Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. A... B... a demandé au tribunal administratif de Versailles de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2015 et 2016 et de le décharger de l'obligation de payer ces sommes.
Par un jugement n° 2100204 du 16 février 2023, le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 avril et 8 novembre 2023, M. B..., représenté par Me Alexander, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement attaqué du 16 février 2023 ;
2°) de le décharger des impositions en litige ;
3°) à titre subsidiaire, de réduire les impositions en litige, en retenant un rehaussement correspondant à un loyer de 4 784 euros par mois ;
4°) de mettre à la charge de l'État une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- la base de calcul du loyer à laquelle doit être appliqué le taux de rentabilité immobilière retenu par l'administration doit correspondre à la quote-part de terrain affecté à l'utilisation effective de l'habitation ;
- il convient de prendre en compte la vétusté du bien dont il s'agit et d'appliquer un taux de rentabilité immobilière correspondant à une location nue à l'année et non celui correspondant à une location saisonnière ;
- la valeur locative retenue par l'administration fiscale est contredite par l'expertise qu'il produit ;
- il convient de prendre en compte le montant des sommes qu'il a versées pour l'entretien de la maison, soit en moyenne 33 733 euros par an, qui complètent les loyers versés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 octobre 2023, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu'aucun moyen de la requête n'est fondé.
Par ordonnance du 12 février 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 11 mars 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Tar ;
- et les conclusions de M. Lerooy, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI SVB, dont M. B... est gérant et associé, a acquis auprès de ce dernier, le 29 novembre 2005, une villa située à Saint-Tropez, qu'elle a donnée à bail à M. B... par acte du 1er décembre 2005, moyennant un loyer mensuel hors charges de 3 000 euros. A l'issue d'un contrôle sur place dont a fait l'objet la SCI, portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, l'administration fiscale a estimé que le loyer perçu était anormalement bas et a en conséquence annulé les déficits fonciers déclarés par la société. A la suite d'un contrôle sur pièces des déclarations de M. B... au titre des années 2015 et 2016, celui-ci a été assujetti à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu portant sur ces années, résultant de la remise en cause des déficits fonciers de la SCI SVB. M. B... relève appel du jugement du 16 février 2023 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande de décharge de ces impositions, mises en recouvrement le 31 janvier 2020.
Sur le bien-fondé des impositions :
2. Aux termes de l'article 8 du code général des impôts : " (...) les associés des sociétés en nom collectif (...) sont (...) personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. (...) / Il en est de même, sous les mêmes conditions : / 1° Des membres des sociétés civiles (...) ". Selon l'article 28 du même code, le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. Aux termes de l'article 29 de ce code : " (...) le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires (...) ".
3. En l'absence de circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire et faisant obstacle à ce qu'il retire un loyer normal d'un immeuble qu'il a donné en location, l'administration est en droit de réintégrer dans les bases d'imposition de l'intéressé la différence entre la valeur locative normale de son immeuble et le loyer convenu dès lors que celui-ci présente un caractère manifestement anormal.
4. Il résulte de l'instruction que la villa dont la SCI SVB est propriétaire, d'une surface habitable d'environ 300 m², comportant deux garages et une grande piscine, est édifiée au sein d'un parc aménagé de deux hectares sur lequel une maison de gardien a été construite, et que la propriété, située en position dominante, au sein d'un quartier résidentiel, bénéficie d'une vue exceptionnelle sur le golfe de Saint-Tropez. Elle a été acquise auprès de M. B... en 2005, pour un prix de 7 000 000 euros et donnée à bail à l'intéressé, par acte du 1er décembre 2005, moyennant un loyer mensuel hors charges de 3 000 euros. Pour établir la valeur locative de cette villa, en l'absence de comparables pertinents sur le marché locatif local, l'administration a fait application d'un taux de rendement de 2,4 % au prix d'acquisition et ainsi déterminé un loyer mensuel s'élevant à 14'000 euros, puis actualisé cette valeur locative en faisant application de l'indice de construction des immeubles à usage d'habitation publié par l'INSEE et ainsi retenu des valeurs locatives annuelles s'élevant respectivement à 213 346 euros et 212 589 euros au titre des années 2015 et 2016.
5. Pour soutenir que la base de calcul à laquelle le taux de rendement de 2,4 % a été appliqué est erronée et que la part correspondant à la valeur du terrain à bâtir devrait venir diminuer le prix d'acquisition, M. B..., qui ne conteste ni la méthode retenue par l'administration ni le taux appliqué, se borne à faire valoir que, par référence aux modalités de calcul de la taxe d'habitation, seule la partie réellement utilisée par le locataire devrait être prise en compte, soit la villa, la piscine et le terrain qui les jouxte directement, excluant en revanche le reste du terrain, présenté comme nu et inhabitable, en se prévalant d'un rapport d'expertise établi en 2021 à sa demande par un expert agréé, qui exclut la valeur du terrain à bâtir non utilisé, évalué à 3 903 900 euros, et détermine la valeur locative à la somme de 57 408 euros par an, soit 4 784 euros par mois. Toutefois, il n'est pas contesté que la SCI SVB a mis l'ensemble de la propriété à disposition de M. B..., y compris le terrain, qui a la consistance d'un parc aménagé de deux hectares. Ainsi, le requérant ne conteste pas sérieusement l'évaluation de la valeur locative de la propriété réalisée par l'administration et n'est pas fondé à soutenir que les valeurs locatives ressortant du rapport, s'élevant respectivement à 57 636 euros et 57 408 euros pour les années 2015 et 2016, déterminées à partir de locations de maisons situées dans l'ensemble du département, pourraient être retenues, alors que la propriété en cause présente un caractère exceptionnel, tant par la nature de sa construction que par sa situation géographique.
6. Le requérant n'établit pas davantage par les pièces qu'il produit que le taux de rendement serait excessif et qu'il conviendrait de le réduire, au motif que la villa serait devenue vétuste au cours des années en cause, alors même qu'elle n'était pas dotée d'un système de climatisation. Enfin, M. B... n'établit pas l'existence de dépenses, à hauteur de 33 733 euros par an, qu'il aurait assumées pour assurer l'entretien de la villa, en se bornant à produire des attestations de l'URSSAF relatives à l'emploi d'un salarié à domicile. Il n'y a ainsi pas lieu de réduire le montant de la valeur locative résultant du calcul de l'administration fiscale de ce montant.
7. Il résulte de ce qui précède que M. B... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande. Sa requête doit par suite être rejetée, y compris ses conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Délibéré après l'audience du 13 mai 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Versol, présidente de chambre,
M. Tar, premier conseiller,
Mme Hameau, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.
Le rapporteur(e),
G. TarLa présidente,
F. VersolLa greffière,
A. Gauthier
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 23VE00745
