LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que recherchant la commune intention des parties au vu de l'acte de partage du 12 avril 1983, de l'acte du 21 juin 2001 par lequel les attributaires avaient cédé gratuitement à l'association syndicale libre (ASL) leurs parts indivises sur les parties communes dont faisait partie la parcelle A 420 dite zone de verdure et du fait qu'il avait été estimé nécessaire de demander à l'ensemble des colotis l'autorisation de changer l'affectation des terrains à usage d'espace vert en terrain à bâtir, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu, sans se contredire et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la modification des bases statutaires de la répartition des dépenses de l'ASL, qu'il résultait du cahier des charges que celui-ci avait conféré un caractère contractuel aux dispositions du règlement relatives à l'affectation des parcelles à l'usage d'espace vert auxquelles il se référait et en a exactement déduit, sans violer l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme que ce cahier des charges ne pouvait être modifié par la seule décision de l'assemblée générale des colotis qu'à l'unanimité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, M. X..., Mme Y... et M. Z..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne ensemble, M. X..., Mme Y... et M. Z..., ès qualités, à payer aux époux A... la somme de 2 200 euros ; rejette la demande de M. B... Maurin, et de M. Z..., ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour M. X..., Mme Y... et M. Z..., tous trois ès qualités, et l'association syndicale libre La Colline.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé les délibérations n° 3 et 4 de l'assemblée générale ordinaire de l'association syndicale libre « La Colline », du 3 mars 2001 ayant respectivement pour objet de décider la cession d'une partie de la parcelle cadastrée n° A 420 et de donner pouvoir au président de l'association pour régulariser la vente, annulé la décision du 12 mars 2002 ayant pour objet la modification du cahier des charges et l'affectation des parcelles A 413 et A 420 comme terrains à bâtir et condamné les liquidateurs de l'association syndicale libre « La Colline », es qualités, à payer aux époux A... une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU' il résulte de l'acte notarié de partage, en date du 12 avril 1983, qui est la loi des parties, que les 24 attributaires des lots ont accepté de se soumettre aux règles du lotissement, telles que fixées par le cahier des charges et le règlements du lotissement ; que cela figure expressément en page 29 de cet acte notarié, sous la rubrique « charges et conditions du partage » les attributaires s'engageant à se conformer aux clauses et conditions du cahier des charges du lotissement ; que cette obligation contractuelle a été réitérée dans l'acte du 21 juin 2001, par lequel les 24 attributaires ont, cédé gratuitement à l'ASL leurs parts indivises sur ces parties communes indivises, dont fait partie la parcelle A 420, dite « Zone de Verdure », qu'ainsi il existe bien des engagements contractuels particuliers, et non, des simples mentions de référence ; que de la sorte les dispositions du règlement du lotissement, et celles du cahier des charges ont valeur d'engagements contractuels ; que la caducité vantée par les appelants n'affecte que les seules règles d'urbanisme ; que la nature d'une parcelle, l'interdiction de diviser un lot, ne sont pas des règles d'urbanisme, ne sont donc pas atteintes par la caducité ; qu'en outre, l'espace vert, qu'est la parcelle A 420 n'est pas un lot du lotissement mais seulement une partie commune, que n'étant pas un lot, la parcelle A n'a jamais détenu un droit intrinsèque, de construire, cette absence de droit, étant une règle contractuelle propre au lotissement ; qu'enfin, l'article 8-2 des statuts de l'ASL rappelle que les bases de répartition des dépenses, conséquence nécessaire d'une éventuelle modification de la nature juridique des terrains ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité des colotis ; que si les statuts, modifiés, de l'association lui permettent la cession d'espaces communs, ils ne lui confèrent néanmoins pas le pouvoir de modifier l'affectation d'un lot, telle que résultant de la volonté commune, exprimée lors de l'adhésion au cahier des charges et au règlement du lotissement, qu'il convient, en outre, d'observer que l'objet statutaire de l'association portant sur l'entretien des espaces verts, perd tout son sens si ces derniers disparaissent, qu'en conséquence, la décision prise, par anticipation, le 3 mars 2001, de vendre une parcelle à viabiliser, dont l'association syndicale n'était pas encore propriétaire, puisque l'acte d'acquisition a été passé le 21 juin 2001, est contraire à l'affectation en espaces verts réservée à la parcelle concernée, contractuellement stipulée, qu'il convient, en outre, de souligner que lorsque les époux A... ont donné leur accord, le 12 avril 1983, pour céder à l'association syndicale, à titre gratuit, les espaces verts, il n'était alors nullement question de les transformer en terrain à bâtir ; que l'actuelle procédure laisse à présumer qu'ils n'auraient pas donné leur consentement à cette cession, s'ils avaient été informés du risque de voir une construction s'élever sur les terrains réservés en espaces verts, l'affectation des lots litigieux en espaces de verdure, constituant pour eux depuis l'origine, une condition essentielle de leur engagement ; que les défendeurs ont d'ailleurs bien compris que cette affectation des parcelles était une clause contractuelle prévue par le cahier des charges qui devait, pour être modifiée, recueillir l'accord unanime des colotis, puisqu'ils ont estimé nécessaire de soumettre à la signature de l'ensemble des colotis le document intitulé « autorisation de modification du cahier des charges du lotissement « La Colline » commune de Vailhauquès, daté du 12 mars 2002 ; que ce document, que les époux GARCIA ont refusé de signer, commence ainsi : « Nous soussignés, colotis du lotissement « La Colline » commune de Vailhauquès, décidons de modifier le cahier des charges du lotissement et plan de division parcellaire annexé, aux fins de changer l'affectation d'une partie de deux lots « espaces verts » en lots à bâtir »… et se poursuit : « La modification porte sur le changement d'affectation d'une partie des deux lots « espaces verts » du lotissement cadastrés section n° 413 et n° 420 en vue de procéder au détachement de lots en terrain à bâtir d'une superficie respective d'environ 1000 m2 » ; qu'il en résulte clairement que l'assemblée générale a d'abord décidé de vendre en terrain pour construire une parcelle qui était encore un espace vert et s'est ensuite préoccupée de la régularisation juridique de sa décision » ; que les appelants prétendent vainement que les colotis auraient valablement modifié des dispositions contractuelles du lotissement en votant le changement d'affectation « d'une partie du lot 25 », en terrain à bâtir, en soutenant que ce vote aurait pu être acquis à la majorité qualifiée, résultant, notamment de l'article 8 des statuts de l'ASL, et de l'article L 315-3 du Code de l'Urbanisme ; qu'en effet, les époux A... objectent justement que cette majorité ne vaut que pour modifier les statuts de l'ASL ; que dans le cas d'espèce, il ne s'agissait pas de modifier les statuts, mais de modifier la nature et l'affectation d'un terrain, contractuellement stipulés, ce qui imposait l'accord de tous les colotis.
1° ALORS QUE les liquidateurs de l'ASL faisaient valoir que l'affectation des parcelles litigieuses résultait de l'état descriptif de division annexé au règlement de lotissement et que les règles relatives à leur utilisation étaient devenues caduques, le lotissement ayant plus de dix ans et la commune étant dotée d'un plan d'occupation des sols ; qu'en s'abstenant de rechercher si les règles d'utilisation du sol dont se prévalaient les époux A... trouvaient leur siège dans le règlement du lotissement ou dans le cahier des charges du lotissement, la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme ;
2° ALORS QUE la seule mention, dans un acte de partage ou de vente d'un lot, que les parties acceptent de se conformer règlement du lotissement, ne peut avoir pour effet de conférer un caractère contractuel à celui-ci ; qu'en déduisant de ces mentions, reportées dans l'acte de partage du 12 avril 1983 et dans l'acte de vente du 21 juin 2001, que les règles d'utilisation des parcelles litigieuses, résultant éventuellement du règlement de lotissement, auraient acquis un caractère contractuel, la Cour d'appel a violé l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ;
3° ALORS QUE les juges du fond ne pouvaient sans se contredire retenir, d'une part, que les statuts de l'association l'autorisaient à céder à un tiers les équipements communs, et, d'autre part, que dès lors que l'objet statutaire de l'association consiste dans la gestion de ces espaces, cet objet perdrait « tout son sens » si ces derniers étaient aliénés ; qu'en statuant par ces motifs d'où résulte tout à la fois que l'association syndicale libre pouvait céder les équipements communs et ne le pouvait pas, la Cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
4° ALORS QUE les actes par lesquels sont créés ou divisés des lots dans le périmètre d'une association syndicale libre n'entraînent par eux-mêmes aucune modification des bases statutaires de répartition des dépenses ; qu'en postulant que la cession de parcelles communes entraînerait nécessairement une modification des bases de répartition des dépenses, laquelle ne peut être autorisée qu'à l'unanimité, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
5° ALORS de surcroît QU'il résulte de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme que les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie peuvent
à cette majorité décider de modifier le cahier des charges du lotissement ; qu'en écartant par principe toute modification de l'affectation des parcelles, même à cette majorité, au motif erroné que le cahier des charges ne pourrait être modifié qu'à l'unanimité, la Cour d'appel a violé le texte susvisé.
