Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI Le Trou d'Houillet a demandé au tribunal administratif de Versailles de condamner solidairement la commune de Limay (Yvelines) et l'Etat à lui verser la somme de 750 000 euros, en réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi à raison de l'illégalité des décisions du 15 février 2007 et du 27 juillet 2010 par lesquelles le maire de Limay a refusé de lui délivrer un permis de lotir en neuf lots un terrain cadastré section AI 47, situé 69, avenue André-Lecoq, des décisions du 13 mars 2014 par lesquelles le maire a délivré neuf certificats d'urbanisme négatifs ainsi que de l'arrêté du 30 juin 2007 par lequel le préfet des Yvelines a approuvé le plan de prévention des risques d'inondation de la vallée de la Seine et de l'Oise dans le département des Yvelines, en tant qu'il classe sa parcelle en zone verte d'aléa fort.
Par un jugement n° 1405578 du 11 octobre 2017 le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande.
Par un arrêt n° 17VE03775 du 21 novembre 2019, la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel formé par la société Le Trou d'Houillet contre ce jugement.
Par une décision du 19 octobre 2020, le Conseil d'Etat a prononcé l'admission des conclusions du pourvoi de la société Le Trou d'Houillet dirigées contre l'arrêt n° 17VE03775 du 21 novembre 2019 de la cour administrative d'appel de Versailles en tant seulement qu'il a rejeté son appel contre le jugement n° 1405578 du 11 octobre 2017 du tribunal administratif de Versailles rejetant sa demande tendant à la condamnation de la commune de Limay à l'indemniser du préjudice subi du fait de l'illégalité fautive du refus d'autorisation de lotir opposé par le maire de Limay le 15 février 2007.
Par une décision n° 437821 du 18 novembre 2021, le Conseil d'Etat a annulé l'arrêt du 21 novembre 2019 de la cour administrative d'appel de Versailles en tant qu'il statue sur la demande de la société le Trou d'Houillet tendant à la condamnation de la commune de Limay l'indemniser du préjudice subi du fait de l'illégalité fautive du refus d'autorisation de lotir opposé par le maire de Limay le 15 février 2007 et a renvoyé dans cette mesure l'affaire à la cour.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 12 décembre 2017, et deux mémoires, enregistrés les 13 septembre 2018 et 9 janvier 2019 sous le n° 17VE03775, et un mémoire enregistré le 14 avril 2022 sous le n° 21VE03210 la SCI Le Trou d'Houillet, représentée par Me Taithe, avocat, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Versailles ;
2°) de condamner la commune de Limay à lui verser la somme de 750 000 euros majorée des intérêts à compter de la réception des demandes indemnitaires préalables ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Limay le versement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la faute de la commune résultant du refus de permis d'aménager du 15 février 2007 dont l'annulation est devenue définitive est la cause directe et certaine du préjudice subi d'avoir été privée de la possibilité de céder en 2007 et pendant au moins 5 ans le terrain à une société de promotion immobilière pour une somme de 640 000 euros à actualiser à hauteur d'un montant de 750 000 euros ; le terrain constructible ressortant alors à la valeur de 170 euros le m² ne présente plus actuellement aucune valeur ; son préjudice résulte de l'impossibilité de réaliser elle-même son projet ;
- la probabilité d'obtention des permis de construire était élevée ; en cas d'obtention, le plan d'occupation des sols et le plan de prévention du risque d'inondation auraient été cristallisées pendant 5 ans ; le terrain était en zone UC qui est constructible ; le terrain situé à côté du terrain à lotir a fait l'objet d'un lotissement identique à celui projeté, selon la même réglementation ; une desserte par la route du docteur B... était possible ; un projet en RDC+C aurait pu aboutir et respecter l'avis de l'architecte des bâtiments de France ; en outre, des maisons en RDC+1+C existent ; la question de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme a été tranchée par les décisions juridictionnelles antérieures ; les permis de construire auraient été obtenus et le préjudice est direct et certain le prix de 640 000 euros correspond à une somme actualisée de 750 000 euros selon l'INSEE ;
Par des mémoires en défense, enregistrés le 4 avril 2018, le 9 janvier 2019 sous le n° 17VE03775, et le 11 février 2022 sous le n° 21VE03210, la commune de Limay, représentée par la Selarl EBC avocats, société d'avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- rien n'établit que les permis de construire auraient été obtenus avant 2017 ; la décision du 15 février 2017 visait la zone B du plan de prévention du risque inondation opposable, l'élaboration d'un nouveau plan de prévention du risque inondation, le projet de lotissement qui posait des difficultés de sécurité et salubrité publique et les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- la société était en situation de risque accepté ; il existait un risque d'inondation et la SCI est une professionnelle de l'immobilier ; le protocole est postérieur de trois mois à la décision refusant le lotissement ; le document n'est pas un compromis de vente, est rédigé en des termes très vagues et ne comporte pas de clause pénale ; elle n'a pas justifié de l'achat de son terrain et du montant de son préjudice ; elle avait connaissance de la modification du plan de prévention du risque d'inondation ;
- le projet de construction n'aurait pas pu être réalisé, même si la société pétitionnaire avait été destinataire d'une autorisation de lotir en 2007 ;
- les permis de construire auraient pu être contestés par des tiers ;
- la société n'ignorait pas que son terrain puisse être classé en zone inondable où toute construction serait interdite, avant même le dépôt de sa demande d'aménagement ; le protocole d'accord avec le cabinet Villain, du 2 mai 2007, est postérieur de trois mois au premier refus de lotir et le plan de prévention du risque inondation était déjà en projet ; le plan de prévention du risque inondation a été adopté en juin 2007 à une époque où des permis de construire auraient été en cours d'instruction et qui auraient été refusés au titre de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; au regard de la demande de permis de construire valant division du 6 juin 2007, un permis ne pouvait pas être délivré au regard des conditions de desserte par la route départementale et le gabarit des maisons en RDC+1+C ; il n'y avait aucune probabilité que les permis soient délivrés ; le protocole n'est pas un compromis de vente et est rédigé en termes vagues ; le projet ne pouvait pas aboutir en 2007 ;
- le préjudice ne peut correspondre au prix de vente mais uniquement à une perte de chance ;
Des pièces ont été produites par la commune de Limay le 3 juin 2022 et communiquées à la SCI le Trou d'Houillet.
L'instruction a été close le 9 juin 2022 à 14h00 par une ordonnance du 3 juin 2022.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. A... ;
- les conclusions de Mme Bobko, rapporteure publique ;
- et les observations de Me Thaite pour la SCI le Trou d'Houillet.
Une note en délibéré a été produite par la SCI le Trou d'Houillet le 9 juin 2022.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI le Trou d'Houillet est propriétaire d'un terrain d'une superficie de 4 414 m2 sur la commune de Limay, situé en zone UC. Elle a déposé le 12 juin 2006 une demande d'autorisation de lotir concernant neuf lots, à laquelle le maire de Limay a opposé une décision de refus le 15 février 2007. Cet arrêté a été annulé par le tribunal administratif de Versailles par un jugement du 4 mai 2010 confirmé par un arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles du 9 février 2012. Le 17 septembre 2007, le maire de Limay a refusé de délivrer à la SCI un permis de construire 9 logements valant division. Une seconde décision de refus d'autorisation de lotir du 27 juillet 2010, prise au titre du réexamen de la demande déposée le 12 juin 2006 qui a été ordonné par le tribunal, a été annulée par un jugement du 29 novembre 2012 du même tribunal. Cette décision est devenue définitive. La SCI a adressé à la commune une nouvelle demande de lotissement le 8 décembre 2012 et un certificat d'autorisation tacite d'aménager pour la création d'un lotissement de neuf lots lui a été délivré le 13 mai 2013. Le maire de Limay lui a toutefois délivré, le 13 mars 2014, neuf certificats d'urbanisme pré-opérationnels négatifs. La société Le Trou d'Houillet a demandé à la commune de Limay et à l'Etat le versement d'une somme de 750 000 euros en réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi en raison de l'impossibilité de réaliser son projet immobilier à la suite de l'illégalité des décisions du maire de Limay lui refusant un permis de lotir les 15 février 2007 et 27 juillet 2010, de ses décisions du 13 mars 2014 lui délivrant neuf certificats d'urbanisme négatifs ainsi que de l'arrêté du 30 juin 2007 par lequel le préfet des Yvelines a approuvé le plan de prévention des risques d'inondation de la vallée de la Seine et de l'Oise dans le département des Yvelines en tant qu'il classe sa parcelle en zone naturelle et donc en zone verte et en zone d'aléa fort. Par un jugement du 11 octobre 2014, le tribunal administratif de Versailles a rejeté la requête de la société tendant à ce que la commune de Limay soit condamnée à l'indemniser de son préjudice. Par un arrêt du 21 novembre 2019, la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté la requête d'appel formée contre ce jugement. Par une décision du 19 octobre 2020, le Conseil d'Etat a prononcé l'admission des conclusions du pourvoi de la société Le Trou d'Houillet dirigées contre l'arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles du 21 novembre 2019 en tant seulement que cet arrêt a rejeté la demande de condamnation de la commune de Limay à raison du préjudice subi du fait de l'illégalité fautive du refus d'autorisation de lotir opposé par le maire de Limay le 15 février 2007. Par une décision du 18 novembre 2021, le Conseil d'Etat a annulé l'arrêt du 21 novembre 2019 en tant qu'il statue sur la demande de la société Le Trou d'Houillet tendant à la condamnation de la commune de Limay à l'indemniser du préjudice subi du fait de l'illégalité fautive du refus d'autorisation de lotir opposé par le maire de Limay le 15 février 2007 et a renvoyé l'affaire à la cour dans cette mesure.
2. La décision par laquelle l'autorité administrative s'oppose illégalement à une
opération de lotissement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité. Dans le cas où l'autorité administrative pouvait, sans méconnaître l'autorité absolue de la chose jugée s'attachant au jugement d'annulation de cette décision, légalement rejeter la demande d'autorisation, l'illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l'impossibilité de mettre en œuvre le projet immobilier projeté. Dans les autres cas, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va, toutefois, autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.
3. La SCI le Trou d'Houillet demande l'indemnisation du préjudice résultant de l'abandon du projet d'immobilier qu'elle portait, tendant à la réalisation de neuf maisons d'habitation sur un terrain de 4 414 mètres carrés sur le territoire de la commune de Limay, et résultant d'une décision lui refusant l'autorisation d'allotir ledit terrain prise par le maire de la commune le 15 février 2007. Elle soutient que son préjudice est certain au regard du protocole d'accord signé le 2 mai 2007 avec le cabinet Villain et prévoyant la vente de son terrain pour un montant de 640 000 euros, qu'elle actualise à 750 000 euros. Ce protocole, succinct et ne comportant aucune clause précisant les modalités de son exécution et de règlement d'un éventuel litige, stipule que " les caractéristiques particulières de ce terrain, nécessitant une nouvelle étude et probablement un procès, ne permettent pas de définir l'évolution de la vente. Il est simplement indiqué que le cabinet Villain se porte acquéreur aux conditions de 640 000 euros valeur à ce jour, si les 9 parcelles obtiennent le permis et si tous les recours sont épuisés. Compte tenu des difficultés à venir et des délais très importants M. C... se réserve seul de ne pas vendre ou de garder ce terrain au bénéfice de la SCI Trou d'Houillet ". Il appartient à la cour, pour apprécier le caractère direct et certain du préjudice de la SCI le Trou d'Houillet, de rechercher, dans l'hypothèse où l'autorisation de lotir aurait été délivrée le 15 février 2007, quelle était la probabilité, notamment au regard des règles alors applicables, de l'octroi des permis de construire qui doivent être regardés comme étant l'objet de la condition suspensive de la vente du terrain litigieux dans ledit protocole. Il résulte de l'instruction que, par un arrêté du 23 octobre 2007, le maire de Limay a rejeté la demande de construire neuf maisons d'habitation déposée par la SCI le 6 juin 2007 et complétée le 17 septembre 2007, aux motifs, d'une part, de l'avis négatif de l'architecte des Bâtiments de France s'agissant de constructions projetées en R+1+C, d'autre part, du classement d'une partie du terrain en zone verte en vertu du plan de prévention du risque inondation approuvé le 30 juin 2017. La société, qui n'a pas contesté l'arrêté du 23 octobre 2017 et ne conteste pas l'appréciation de l'architecte des bâtiments de France sur l'absence d'insertion sur le site de constructions en R+1+C retranscrite dans l'arrêté, se borne à faire valoir qu'elle aurait déposé une nouvelle demande de permis de construire pour des constructions en RDC+C sans justifier d'aucun projet concret ou même ébauche de projet dans une telle configuration. Au regard de ces éléments, et dès lors que le projet refusé le 23 octobre 2017 est le seul dont l'existence est justifiée, il ne résulte pas de l'instruction que dans l'hypothèse où l'autorisation de lotir aurait été délivrée le 15 février 2007, l'octroi des permis de construire projetés était probable. Il résulte au surplus de la demande de permis de construire présentée le 6 juin 2007 que les différentes parcelles affectées aux neuf villas projetées avaient une surface de 400 à 404 mètres carrés et une surface hors œuvre brute de 211,30 mètres carrés à 308,95 mètres carrés, pour une surface habitable de 129,65 à 163,43 mètres carrés, laissant ainsi peu de marge à une augmentation de l'emprise au sol des constructions. Au regard des projets de construction déposés le 6 juin 2007 et des réserves émises sur l'évolution de la vente dans le protocole, il n'est donc pas certain que ladite vente aurait été réalisée dans les conditions prévues dans ce document, à savoir sur neuf parcelles alloties, si les constructions projetées avaient été ramenées à un RDC+C ainsi que le soutient la SCI le Trou d'Houillet, dès lors que ledit projet aurait été manifestement moins rentable et aurait nécessité un délai supplémentaire d'instruction. Dans ces conditions, le préjudice allégué par la SCI ne présente pas un caractère suffisamment certain pour ouvrir droit à indemnisation.
4. Il résulte de ce qui précède que la SCI le Trou d'Houillet n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à l'indemnisation de son préjudice résultant de l'illégalité de la décision du 15 février 2007.
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
5. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la SCI le Trou d'Houillet demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.
6. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la SCI le Trou d'Houillet la somme de 1 500 euros au titre des conclusions présentées par la commune de Limay sur le fondement des mêmes dispositions.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la SCI le Trou d'Houillet est rejetée.
Article 2 : La SCI le Trou d'Houillet versera à la commune de Limay la somme de 1500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI le Trou d'Houillet et à la commune de Limay.
Délibéré après l'audience du 9 juin 2022, à laquelle siégeaient :
M. Albertini, président de chambre,
M. Mauny, président-assesseur,
Mme Moulin-Zys, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 juin 2022.
Le rapporteur,
O. A...Le président,
P.-L. ALBERTINILa greffière,
F. PETIT-GALLAND
La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
La greffière,
N° 21VE03210 2
