Anglet-Chiberta, - à l'article 2, il est précisé que l'ensemble hôtelier auquel s'applique les présentes comportera des aménagements et des services communs ; qu'il sera composé :

o d'un bâtiment A contenant des locaux à usage d'hôtel, des studios et des appartements, des locaux administratifs vestiaires sanitaires du golf et des combles,
o d'un bâtiment B comprenant l'aile centrale, l'aile nord et l'aile est composée de studios et d'appartements et de combles ;

qu'il y est également prévu des services et aménagements communs telle qu'une piscine par exemple ;

que s'il a été pris, le 14 août 1984, en assemblée générale ordinaire par les copropriétaires du bâtiment B la décision de créer un syndicat secondaire de ce bâtiment B, il n'en demeure pas moins que cette décision renvoie à une deuxième résolution décidant que « la charte commune serait le règlement de copropriété visé ci-dessus » ;

que ce règlement doit donc recevoir application entre les parties ;

l'arrêt de la Cour d'appel de Pau du 1er décembre 1975 :
qu'il y a également lieu de rappeler le sens et la portée de décisions de justice rendues dans un contexte juridique identique, ainsi l'arrêt de la Cour d'appel de ce siège en date du 1er décembre 1975 qui a rappelé qu'en vertu du cahier des charges la construction d'un immeuble collectif d'habitation était interdite, qui a jugé que dès son achèvement des bâtiments A et B, la construction a été affectée à un usage para-hôtelier suivant un mode d'exploitation moderne et répandu suivant lequel les copropriétaires acquéreurs adhèrent à une société en participation en vue de l'exploitation en commun par location à tous tiers, suivant la saison, des lots leurs appartenant ;

que l'adjectif « para-hôtelier » ne vient pas affaiblir la description de la destination et de l'usage des lieux, mais encore explique que divers modes de gestion hôtelière étaient possibles ;

que de plus, l'immeuble a fait l'objet d'un classement en hôtel de tourisme trois étoiles nouvelles normes le 17 juillet 1974 ;

que toutefois, cet arrêt a admis que certains lots pouvaient être à usage d'habitation, selon la saison, dans le cadre de cette gestion mixte dite para-hôtelière mais qu'il ne s'agit là que d'une exception au principe même de l'usage hôtelier de l'ensemble ;

que dans de telles conditions soutenir, comme l'a fait le syndic Minier, dans la lettre adressée le 24 février 1999, à la société Herphi que seul le bâtiment A détenait des locaux à usage d'hôtel et que le bâtiment B n'avait pas de destination hôtelière, relève d'un abus manifeste d'interprétation du règlement intérieur de copropriété ;

qu'il résulte du permis de construire versé aux débats et délivré à la société du Golf de Chiberta le 21 août 1969 que les locaux à construire sont destinés à recevoir du public et sont classés à ce titre dans le type « O » ; qu'il s'agissait donc bien de construire des logements répondant à la définition de « ensemble hôtelier » ;

que la lecture de l'arrêté du 14 février 1986 définissant les normes et la procédure de classement des hôtels et résidences de tourisme confirme que l'immeuble dont s'agit répond aux normes de classement en hôtel ;

que le règlement de copropriété qui s'impose aux parties renvoie au respect de la destination et de l'occupation des lieux telles que désignées au permis de construire ; qu'en effet, aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes par ses caractères et sa destination ;

que la société Foncière du Lac, propriétaire de lots dans le bâtiment A, la société Herphi propriétaire de lots dans le bâtiment B et la société Promo Adour propriétaire de plusieurs lots de la même copropriété ont acquis ces derniers pour pouvoir y pratiquer ou faire pratiquer une activité hôtelière commerciale telle que définie dans tous les actes rappelés ci-dessus et ce de manière non équivoque ;

que ces trois sociétés sont donc recevables à agir pour le respect du règlement intérieur qui s'applique uniformément aux bâtiments A et B sans distinction ;

la 9ème résolution de l'assemblée générale du 13 août 2002 :
que la résolution 9 est ainsi conçue : « il est décidé de supprimer les cloisons des salons situés sur les paliers afin d'éviter toute occupation à des fins personnelles ou commerciales sous réserve que la Cour d'appel de Pau confirme la décision concernant l'ordonnance de référé rendue le 7 février 2001 ; les travaux de remise en état des sols, murs et plafonds seront financés par les fonds provenant des ventes de parties communes et des loyers SFR et TFM ; mandat est donné au conseil syndical pour examiner les devis et choisir les entreprises pour la réalisation des travaux » ;

que l'assemblée qui a pris cette décision est l'assemblée générale du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment B ;

que si l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour les copropriétaires de constituer entre eux un syndicat secondaire, il n'en demeure pas moins que le même texte prévoit dans son deuxième alinéa que ce syndicat qui a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments « sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété » ;

qu'il ressort de ce qui vient d'être exposé qu'à aucun moment la compétence d'un syndicat secondaire ne peut s'étendre à une décision tendant à la suppression de cloisons de salons afin d'éviter toute occupation à des fins commerciales, cette décision étant contraire aux dispositions du règlement de copropriété dont il a été dit qu'il avait consacré la destination hôtelière ou para-hôtelière des lieux, tant dans le bâtiment B que le bâtiment A et qu'il constituait par ailleurs « la charte de confiance » du syndicat secondaire ;

qu'il y a lieu d'infirmer la décision déférée et d'annuler la résolution n° 9 du syndicat secondaire du bâtiment B qui a manifestement été prise en dehors de son objet et en l'absence des autres copropriétaires du bâtiment A cependant concernés ;

que cette décision prise à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires du bâtiment B n'a pas respecté le règlement de copropriété ;

que l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ;

que la destination de l'immeuble est hôtelière, que la destination des parties privatives de l'immeuble est elle-même hôtelière, bâtiment B comme bâtiment A ainsi qu'il a été déjà dit, qu'en agissant comme il l'a fait le syndic a ignoré le sens et la portée de ces dispositions fondamentales ;

que les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre les copropriétaires ou entre un propriétaire et le syndicat se prescrivent pas 10 ans ; qu'elle ont été engagées dans les délais légaux, d'une part, et que, par ailleurs, cette résolution prise en l'absence des copropriétaires du bâtiment A dont fait partie la société Foncière du Lac ne leur est pas opposable ; qu'elle était donc toujours susceptible d'annulation à leur demande ;

que l'astreinte demandée par les sociétés appelantes à l'encontre du syndic afin qu'il respecte le règlement intérieur n'est pas susceptible d'être mise en oeuvre en l'état, s'agissant, d'une part, d'une obligation générale entrant dans les devoirs du syndic, et, en l'absence de toute demande liée à une obligation de faire, strictement définie ; que la remise en état n'est pas demandée à l'encontre du syndic mais à l'encontre du seul syndicat de copropriété sans astreinte ; qu'il y a lieu de l'ordonner ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les demandes de la société Foncière du Lac, de la société Herphi et de la SARL Promo Adour sont dirigées exclusivement à l'encontre du syndicat des copropriétaires du bâtiment B de l'ensemble hôtelier du Country Club de Chiberta, qui n'a pas été assigné par les demanderesses ; cependant, celui-ci est intervenu volontairement aux débats ; il est donc partie au procès, conformément aux dispositions de l'article 66 du NCPC ; la fin de non recevoir doit être écartée » (jugement, p. 2) ;

ALORS QUE l'objet des syndicats secondaires est limité à la gestion, l'entretien et l'amélioration interne des bâtiments pour lesquels ils ont été constitués ;

Qu'en l'état des conclusions d'appel du syndicat secondaire du bâtiment B et de son syndic (p. 13) invoquant l'irrecevabilité des demandes dont l'objet était l'interprétation et l'application du règlement de copropriété pour voir dire que l'ensemble immobilier bâtiment A comme bâtiment B était à destination hôtelière, faute de mise en cause du syndicat principal, dont le syndic était différent de celui du syndicat secondaire, lorsque le règlement de copropriété précisait dans son article 33 que le syndicat principal avait pour objet de veiller au respect des dispositions du règlement de copropriété écrites dans l'intérêt commun de tous les copropriétaires, la Cour d'appel, qui constatait que seul le syndicat secondaire B et son syndic avaient été mis en cause, ne pouvait déclarer recevables ces demandes sans aucune explication sur l'absence de mise en cause du syndicat principal ; qu'elle a ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS EN TOUT ETAT QUE dès lors que l'action tendait à remettre en cause les droits de jouissance des copropriétaires du bâtiment B sur leurs lots, ceux-ci devaient nécessairement être appelés dans la cause ; d'où il résulte qu'en l'absence de ces copropriétaires concernés, dont l'intérêt était distinct de celui du syndicat secondaire, la Cour d'appel ne pouvait déclarer recevable la demande et dire que les lots composant le bâtiment B avaient une destination exclusivement hôtelière et para-hôtelière ; qu'elle a ainsi violé l'article 14 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que les lots composant l'ensemble immobilier du Country Club de Chiberta, tant bâtiment A que bâtiment B ont une destination exclusivement hôtelière ou para-hôtelière au sens des dispositions de l'arrêté du 14 février 1986 ;

AUX MOTIFS QUE il convient de rappeler les conventions qui font loi entre les parties ;

Le règlement de copropriété :

Que le règlement de copropriété général en date du 16 décembre 1971 versé aux débats comporte un titre préliminaire qui est : « désignation et description de l'ensemble hôtelier » ;

- à l'article 1er, ce règlement précise qu'il concerne un ensemble hôtelier qui sera édifié à Anglet-Chiberta, - à l'article 2, il est précisé que l'ensemble hôtelier auquel s'applique les présentes comportera des aménagements et des services communs ; qu'il sera composé :
o d'un bâtiment A contenant des locaux à usage d'hôtel, des studios et des appartements, des locaux administratifs vestiaires sanitaires du golf et des combles,
o d'un bâtiment B comprenant l'aile centrale, l'aile nord et l'aile est composée de studios et d'appartements et de combles ;

qu'il y est également prévu des services et aménagements communs telle qu'une piscine par exemple ;

que s'il a été pris, le 14 août 1984, en assemblée générale ordinaire par les copropriétaires du bâtiment B la décision de créer un syndicat secondaire de ce bâtiment B, il n'en demeure pas moins que cette décision renvoie à une deuxième résolution décidant que « la charte commune serait le règlement de copropriété visé ci-dessus » ;

que ce règlement doit donc recevoir application entre les parties ;

l'arrêt de la Cour d'appel de Pau du 1er décembre 1975 :

qu'il y a également lieu de rappeler le sens et la portée de décisions de justice rendues dans un contexte juridique identique, ainsi l'arrêt de la Cour d'appel de ce siège en date du 1er décembre 1975 qui a rappelé qu'en vertu du cahier des charges la construction d'un immeuble collectif d'habitation était interdite, qui a jugé que dès son achèvement des bâtiments A et B, la construction a été affectée à un usage para-hôtelier suivant un mode d'exploitation moderne et répandu suivant lequel les copropriétaires acquéreurs adhèrent à une société en participation en vue de l'exploitation en commun par location à tous tiers, suivant la saison, des lots leurs appartenant ;

que l'adjectif « para-hôtelier » ne vient pas affaiblir la description de la destination et de l'usage des lieux, mais encore explique que divers modes de gestion hôtelière étaient possibles ;

que de plus, l'immeuble a fait l'objet d'un classement en hôtel de tourisme trois étoiles nouvelles normes le 17 juillet 1974 ;

que toutefois, cet arrêt a admis que certains lots pouvaient être à usage d'habitation, selon la saison, dans le cadre de cette gestion mixte dite para-hôtelière mais qu'il ne s'agit là que d'une exception au principe même de l'usage hôtelier de l'ensemble ;

que dans de telles conditions soutenir, comme l'a fait le syndic Minier, dans la lettre adressée le 24 février 1999, à la société Herphi que seul le bâtiment A détenait des locaux à usage d'hôtel et que le bâtiment B n'avait pas de destination hôtelière, relève d'un abus manifeste d'interprétation du règlement intérieur de copropriété ;

qu'il résulte du permis de construire versé aux débats et délivré à la société du Golf de Chiberta le 21 août 1969 que les locaux à construire sont destinés à recevoir du public et sont classés à ce titre dans le type « O » ; qu'il s'agissait donc bien de construire des logements répondant à la définition de « ensemble hôtelier » ;

que la lecture de l'arrêté du 14 février 1986 définissant les normes et la procédure de classement des hôtels et résidences de tourisme confirme que l'immeuble dont s'agit répond aux normes de classement en hôtel ;

que le règlement de copropriété qui s'impose aux parties renvoie au respect de la destination et de l'occupation des lieux telles que désignées au permis de construire ; qu'en effet, aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes par ses caractères et sa destination ;

que la société Foncière du Lac, propriétaire de lots dans le bâtiment A, la société Herphi propriétaire de lots dans le bâtiment B et la société Promo Adour propriétaire de plusieurs lots de la même copropriété ont acquis ces derniers pour pouvoir y pratiquer ou faire pratiquer une activité hôtelière commerciale telle que définie dans tous les actes rappelés ci-dessus et ce de manière non équivoque ;

que ces trois sociétés sont donc recevables à agir pour le respect du règlement intérieur qui s'applique uniformément aux bâtiments A et B sans distinction ;

la 9ème résolution de l'assemblée générale du 13 août 2002 :

que la résolution 9 est ainsi conçue : « il est décidé de supprimer les cloisons des salons situés sur les paliers afin d'éviter toute occupation à des fins personnelles ou commerciales sous réserve que la Cour d'appel de Pau confirme la décision concernant l'ordonnance de référé rendue le 7 février 2001 ; les travaux de remise en état des sols, murs et plafonds seront financés par les fonds provenant des ventes de parties communes et des loyers SFR et TFM ; mandat est donné au conseil syndical pour examiner les devis et choisir les entreprises pour la réalisation des travaux » ;

que l'assemblée qui a pris cette décision est l'assemblée générale du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment B ;

que si l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour les copropriétaires de constituer entre eux un syndicat secondaire, il n'en demeure pas moins que le même texte prévoit dans son deuxième alinéa que ce syndicat qui a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments « sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété » ;

qu'il ressort de ce qui vient d'être exposé qu'à aucun moment la compétence d'un syndicat secondaire ne peut s'étendre à une décision tendant à la suppression de cloisons de salons afin d'éviter toute occupation à des fins commerciales, cette décision étant contraire aux dispositions du règlement de copropriété dont il a été dit qu'il avait consacré la destination hôtelière ou para-hôtelière des lieux, tant dans le bâtiment B que le bâtiment A et qu'il constituait par ailleurs « la charte de confiance » du syndicat secondaire ;

qu'il y a lieu d'infirmer la décision déférée et d'annuler la résolution n° 9 du syndicat secondaire du bâtiment B qui a manifestement été prise en dehors de son objet et en l'absence des autres copropriétaires du bâtiment A cependant concernés ;

que cette décision prise à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires du bâtiment B n'a pas respecté le règlement de copropriété ;

que l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ;

que la destination de l'immeuble est hôtelière, que la destination des parties privatives de l'immeuble est elle-même hôtelière, bâtiment B comme bâtiment A ainsi qu'il a été déjà dit, qu'en agissant comme il l'a fait le syndic a ignoré le sens et la portée de ces dispositions fondamentales ;

que les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre les copropriétaires ou entre un propriétaire et le syndicat se prescrivent pas 10 ans ; qu'elle ont été engagées dans les délais légaux, d'une part, et que, par ailleurs, cette résolution prise en l'absence des copropriétaires du bâtiment A dont fait partie la société Foncière du Lac ne leur est pas opposable ; qu'elle était donc toujours susceptible d'annulation à leur demande ;

que l'astreinte demandée par les sociétés appelantes à l'encontre du syndic afin qu'il respecte le règlement intérieur n'est pas susceptible d'être mise en oeuvre en l'état, s'agissant, d'une part, d'une obligation générale entrant dans les devoirs du syndic, et, en l'absence de toute demande liée à une obligation de faire, strictement définie ; que la remise en état n'est pas demandée à l'encontre du syndic mais à l'encontre du seul syndicat de copropriété sans astreinte ; qu'il y a lieu de l'ordonner ;

ALORS QUE chaque copropriétaire est libre d'user et de jouir librement de ses lots, le règlement de copropriété ne pouvant imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient strictement justifiées par la destination de l'immeuble ; qu'en décidant que les lots composant le bâtiment B avaient une destination exclusivement hôtelière ou para hôtelière, excluant ainsi tout usage d'habitation ou de logement, sans constater en quoi ce dernier usage affectait concrètement la destination de l'immeuble, la Cour d'appel a violé les articles 544 du Code civil, ensemble les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;