LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que la promesse de vente stipulait, au titre des conditions suspensives, que le promettant ou les précédents propriétaires aient respecté toute obligation administrative ou légale relative à l'immeuble et, d'autre part, que sous le titre " affectation des locaux " il était précisé que ceux-ci étaient à usage commercial, professionnel et d'habitation et que le bénéficiaire, en sa qualité de professionnel de l'immobilier ferait son affaire personnelle de leur affectation, reconnaissant qu'il ne lui serait produit aucune justification, et retenu que cette dernière clause s'analysait en une clause spéciale dérogeant à la clause générale figurant au titre des conditions suspensives, la cour d'appel, par une interprétation souveraine des termes de la convention, exclusive de toute renonciation au bénéfice de la condition suspensive et sans dénaturation, a pu en déduire que la société la Foncière des deux Rives, qui avait déclaré faire son affaire personnelle de l'affectation des locaux, ne pouvait refuser de régulariser la vente au motif que l'affectation de certains lots ne correspondait pas à celle qui avait été déclarée à l'administration ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la société Le Sou médical avait fait sommation à la société La Foncière des deux rives de signer l'acte de vente le 22 octobre 2002 et que l'indemnité d'immobilisation de 315 000 euros était acquise à la société Le Sou médical, la cour d'appel en a exactement déduit que la société La Foncière les deux rives devait, d'une part, restitution de la somme de 157 500 euros réglée en exécution du jugement infirmé, augmentée des intérêts acquittés par la société Le Sou médical et, d'autre part, paiement de la somme complémentaire de 157 500 euros, outre les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 315 000 euros, à compter du 1er novembre 2002, avec capitalisation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société La Foncière des deux rives et Mme X..., ès qualités, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société La Foncière des deux rives et Mme X..., ès qualités, ensemble, à payer à la société Le Sou médical la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société La Foncière des deux rives et de Mme X..., ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES à l'arrêt n° 1333 (CIV. III) ;
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, Avocat aux Conseils, pour la société La Foncière des deux rives aux droits de laquelle vient la Selafa MJA, représentée par Mme X..., ès qualités ;
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES de ses demandes, d'AVOIR déclaré acquise à la Société LE SOU MEDICAL l'indemnité d'immobilisation, d'AVOIR condamné, en conséquence, la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES à restituer à cette société la somme de 157 500 euros réglée par cette dernière en exécution du jugement ainsi que la somme de 6 729, 95 euros, d'AVOIR condamné la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES, en outre, à verser à la Société LE SOU MEDICAL la somme de 157 500 euros et d'AVOIR dit que la somme de 315 000 euros porterait intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2002, ces intérêts étant capitalisés à compter du 16 août 2004 ;
AUX MOTIFS QUE la promesse de vente comportait, au titre des conditions suspensives, la clause suivante : « la promesse est faite sous les conditions suspensives suivantes- …- que le promettant ou les précédents propriétaires aient respecté toute obligation administrative ou légale relative à l'immeuble ; que, le 3 septembre 2002, en réponse à la déclaration d'aliéner, la mairie de Paris a fait savoir à la Société LE SOU MEDICAL que, selon ses informations, l'affectation de plusieurs lots avait été modifiée et qu'elle faisait toute réserve sur l'intervention de la préfecture de Paris à laquelle les anomalies apparentes avaient été notifiées ; que toutefois, la promesse de vente stipulait, sous le titre « affectation des locaux », que ceux-ci était à usage commercial, professionnel et d'habitation, que le bénéficiaire, connaissance prise de cette déclaration, déclarait, en sa qualité de professionnel de l'immeuble, faire son affaire personnelle de l'affectation des locaux et reconnaître qu'il ne lui serait produit aucune justification ; que cette clause relative à l'affectation des locaux s'analyse en une clause spéciale dérogeant à la clause générale figurant sous le titre « conditions suspensives » aux termes de laquelle le bien était vendu sous la condition que le promettant ou les précédents propriétaires aient respecté toute obligation administrative ou légale relative à l'immeuble ; qu'il s'ensuit que, le bénéficiaire ayant déclaré faire son affaire personnelle de l'affectation des locaux, il ne pouvait refuser de régulariser la vente au motif que l'affectation de certains lots ne correspondait pas à celle qui avait été déclarée à l'administration ; que le jugement sera, en conséquence, infirmé ; que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 315 000 euros sera déclarée acquise à la Société LE SOU MEDICAL ; que la Société FONCIERE DES DEUX RIVES sera, dès lors, condamnée, d'une part, à restituer à cette dernière la somme de 157 500 euros réglée par elle en exécution du jugement, ainsi que la somme de 6 729, 95 euros correspondant aux intérêts acquittées par elle et, d'autre part, à lui verser la somme de 157 500 euros et, en outre, les intérêts au taux légal sur la somme de 315 000 euros à compter du 1er novembre 2002, la Société LE SOU MEDICAL lui ayant fait sommation de signer l'acte de vente le 22 octobre 2002, les intérêts étant capitalisés à compter du 16 août 2004, date de la demande formée de ce chef ;
1°) ALORS QU'une clause, claire et précise, faisant dépendre l'existence d'une obligation de la réalisation d'une condition suspensive, ne peut être écartée, même partiellement, en considération d'une clause distincte relative à l'exécution de cette obligation, qui n'a vocation à s'appliquer qu'une fois la condition réalisée ; qu'en affirmant que la clause claire et précise, stipulée au chapitre des « conditions suspensives », et selon laquelle la vente elle-même n'était conclue que sous la condition que le promettant ou les précédents propriétaires aient respecté toute obligation administrative ou légale relative à l'immeuble, ne pouvait être appliquée en l'espèce dès lors qu'aux termes d'une clause distincte, prévue au titre « affectation des locaux », la Société FONCIERE DES DEUX RIVES déclarait faire son affaire personnelle de l'affectation des locaux, la Cour d'appel a violé les articles 1168, 1181 et 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la renonciation d'une partie à l'effet d'une condition suspensive ne se présume pas et ne peut résulter que d'un acte qui manifeste sans équivoque sa volonté d'y renoncer ; qu'en se bornant à relever que la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES avait déclaré faire son affaire personnelle de l'affectation des locaux, pour en déduire qu'elle ne pouvait se prévaloir de la condition suspensive selon laquelle le promettant et les précédents propriétaires devaient avoir respecté toute obligation administrative ou légale concernant l'immeuble, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une renonciation non équivoque de la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES au bénéfice de cette condition, a violé l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en tout état de cause, la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES soutenait qu'elle n'avait jamais accepté une éventuelle irrégularité de l'affectation des locaux puisqu'aux termes de la promesse de vente, elle n'avait pas déclaré faire son affaire des « irrégularités d'affectation des locaux » mais uniquement, après avoir pris connaissance des déclarations de la Société LE SOU MEDICAL selon lesquelles les locaux étaient « à usage commercial, professionnel et d'habitation », qu'elle faisait son affaire personnelle « de l'affectation des locaux » ; qu'en se bornant à affirmer que cette clause aurait dérogé à celle selon laquelle le bien était vendu sous la condition que le promettant ou les précédents propriétaires aient respecté toute obligation administrative ou légale relative à l'immeuble, sans s'expliquer sur le sens de ses termes, qui ne visaient pas « l'irrégularité » de l'affectation et sans indiquer, dès lors, pour quelle raison elle aurait dérogé aux conditions suspensives stipulées à l'acte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, il résulte des termes clairs et précis de la promesse de vente que, connaissance prise des déclarations de la Société LE SOU MEDICAL concernant la nature de l'affectation des locaux, la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES se bornait à déclarer faire son affaire personnelle de cette affectation, en reconnaissant qu'aucune justification ne serait produite à cet égard, acceptant ainsi la possibilité d'une affectation de nature différente de celle indiquée par le promettant ; qu'il n'en résulte pas, en revanche, que le bénéficiaire de la promesse aurait accepté que l'affectation des locaux, bien que correspondant aux déclarations du promettant, ait pu être irrégulière au regard des prescriptions administratives d'ordre public, en assumant les conséquences légales de cette situation, la régularité de l'affectation étant, au contraire, érigée en condition suspensive, qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel n'a pu que violer l'article 1134 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, tous accords ou conventions conclus en violation de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation sont nuls de plein droit ; qu'en affirmant que la clause, aux termes de laquelle la bénéficiaire de la promesse de vente déclarait faire son affaire personnelle de l'affectation des locaux, s'analysait en une clause dérogeant à celle selon laquelle le bien était vendu sous la condition que le promettant ou les précédents propriétaires aient respecté toute obligation administrative ou légale relative à l'immeuble, de sorte que la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES n'aurait pu refuser de régulariser la vente en raison de la méconnaissance, par les propriétaires antérieurs, de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les dispositions de ce texte, en son dernier alinéa.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la somme de 315 000 euros, au paiement de laquelle la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES a été condamnée, porterait intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2002, ces intérêts étant capitalisés à compter du 16 août 2004 ;
AUX MOTIFS QUE l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 315 000 euros sera déclarée acquise à la Société LE SOU MEDICAL ; que la Société FONCIERE DES DEUX RIVES sera condamnée, d'une part, à restituer à cette dernière la somme de 157 500 euros réglée par elle en exécution du jugement, ainsi que la somme de 6 729, 95 euros correspondant aux intérêts acquittés par elle et, d'autre part, à lui verser la somme de 157 500 euros et, en outre, les intérêts au taux légal sur la somme de 315 000 euros à compter du 1er novembre 2002, la Société LE SOU MEDICAL lui ayant fait sommation de signer l'acte de vente le 22 octobre 2002, les intérêts étant capitalisés à compter du 16 août 2004 ;
1°) ALORS QUE le débiteur d'une somme d'argent ne peut être tenu au paiement d'intérêts au taux légal produits par cette somme qu'en cas de retard dans l'exécution ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la somme de 157 500 euros réglée par la Société LE SOU MEDICAL en exécution du jugement lui avait été régulièrement versée par la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES dès le 2 juillet 2002, jour de la signature de la promesse de vente ; qu'en condamnant la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES au paiement d'intérêts au taux légal sur cette même somme à compter du 1er novembre 2002, date à laquelle elle avait déjà exécuté son obligation, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1153 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la partie qui doit restituer une somme qu'elle détenait en vertu d'une décision de justice exécutoire n'en doit les intérêts au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution ; qu'en condamnant la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES à la restitution de la somme de 157 500 euros réglée par la Société LE SOU MEDICAL en exécution du jugement infirmé, avec intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2002 et capitalisation à compter du 16 août 2004, quand ces intérêts ne pouvaient courir qu'à compter de la notification de son propre arrêt, du 9 juin 2005, la Cour d'appel a violé l'article 1153, alinéa 3, du Code civil ;
3°) ALORS QUE la partie qui doit restituer une somme qu'elle détenait en vertu d'une décision de justice exécutoire n'en doit les intérêts au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, par jugement du 11 mars 2004, le Tribunal de grande instance de PARIS avait jugé que la condition suspensive stipulée ne s'était pas réalisée et que la promesse de vente était caduque, de sorte que la Société LA FONCIERE DES DEUX RIVES conservait la somme de 157 500 euros, correspondant à la moitié de l'indemnité conventionnelle qui n'avait pas été versée au jour de la signature de la promesse de vente, en vertu d'une décision de justice exécutoire ; qu'en la condamnant néanmoins à payer cette somme au SOU MEDICAL, avec intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2002, et non à compter de la notification de son propre arrêt, qui ouvrait droit à ce paiement, la Cour d'appel a violé l'article 1153, alinéa 3, du Code civil.
