| France, Cour administrative d'appel de VERSAILLES, 6ème chambre, 20 juin 2024, 23VE00789

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

MM. A... et Cédric C... et Mmes B... et Annie Louise Régnier ont demandé au tribunal administratif de Versailles d'annuler la décision du 27 novembre 2020 par laquelle le maire de la commune de Massy a préempté un bien immobilier situé 14 route de Palaiseau.

Par un jugement nos 2100442 et 2100614 en date du 17 février 2023, le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 17 et 25 avril 2023, MM. A... et Cédric C... et Mmes B... et Annie Louise Régnier, représentés par Me Baysan et Me Sabatier, avocats, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, la décision du 27 novembre 2020 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Massy la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la décision de préemption a été prise au-delà du délai légal prévu par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ;

- la décision de préemption est insuffisamment motivée ;

- la commune, en présence d'une vente réalisée avec une contrepartie en nature, aurait dû formuler une nouvelle offre en application de l'article R. 213-9 du code de l'urbanisme ;

- la décision de préemption du 27 novembre 2020 n'est pas justifiée par un projet d'aménagement réel, en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 25 mars 2024, la commune de Massy, représentée par Me Aaron, avocat, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. C... et autres sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, en faisant valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 25 mars 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 10 avril 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Florent,

- les conclusions de Mme Villette, rapporteure publique,

- et les observations de Me Ben Mustapha, substituant Me Baysan, pour les requérants et de Me Lopes pour la commune.

Considérant ce qui suit :

1. MM. A... et Cédric C... et Mmes B... et Annie Louise Régnier ont conclu le 31 juillet 2020 avec la société Contrôle technique automobile Massy 91 une promesse unilatérale de vente d'un bien à usage d'atelier cadastré section B n° 69, situé 14 route de Palaiseau à Massy, pour un montant de 400 000 euros. Le 27 aout 2020, une déclaration d'intention d'aliéner a été reçue à la mairie de la commune de Massy. Par une décision du 27 novembre 2020, le maire de la commune de Massy a exercé son droit de préemption urbain en vue de constituer une réserve foncière pour la mise en œuvre d'un projet urbain consistant notamment en l'élargissement et la requalification de la route de Palaiseau, avec l'objectif d'y réaliser une portion de piste cyclable. Par la présente requête, les copropriétaires indivis M. C... et autres relèvent appel du jugement du 17 février 2023 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la décision du 27 novembre 2020.

Sur la régularité du jugement :

2. Hormis dans le cas où le juge de première instance a méconnu les règles de compétence, de forme ou de procédure qui s'imposaient à lui et a ainsi entaché son jugement d'une irrégularité, il appartient au juge d'appel, non d'apprécier le bien-fondé des motifs par lesquels le juge de première instance s'est prononcé sur les moyens qui lui étaient soumis, mais de se prononcer directement sur les moyens dirigés contre la décision administrative contestée dont il est saisi dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel. Les requérants ne peuvent donc utilement se prévaloir de l'erreur de droit et de l'erreur d'appréciation qu'auraient commises les premiers juges pour demander l'annulation du jugement attaqué.

Sur le bien-fondé du jugement :

3. En premier lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée (...) Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d'être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d'Etat. (...) / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. (...) ".

4. Selon l'article D. 213-13-1 du code de l'urbanisme : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. / Le délai mentionné au troisième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire ". Aux termes de l'article D. 213-13-2 dudit code : " L'acceptation de la visite par le propriétaire est écrite. / Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. / La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l'acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. / (...) L'absence de visite dans le délai prévu au troisième alinéa vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai suspendu en application du quatrième alinéa de l'article L. 213-2 reprend son cours ".

5. Il résulte de ces dispositions que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, le cas échéant suspendu par une demande unique de communication de documents ou une demande de visite du bien, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Si les dispositions précitées n'interdisent pas à l'autorité titulaire du droit de préemption de formuler à la fois une demande de communication de documents ainsi qu'une visite du bien, ces demandes ne sont susceptibles de suspendre le délai de deux mois d'exercice du droit de préemption qu'à condition d'avoir été formées elles-mêmes dans ce délai. Le délai imparti au titulaire du droit de préemption recommence alors à courir à compter de la communication des documents sollicités ou, si elle est plus tardive, de la date de visite du bien, laquelle doit être réalisée au plus tard quinze jours calendaires après réception de l'acceptation de la visite conformément aux dispositions de l'article D. 213-13-2 du code de l'urbanisme.

6. Par ailleurs, dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les dispositions précitées du code de l'urbanisme, combinées avec celles des articles L. 2113-1 et L. 2113-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, le cas échéant suspendu, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

7. Il ressort des pièces du dossier que, par deux courriers recommandés reçus le 10 octobre 2020, la commune a sollicité, d'une part, la communication des diagnostics techniques avant-vente du bien faisant l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner et, d'autre part, la possibilité de visiter le bien. Par un courrier du 12 octobre 2020, reçu le lendemain par la commune, l'étude notariale des Consorts C... et Regnier a communiqué les documents demandés. Par un courriel du 11 octobre 2020 envoyé à la commune par M. A... C... à 16h31, ce dernier a accepté la demande de visite du bien, dont la date a été fixée au 27 octobre 2020. Dans la mesure où le délai de quinze jours calendaires prévu par les dispositions précitées pour effectuer cette visite était expiré le 26 octobre à 23h59, sans qu'ait d'incidence à cet égard sa date de réalisation effective, et que le délai restant était inférieur à un mois, la commune disposait d'un délai d'un mois supplémentaire courant à compter du 27 octobre 2020 et expirant ainsi le 27 novembre 2020 à 23h59, pour exercer son droit de préemption. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la décision de préemption attaquée, prise le 27 novembre 2020 et notifiée le jour même au préfet du département et à l'étude notariale des Consorts C... et Regnier, est tardive.

8. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme : " Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : / a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ; / b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ; / c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation (...) ". Aux termes de l'article R. 213-9 du même code : " Lorsque l'aliénation est envisagée sous une forme ou une modalité autre que celle prévue à l'article précédent, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : / a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ; / b) Soit son offre d'acquérir le bien à un prix qu'il propose et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation (...) ". L'article L. 213-2 de ce code précise par ailleurs que " Lorsque la contrepartie de l'aliénation fait l'objet d'un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d'estimation de cette contrepartie. ".

9. En l'espèce, la déclaration d'intention d'aliéner indique que le prix de vente en cause est de 400 000 euros " Etant ici précisé que le prix a été fixé par un expert et consenti dans le cadre d'une transaction afin de mettre [fin] à une procédure entre vendeur et acquéreur ". La note qui y est annexée précise que " les présentes constituent une transaction convenue entre elles afin de mettre fin au litige les opposant survenu depuis novembre 2019 suite à l'intervention de l'entreprise mandatée par le PROMETTANT pour effectuer des travaux en toiture ", et que " la régularisation de l'acte authentique de vente éteindra toutes procédures (...) et tous litiges ". Toutefois, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la renonciation à une procédure juridictionnelle présente ou à venir ne saurait être assimilée à un paiement en nature au sens des dispositions précitées, pas plus que la baisse de loyers consentie par le vendeur au locataire jusqu'à la finalisation de la vente. Si par ailleurs le prix convenu a été évalué compte tenu des travaux de toiture restant à réaliser sur le bien, cette circonstance n'est pas davantage de nature à caractériser l'existence d'une contrepartie en nature mais traduit uniquement la valeur vénale du bien au jour de la vente. Enfin, ni la déclaration d'intention d'aliéner, ni la note qui lui est annexée ne mentionne en tout état de cause le prix d'estimation de la contrepartie en nature alléguée, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme précité. Par suite, c'est sans commettre d'erreur de droit que le maire de Massy a notifié au propriétaire une décision d'acquérir le bien aux prix et conditions proposés sur le fondement du b) de l'article R. 213-8 et non une offre d'acquérir le bien à un prix qu'il aurait proposé sur le fondement du b) de l'article R. 213-9 du code de l'urbanisme.

10. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. (...) Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (...) ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. (...) ".

11. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

12. En l'espèce, la décision litigieuse mentionne les textes applicables et les délibérations instituant le droit de préemption. Elle précise également que le bien préempté est situé dans le secteur commercial du Pileu, lequel a fait l'objet d'une étude urbaine lancée par la communauté Paris Saclay en 2019, avec pour objectif notamment d'organiser et hiérarchiser les différents modes de déplacement et d'apaiser la circulation et sécuriser les liaisons inter-quartiers, ainsi que d'une seconde étude en 2020 pour la réalisation d'une station du tram-train T12 express, ayant conduit la ville a instaurer un périmètre d'attente de projet d'aménagement global sur ce secteur afin de maîtriser l'évolution urbaine dans le périmètre de la future station du T12. La décision précise encore que les travaux du site de maintenance de la SNCF situé à proximité immédiate du bien permettront l'élargissement et la requalification de la route de Palaiseau, avec l'objectif d'y réaliser une portion de piste cyclable manquante sur cet axe et que le bien préempté est situé dans la marge d'élargissement envisagée de la route de Palaiseau. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la décision attaquée serait insuffisamment motivée et que la commune de Massy ne justifiait pas, à la date de la décision de préemption litigieuse, de la réalité d'un projet entrant dans les prévisions des dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme.

13. Il résulte de tout ce qui précède que M. C... et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande d'annulation de la décision de préemption du 27 novembre 2020.

Sur les frais liés à l'instance d'appel :

14. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".

15. La commune de Massy n'étant pas la partie perdante, les conclusions de M. C... et autres tendant à mettre à sa charge une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ne peuvent qu'être rejetées. Par ailleurs, il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. C... et autres une somme à verser à la commune de Massy en application de ces mêmes dispositions.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de M. C... et autres est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Massy présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à MM. A... et Cédric C... et Mmes B... et Anne-Louise Régnier et à la commune de Massy.

Délibéré après l'audience du 30 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Albertini, président de chambre,

M. Pilven, président assesseur,

Mme Florent, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.

La rapporteure,

J. FLORENTLe président,

P.-L. ALBERTINILa greffière,

S. DIABOUGA

La République mande et ordonne à la préfète de l'Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

La greffière,

N° 23VE00789002