Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI La Rivière de Saint-André a demandé au tribunal administratif de Versailles d'annuler l'arrêté du 27 octobre 2016 par lequel le maire de la commune de Maisse s'est opposé à sa déclaration préalable à division pour aménager un lotissement, de condamner la commune à lui verser la somme de 923 100 euros, pour le moins la somme de 91 950 euros au titre des préjudices subis, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts et, de mettre à la charge de la commune de Maisse la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 1701227 du 11 mars 2019, le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 2 avril 2019 et un mémoire en réplique enregistré le 1er octobre 2019, la SCI La Rivière de Saint-André, représentée par Me Rouquette, avocat, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, cet arrêté ;
3°) de condamner la commune à lui verser la somme de 923 100 euros, ou pour le moins la somme de 91 950 euros au titre des préjudices subis, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Maisse la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est insuffisamment motivé ;
- le jugement ne répond pas au moyen tiré de ce que " la violation du PLU n'a jamais eu lieu puisque les ventes ont été faites en 2007 et le PLU adopté en 2009 " ;
- le jugement n'énonce pas sur quel fondement la vente d'un bâtiment existant, ne nécessitant pas d'autorisation d'urbanisme, divisé en lots de copropriété, emporterait obligation de créer des places de stationnement ;
- il n'existe ni texte obligeant à créer des places de stationnement suite à la vente d'un bâtiment existant, ne nécessitant pas d'autorisation d'urbanisme, divisé par la suite en lots de copropriété où elle a uniquement installé l'eau et l'électricité, y compris dans le cas où la mise en copropriété en 2007 serait illégale en raison d'un défaut de places de stationnement, ni texte obligeant le bénéficiaire d'une déclaration de travaux à réaliser lesdits travaux ;
- l'arrêté du 27 octobre 2016 a été pris en violation des articles L. 424-3 et L. 421-6 du code de l'urbanisme ;
- l'arrêté est entaché d'un détournement de pouvoir ;
- les terrains, d'une surface totale de 3 077 m², sont situés près de la gare de Maisse dans un endroit très porteur, dont le prix au m² varie entre 352 et 365 euros, ce qui représente une perte de 923 100 euros si l'on retient un prix minimum de 300 euros le m² ; le retard dans la commercialisation des terrains représente une perte de 83 070 euros plus les frais de géomètre à hauteur de 8 880 euros soit un total de 91 950 euros.
Par un mémoire en défense enregistré le 24 septembre 2019, la commune de Maisse, représentée par Me Moncalis, avocate, demande à la cour de rejeter la requête de la SCI La Rivière de Saint-André et de mettre à sa charge une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du président de la 6ème chambre du 26 mai 2021, la clôture d'instruction a été fixée au 22 juin 2021 à 12h00.
Un moyen d'ordre public a été notifié aux parties le 23 décembre 2021, tiré de ce que la société requérante, n'ayant pas soulevé de moyen de légalité externe en première instance, n'est pas recevable à le faire en cause d'appel, conformément à la jurisprudence Intercopie et qu'ainsi, elle n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté litigieux aurait été pris en méconnaissance de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Moulin-Zys,
- les conclusions de Mme Bobko, rapporteure publique,
- et les observations de Me Moncalis, pour la commune de Maisse.
Une note en délibéré, présentée pour la commune de Maisse, a été enregistrée le 22 février 2022.
Considérant ce qui suit :
Sur la régularité du jugement attaqué :
1. En premier lieu, il ressort de l'examen du jugement attaqué qu'il est suffisamment motivé en droit et en fait, contrairement à ce que soutient la société requérante.
2. En deuxième lieu, si la requérante soutient que les premiers juges n'auraient pas répondu au moyen tiré de ce que " la violation du PLU n'a jamais eu lieu, puisque les ventes ont été faites en 2007 et le PLU adopté en 2009 ", il est toutefois constant qu'elle n'a pas soulevé ce moyen dans ces termes en première instance, mais dans les termes suivants : " la commune ne démontre pas en quoi la vente de lots à aménager (et non l'aménagement) de l'ancienne maison de retraite serait contraire au droit de l'urbanisme puisque l'opération réalisée en 2007 ne pouvait méconnaître le PLU adopté en 2009 (...) bref la commune n'établit nullement que la SCI devait faire cette régularisation et encore moins le fait que de ne pas avoir réalisé ces travaux de régularisation justifierait le refus de permis de lotir. " et qu'ainsi formulé, il ne s'agit pas d'un moyen articulé en droit et en fait. En tout état de cause, il ressort de la lecture des points 2. et 3. du jugement qu'ils répondent en droit et en fait aux éléments opérants de cette argumentation, en se fondant, notamment, sur l'article UB 12 du plan local d'urbanisme en vigueur à la date du 15 mars 2013 à laquelle a été pris l'arrêté de non-opposition à une déclaration préalable relative à la création d'aires de stationnement sur l'emprise foncière cadastrée section AN n° 535, n° 538, n° 539, n° 542 et n° 543, cette base légale étant d'ailleurs reprise par le procureur de la République pour fonder la lettre d'avertissement notifiée à la SCI le 26 mars 2015.
3. En troisième lieu, la SCI requérante fait valoir que le jugement n'énonce pas sur quel fondement la vente d'un bâtiment existant, ne nécessitant pas d'autorisation d'urbanisme, divisé en lots de copropriété, emporterait obligation de créer des places de stationnement. Ce moyen est toutefois relatif au bien-fondé du jugement et non à sa régularité. Il doit être écarté pour ce motif.
Sur les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 27 octobre 2016 :
4. En premier lieu, selon l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6. (...) ".
5. Il résulte de l'examen de la décision litigieuse du 27 octobre 2016, qu'elle comporte l'énoncé des motifs fondant le refus d'autorisation préalable et qu'elle est ainsi suffisamment motivée au sens de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme précité. Le moyen tiré de sa méconnaissance doit dès lors être écarté.
6. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. (...) ". Selon l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. (...) Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux ". Selon l'article UG 12 du plan d'occupation des sols de la commune de Maisse en vigueur à la date de délivrance du permis de construire de 2007 : " Lors de toute opération de construction ou de transformation de locaux, devront être réalisées des aires de stationnement dont les caractéristiques et les normes minimales sont définies ci-après. (...) / deux places par logement dont une couverte et close. (...) ". Et aux termes de l'article UB 12 du plan local d'urbanisme : " Les obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement (...) 12.2 - Normes de stationnement. / Construction à usage d'habitation : / Il est exigé l'aménagement d'au moins une place de stationnement par logement avec un minimum de : / - 2 places de stationnement pour les logements dont la surface de plancher est inférieure à 80 m² / - 3 places de stationnement pour les logements dont la surface de plancher est compris entre 80 m² et 120 m² / - au-delà de 120 m² de surface de plancher : 3 places de stationnement et une place de stationnement supplémentaire par tranche de 50 m² de surface de plancher supérieur à 120 m². / Dans le cas de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, il n'est exigé qu'une place de stationnement par logement, conformément aux dispositions légales (...) ".
7. En 2007, un permis de construire a été délivré à la SCI La Rivière de Saint-André, qui prévoyait la création de 24 appartements dans les bâtiments de l'ancienne maison de retraite et des 54 places de stationnement y afférant. Toutefois, la société requérante n'a pas réalisé ces places de stationnement, en méconnaissance du plan d'occupation des sols alors en vigueur, reprises dans le plan local d'urbanisme adopté en 2013 concernant les places de stationnement et dont l'article UB 12 est cité ci-dessus. En 2011, constatant un défaut de régularisation relatif aux places de stationnement, le maire a déposé plainte et il n'est pas contesté que l'arrêté de non opposition du 15 mars 2013 relatif à la création de 48 places de parking et d'un élément de voirie sur les parcelles cadastrées AN n° 538, n° 539, n° 542 et n° 543, a été délivré à la SCI La Rivière de Saint-André afin de régularisation du permis de construire de 2007, l'intéressée se bornant à mentionner qu'elle n'aurait présenté cette demande d'autorisation de travaux " que pour complaire à la mairie en raison du chantage que celle-ci faisait à la plainte judiciaire ". Toutefois, les travaux autorisés afin de régularisation n'ayant pas été réalisés dans le délai de trois ans prescrit par l'article R. 424-17 précité du code de l'urbanisme, en dépit de quatre relances de mairie de Maisse et d'une notification du 26 mars 2015 du Procureur de la République enjoignant au gérant de la SCI La Rivière de Saint-André d'entreprendre lesdits travaux pour régulariser sa situation au regard de l'article UB 12 du plan local d'urbanisme de la commune sous peine de poursuites judiciaires, l'arrêté de non opposition du 15 mars 2013 est devenu caduque en mars 2016. C'est dans ces conditions que, le 1er septembre 2016, la SCI La Rivière de Saint-André a déposé une nouvelle demande de permis visant à aménager, sur la même emprise foncière, un lotissement et la création de 11 places de stationnement y afférant. Un tel projet, en tant qu'il est situé sur l'emprise foncière cadastrée section AN n° 538, n° 539, n° 542 et n° 543 aurait rendu impossible la réalisation des places de stationnement devant être réalisées dans le cadre de l'arrêté de non opposition délivré le 15 mars 2013 nécessaire à la régularisation de la situation de la SCI La Rivière de Saint-André par rapport à l'exécution du permis de construire de 2007.
8. Dans ces conditions, le moyen tiré de la violation de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme doit être écarté. Il en va de même, au regard des motifs retenus ci-dessus, des autres moyens ou arguments soulevés par la société requérante, tirés de ce qu'il n'existerait ni texte obligeant le bénéficiaire d'une déclaration de travaux à réaliser lesdits travaux, ni texte obligeant à créer des places de stationnement suite à la vente d'un bâtiment existant ne nécessitant pas d'autorisation d'urbanisme, la SCI La Rivière de Saint-André s'étant au demeurant abstenue de produire l'autorisation d'urbanisme dont elle a bénéficié en 2007, ainsi que du moyen tiré du détournement de pouvoir.
9. Il suit de tout ce qui précède, que la SCI La Rivière de Saint-André n'est pas fondée à demander l'annulation du jugement attaqué du tribunal administratif de Versailles ou de l'arrêté litigieux du 27 octobre 2016, ni à demander une somme à titre d'indemnisation. Par suite, l'ensemble de ses conclusions doit être rejeté. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI La Rivière de Saint-André une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Maisse au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la SCI La Rivière de Saint-André est rejetée.
Article 2 : La SCI La Rivière de Saint-André versera une somme de 1 500 euros à la commune de Maisse au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la commune de Maisse est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI La Rivière de Saint-André et à la commune de Maisse.
Copie en sera adressée au préfet de l'Essonne.
Délibéré après l'audience du 17 février 2022, à laquelle siégeaient :
M. Albertini, président de chambre,
M. Mauny, président-assesseur,
Mme Moulin-Zys, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2022.
La rapporteure,
M.-C. MOULIN-ZYSLe président,
P.-L. ALBERTINILa greffière,
S. DIABOUGA
La République mande et ordonne au préfet de l'Essonne en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
La greffière,
N° 19VE01155 2
