LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'il ne ressort ni de l'arrêt ni des conclusions d'appel que la société Prestige Immobilier ait soutenu que la clause litigieuse ne pouvait s'analyser comme une obligation supplémentaire mise à sa charge ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu, que la commune, par courrier du 23 février 2001, demandait à la société de reprendre les contacts et exposait être prête à faire preuve d'ouverture, que dans un courrier du 12 janvier 2001 la société Prestige Immobilier reconnaissait avoir suspendu ses études de détail et commandité une étude de marketing, que par lettre du 15 février 2001, elle sollicitait un délai supplémentaire à raison de l'entrée en vigueur de la "loi Sru" sans fournir sur ce point la moindre information, la cour d'appel a pu en déduire que la société acquéreur avait, près d'un an avant la date butoir, abandonné le projet et devait être condamnée à payer l'indemnité d'immobilisation convenue ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Prestige Immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Prestige Immobilier à payer aux époux de X... la somme de 2 500 euros et à la société UBS, la somme de 2 300 euros ; rejette la demande de la société Prestige Immobilier ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour la société Prestige Immobilier.
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la Société PRESTIGE IMMOBILIER à payer aux époux DE X... la somme de 76.224,51 euros, outre les intérêts de droit à compter du 24 septembre 2001 ;
AUX MOTIFS QUE «2) se plaçant dans le contexte du manquement à l'obligation de moyen, et non dans celui de la caducité du compromis, le premier juge, pour débouter les époux DE X..., a estimé qu'au vu des difficultés et obstacles divers intervenus dans la réalisation du projet, dont l'impossibilité d'obtenir les autorisations de construire, une défaillance fautive de la Société PRESTIGE IMMOBILIER dans l'obligation de moyens visant à obtenir les différentes autorisations d'urbanisme dans le délai imparti, ne pouvait être reprochée à celle-ci ; 3) que pour justifier leur appel, les époux DE X... font valoir, qu'après avoir obtenu le lancement de la ZAC DU CHATEAU par délibération du ler février 2000, et sa transmission le 9 mai 2000 à la Préfecture du VAR, pour l'enquête publique, la Société PRESTIGE IMMOBILIER n'a été en mesure de transmettre aucun autre document officiel jusqu'au 13 septembre 2001, date butoir, ce qu'a d'ailleurs admis le premier juge, et que cette absence de diligence, jointe à la vacuité des arguments invoqués pour justifier l'abandon au bout d'un an du projet, doit entraîner à leur bénéfice l'application de la sanction prévue à l'article 3-1 de la promesse ; 4) que pour s'exonérer de toute responsabilité, la Société PRESTIGE IMMOBILIER reprend sa demande reconventionnelle tendant à l'annulation de la promesse de vente pour dol ; qu 'à cet égard, le premier juge, par des motifs pertinents que la Cour adopte expressément, a écarté le vice du consentement pour dol invoqué, et en conséquence, déclaré parfaitement valable le protocole valant promesse de vente signé le 13 septembre 1999 ; 5) qu 'il importe de vérifier dans le cadre de l'obligation de moyens à la charge de l'aménageur, non pas si ce dernier avait valablement invoqué les conditions suspensives, pour se désengager de l'opération, mais s 'il a fait tout ce qui était en son pouvoir pou obtenir par des actions permanentes, la réalisation finale de la ZAC ; que la Société PRESTIGE IMMOBILIER explique avoir reçu le 4 avril 2000 un certificat d'urbanisme sur la zone IIND, revenu négatif, alors que cette zone, achetée pour un surcoût de 3,9 MF, était prévue constructible pour trois grandes maisons ; que toutefois dans sa réponse justificative du 12 janvier 2001, la Société PRESTIGE IMMOBILIER écrivait à ce propos que le C U n'autorisait pour la parcelle en zone IIND (qui ne fait pas partie de l'assiette de la ZAC DU CHATEAU) qu'une constructibilité globale de 250 m2 Shon, soit une valeur très inférieure aux 750 m2 Shon minimum, prévus pour cette parcelle, ce qui ne correspond pas à une inconstructibilité totale ; que par ailleurs la mairie de LA MOLE a fait savoir à la Société PRESTIGE IMMOBILIER le 18 juin 2000 que "à défaut de faire appel à un architecte supplémentaire M Y..., pour lui confier l'ensemble des travaux d'études du projet, PRESTIGE IMMOBILIER n 'aurait aucune chance d'aboutir"; que sur ce point, qui n'a jamais été évoqué avant l''instance judiciaire, PRESTIGE IMMOBILIER accompagné de son architecte M Z... a rencontré M Y..., dont le goût "exagérément provençal" ne l'a pas impressionné, l'aménageur préférant ne pas donner suite à la requête du Maire, lequel n'a 'probablement pas manqué à cette occasion de lui en tenir rigueur" ; que toutefois, aucune conséquence concrète défavorable n'est démontrée ni même explicitée par PRESTIGE IMMOBILIER, quant à cet avatar "politico économique" régional ; qu'en ce qui concerne le rôle précis de la Commune, le courrier susvisé du 12 janvier 2001 de PRESTIGE IMMOBILIER aux vendeurs, révèle que le projet de ZAC souhaité par la Commune "bouleversait totalement l'approche de départ et remettait en question la viabilité économique du projet qui avait été accepté", largement inspiré des documents déjà élaborés en 1997 ; que PRESTIGE IMMOBILIER reconnaît dans cette lettre avoir suspendu ses études de détail et commandité une étude marketing déposée en novembre 2000, non produite aux débats, qui a conduit l'aménageur à remettre en cause son engagement ("il est évident que les conditions qui ont prévalues à notre intérêt pour ce dossier ont sensiblement changées" (sic) ; que le 15 février 2001, après réponse détaillée des vendeurs, la Société PRESTIGE IMMOBILIER leur annonçait qu'en raison de l'incidence de la loi SR U sur les projets de ZAC, devenus PLU (plan local d'urbanisation), et dans l'attente du prochain décret à paraître, elle proposait une rencontre en vue d'obtenir un délai supplémentaire, ce qui lui était refusé ; que néanmoins, la Société PRESTIGE IMMOBILIER, et son architecte français, en mesure d'expliquer en quoi la loi du 13 décembre 2000 pouvait concrètement remettre en cause le projet de ZAC, se garde sur ce point d'émettre la moindre information, alors qu 'il est prouvé par ailleurs que le 23 février 2001, le maire de LA MOLE pressait l'aménageur de reprendre les contacts, prêt à faire "preuve d'ouverture" en période de campagne préélectorale où l'opposition faisait campagne sur le thème du retard de l'extension du Village par la ZAC de FONSCOLOMBE (sic) , qu'il est sur ce point facile d'imaginer des compensations possibles sur la constructibilité de la parcelles IIND ; qu'en réalité, la Société PRESTIGE IMMOBILIER faute de la moindre initiative depuis novembre 2000, et s 'attendant à recevoir le 24 septembre 2001 advenue la date butoir, une mise en demeure par les époux DE X..., d'avoir à leur payer l'indemnité d'immobilisation de 500.000 Francs, soit 76.224,51 euros s'empressait de leur proposer un repreneur en la personne de SOCOMIDI SARL TRAVERSE DU JAS 83690 TOURTOUR, censée prête à payer l'indemnité contractuelle de 50.000 Francs pour prolongation de délais ; qu'en définitive la Société PRESTIGE IMMOBILIER, qui a dès le mois de novembre 2000, près d'un an avant la date butoir, abandonné le projet de la ZAC DU CHATEAU, a dès lors failli à son obligation de mettre en oeuvre les moyens nécessaires pour obtenir les autorisations voulues dans le délai de 2 ans ; qu'elle est en conséquence redevable à l'égard des époux DE X... de l'indemnité d'immobilisation contractuelle de 76.224,51 euros ; qu'il convient dès lors de reformer en ce sens le jugement»
ALORS QUE 1°) l'article 1178 du Code civil, en réputant accomplie une condition dès lors que c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement, fait peser sur ce débiteur une obligation de diligence ; que la clause du contrat selon laquelle «L'ACQUEREUR s'oblige à mettre en oeuvre les moyens nécessaires pour obtenir les autorisations voulues dans le délai accordé » ne peut s'analyser comme une obligation supplémentaire mise à la charge de la Société PRESTIGE IMMOBILIER, mais a pour fonction de préciser les moyens et délais dans lesquels cette obligation de diligence doit s'effectuer ; qu'en considérant qu'il fallait se placer non au regard de la caducité de la clause, mais au regard du manquement à l'obligation de moyen, pour dire qu'il ne fallait pas s'intéresser à la défaillance de la condition, non imputable à l'acquéreur, mais sur le terrain de cette autre obligation, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil .
ALORS QUE 2°) une condition suspensive est réputée défaillie dès lors que la non réalisation de la condition est certaine ; que la Cour d'appel a constaté que le contrat avait été conclu à la double condition de la signature de l'arrêté municipal approuvant le PAZ, le dossier de réalisation et la convention de ZAC après apurement du droit de recours des tiers dans le délai légale de 2 mois et autorisant la réalisation de surfaces constructibles pour un minimum de 11.200 m2; de l'autorisation de construire un minimum de 250m2 Shon par lot d'un hectare sur la zone de IIND soit 3 lots pour un total de 750 m2 Shon (arrêt pages 3 dernier paragraphe et 4 premier paragraphe) ; qu'en réponse à cette demande, un certificat d'urbanisme a été délivré indiquant une constructibilité globale de 250 m2 Shon et non de 750 m2 Shon (arrêt page 5, paragraphe 2) ; qu'en disant néanmoins que l'indemnité était due aux motifs qu'il n'y avait pas «inconstructibilité totale» (arrêt, ibid), et qu'il était possible que le maire fasse «preuve d'ouverture» en période de campagne pré-électorale et qu'il était dès lors «facile sur ce point d'imaginer des compensations possibles sur la constructibilité de la parcelle en IIND », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ce faisant violé l'article 1176 du Code civil.
LORS QUE 3°) l'obligation de moyens écarte par nature toute obligation d'atteindre un but déterminé ou résultat et ne comporte que l'obligation pour le débiteur de mettre les moyens dont il dispose au service du créancier ; qu'en décidant que la Société PRESTIGE IMMOBILIER avait failli à son obligation de moyens afin d'obtenir la levée de la condition suspensive prévue à la promesse de vente prévoyant l'obtention d'une autorisation de construire sur la zone IIND pour une surface totale minimum de 750 m2 Shon, alors même qu'il était établi, d'une part, qu'un certificat d'urbanisme avait bien été demandé et que, d'autre part, qu'après l'autorisation insuffisante donnée par certificat négatif du 4 avril 2000, la Société PRESTIGE IMMOBILIER avait continué à rencontrer les services de la mairie de la commune de LA MOLE et fait intervenir son architecte auprès de Monsieur Y... à la suite des exigences du maire de la commune et ce dans le but d'obtenir une levée de ladite condition suspensive prévue au protocole de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
ALORS QUE 4°) l'obligation de moyens écarte par nature toute obligation d'atteindre un but déterminé ou résultat et ne comporte que l'obligation pour le débiteur de mettre les moyens dont il dispose au service du créancier ; qu'en décidant que la Société PRESTIGE IMMOBILIER avait failli à son obligation de moyens afin d'obtenir la levée des conditions suspensives prévues à la promesse de vente, alors même qu'il était établi qu'à la suite des différentes difficultés rencontrées dans la réalisation du projet de ZAC, la Société PRESTIGE IMMOBILIER avait demandé par courrier du 15 février 2001 aux époux DE X... l'organisation d'une rencontre en vue d'obtenir un délai supplémentaire de levée des conditions, proposition refusée par les vendeurs (arrêt d'appel, page 5, dernier paragraphe), la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
ALORS QUE 5°) il résultait des éléments portés au débat que la Société PRESTIGE IMMOBILIER avait, à la suite des difficultés rencontrées dans la concrétisation du projet de ZAC, informé les époux DE X... sur l'état d'avancement des procédures par courrier du 12 janvier 2001, et confirmé ensuite par courrier du 15 février 2001 sa volonté de suivre le dossier (conclusions d'appel, pages 8 et 9) demandant l'organisation d'une rencontre en vue d'obtenir un délai supplémentaire (arrêt d'appel, page 5 dernier paragraphe) ; qu'en considérant, pour retenir un manquement à l'obligation de moyens prévue à la promesse de vente, que la Société PRESTIGE IMMOBILIER avait abandonné dès le mois de novembre 2000 le projet de ZAC, la Cour d'appel a dénaturé les faits de la cause et partant violé les articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile.
