Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Me H... G..., administrateur judiciaire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 76 rue Gabriel Péri à Saint-Denis, la SCI Les Mimosas, M. C... A..., M. I... E... et Mme D... B... épouse E..., ont demandé au tribunal administratif de Montreuil d'annuler l'arrêté du préfet de la Seine-Saint-Denis n° 17-0123 HI IRR CAS en date du 2 août 2017 portant déclaration d'insalubrité à titre irrémédiable de l'ensemble immobilier situé 76 rue Gabriel Péri dans la commune de Saint-Denis, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux en date du 24 novembre 2017.
Par un jugement n° 1802859 du 21 novembre 2019, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté leur demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 21 janvier 2020 et un mémoire en réplique enregistré le 25 mars 2021, M. C... A..., représenté par Me Ramdenie, avocat, demande à la cour :
1° d'annuler le jugement du tribunal administratif de Montreuil et l'arrêté du préfet de la Seine-Saint-Denis en date du 2 août 2017, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux du 24 novembre 2017 ;
2° de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
M. A... soutient que :
- le jugement attaqué est irrégulier en raison de son insuffisante de motivation ;
- l'avis émis par le conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST) le 1er juin 2017 est insuffisamment motivé, ce qui entache d'irrégularité l'arrêté du préfet de la Seine-Saint-Denis ;
- il résulte du procès-verbal du CODERST que la procédure suivie ne garantit pas aux copropriétaires une juste instruction de leur affaire ;
- la procédure devant le CODERST n'a pas respecté le principe du contradictoire ;
- l'étude réalisée le 5 avril 2016 est irrégulière et le préfet de la Seine-Saint-Denis ne pouvait pas fonder son arrêté sur cette dernière ;
- l'arrêté attaqué du préfet de la Seine-Saint-Denis est insuffisamment motivé ;
- l'arrêté est entaché d'une erreur de droit dès lors que le préfet n'a pas apprécié le caractère irrémédiable de l'insalubrité ;
- c'est par une erreur d'appréciation que le préfet a estimé que l'insalubrité de l'immeuble présentait un caractère irrémédiable.
Par un mémoire en défense enregistré le 26 février 2021, le ministre des solidarités et de la santé conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la santé publique ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. F...,
- et les conclusions de Mme Grossholz, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté n° 17-0123 HI IRR CAS du 2 août 2017, le préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré insalubre, avec impossibilité d'y remédier, l'ensemble immobilier composé de treize bâtiments situé 76 rue Gabriel Péri sur le territoire de la commune de Saint-Denis, dont il a par voie de conséquence interdit l'habitation. M. A..., copropriétaire de l'ensemble immobilier, relève appel du jugement du 21 novembre 2019 par lequel le tribunal administratif de Montreuil a rejeté la demande tendant à l'annulation de cet arrêté, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux formé par les copropriétaires.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Aux termes de l'article L. 9 du code de justice administrative : " Les jugements sont motivés ". Contrairement à ce que soutient M. A..., il ressort de l'examen du jugement attaqué du tribunal administratif de Montreuil que les premiers juges ont écarté avec une motivation suffisante le moyen tiré de l'inexistence du rapport motivé du directeur du service communal d'hygiène et de santé. Le moyen doit, par suite, être écarté comme manquant en fait.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3. Aux termes de l'article L. 1331-26 du code de la santé publique : " Lorsqu'un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, un groupe d'immeubles, un îlot ou un groupe d'îlots constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins, le représentant de l'Etat dans le département, saisi d'un rapport motivé du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1, du directeur du service communal d'hygiène et de santé concluant à l'insalubrité de l'immeuble concerné, invite la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques à donner son avis dans le délai de deux mois : / 1° Sur la réalité et les causes de l'insalubrité ; / 2° Sur les mesures propres à y remédier. / L'insalubrité d'un bâtiment doit être qualifiée d'irrémédiable lorsqu'il n'existe aucun moyen technique d'y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction / (...) ". Aux termes du I de l'article L. 1331-28 du même code : " Lorsque la commission ou le haut conseil conclut à l'impossibilité de remédier à l'insalubrité, le représentant de l'Etat dans le département déclare par arrêté l'immeuble insalubre à titre irrémédiable, prononce l'interdiction définitive d'habiter (...). "
4. En premier lieu, contrairement à ce que soutient M. A..., il ne résulte pas du procès-verbal de la séance du 1er juin 2017 que conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST) aurait pris sa décision avant même d'avoir entendu les copropriétaires intéressés. En effet, ainsi que le fait valoir le ministre en défense, le paragraphe que cite le requérant au soutien de son moyen et qui figure dans le procès-verbal avant l'audition des observations des copropriétaires constitue la proposition d'avis faite à la fin de leur rapport par les représentantes du service communal d'hygiène et de santé aux membres du conseil départemental et non l'avis du CODERST lui-même, qui n'a été formulé qu'à l'issue des délibérations des membres, après l'audition des copropriétaires présents lors de la séance. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 1416-3 du code de la santé publique doit être écarté.
5. En deuxième lieu, M. A... soutient que la procédure suivie devant le CODERST ne garantirait pas aux copropriétaires une juste instruction de leur affaire dès lors que le conseil départemental n'aurait pas été en possession de tous les éléments du dossier puisqu'il ne fait pas mention de l'étude sommaire de comparaison des coûts de sortie d'insalubrité avec les coûts de reconstruction à l'identique en date du 13 novembre 2015. Ce moyen ne peut qu'être écarté comme manquant en fait, le requérant relevant lui-même que l'avis du CODERST fait mention des montants mentionnés dans cette première étude sommaire, dont le conseil a donc nécessairement eu connaissance, et non ceux qui figurent dans l'étude sommaire rédigée le 5 août 2016, à laquelle le CODERST entendait se référer. Par ailleurs, la confusion commise par le conseil départemental entre ces deux études sommaires n'est pas, en l'espèce, de nature à entacher son avis d'irrégularité dès lors que quelle que soit l'étude retenue le coût des travaux de levée d'insalubrité est supérieur à celui d'une construction neuve et qu'au surplus la différence est plus importante dans l'étude de 2016 que dans celle de 2015, sur le chiffrage de laquelle le CODERST se fonde.
6. En troisième lieu, les membres du CODERST ont émis un " avis favorable sur les causes d'insalubrité " qui avaient été préalablement mentionnées dans le procès-verbal et sur " la nécessité de prendre un arrêté d'insalubrité de type irrémédiable ". Ils ont à ce titre relevé qu'il " est impossible de remédier à l'insalubrité de ces bâtiments, compte tenu de l'importance des désordres affectant ces bâtiments, de la nature et de l'ampleur des travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité, dont l'évaluation est égale ou supérieure au coût de reconstruction des bâtiments ". Ce faisant, le CODERST s'est fondé sur le rapport motivé du 19 août 2016, auquel était annexée l'étude sommaire de comparaison des coûts de sortie d'insalubrité et de reconstruction à l'identique réalisée conjointement le 5 août 2016 par M. J..., architecte, et le cabinet MDETC Economiste de la Construction. Il résulte de ce qui précède que, contrairement à ce que soutient M. A..., le conseil départemental s'est suffisamment prononcé sur les mesures propres à remédier à l'insalubrité, détaillées dans le rapport de M. J.... Il suit de là que le moyen tiré de l'insuffisance de motivation de l'avis du 1er juin 2017 du CODERST au regard des dispositions précitées de l'article L. 1331-26 du code de la santé publique doit être écarté. Il en est de même du moyen tiré de ce que le CODERST et le préfet de la Seine-Saint-Denis n'auraient pas eu connaissance des travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité.
7. En quatrième lieu, M. A... soutient que l'étude sommaire de comparaison des coûts de sortie d'insalubrité et de reconstruction à l'identique réalisée le 5 août 2016 est entachée d'irrégularité et qu'en conséquence le préfet de la Seine-Saint-Denis ne pouvait se fonder sur cette étude pour prendre l'arrêté d'insalubrité irrémédiable en litige.
8. A ce titre, le requérant soutient tout d'abord que l'étude sommaire du 5 août 2016 ne serait pas cohérente avec les études réalisées antérieurement. Il résulte toutefois de l'instruction que, d'une part, si M. A... fait état d'une étude réalisée le 6 juin 2016 en soutenant que les chiffres qui y figurent sont " radicalement différents " de ceux retenus le 5 août 2016, il ne produit pas cette étude, ni n'en précise les termes, d'autre part, s'il est exact qu'alors que le coût des travaux de levée d'insalubrité des études de novembre 2015 et août 2016 sont très proches alors que les travaux de construction neuve présentent une différence significative de plus de 760 000 euros, soit 21 % du montant initial, il n'en demeure pas moins qu'il ressort des deux études sommaires, réalisées par le même expert, que le coût des travaux de levée d'insalubrité est supérieur à celui d'une construction neuve. Il suit de là que M. A... n'est pas fondé à soutenir que ces différences de montants traduiraient une incohérence de l'étude du 5 août 2016 faisant obstacle à ce que le préfet de la Seine-Saint-Denis puisse se fonder sur ses conclusions pour prendre l'arrêté en litige.
9. Le requérant soutient ensuite que l'étude du 5 août 2016 ne permettrait pas une évaluation correcte des coûts dans la mesure où elle s'appuie sur des constats uniquement visuels et, pour la plupart, depuis l'extérieur des bâtiments, voire sur un rapport établi en 2004, ce qui rendrait l'étude obsolète. Il résulte toutefois de l'instruction qu'une visite complète des lieux était impossible compte tenu notamment de la destruction des escaliers permettant d'accéder aux différents niveaux des divers bâtiments. Par ailleurs, l'état d'insalubrité de l'ensemble immobilier a pu valablement être apprécié à partir de constatations effectuées principalement de manière visuelle, le requérant n'apportant pas du reste d'éléments précis permettant de contester le bien-fondé des constats ainsi opérés et des préconisations de l'expert. Ce dernier a pu également valablement, à défaut de pouvoir accéder à certains lots, s'appuyer sur des éléments issus d'un rapport établi par la commune en 2004, dont la relative ancienneté ne suffit pas pour lui dénier toute pertinence dès lors qu'il résulte de l'instruction que l'ensemble immobilier a été interdit à l'habitation après avoir été frappé d'un arrêté de péril et qu'il n'est pas établi ni même soutenu qu'il aurait fait l'objet de travaux de réhabilitation depuis cette date. Il suit de là que M. A... n'est pas fondé à soutenir que les conditions de réalisation de l'expertise dont s'agit ne permettraient pas une évaluation correcte des coûts de sortie d'insalubrité et des coûts de reconstruction à l'identique. Enfin, la circonstance alléguée que les copropriétaires ou l'administrateur judiciaire n'aurait pas autorisé la visite par les experts de l'ensemble immobilier est sans incidence sur la validité des constatations faites et des conclusions qui en ont été tirées.
10. M. A... soutient également que l'étude sommaire du 5 août 2016 surévaluerait le coût des travaux nécessaires à la sortie de l'insalubrité. A cet égard le requérant, qui se prévaut d'études réalisées par la société d'architecte Ex_trait Architecture en janvier 2015 et en mars 2017 ainsi que d'un devis établi en novembre 2016 par la société IR Rénovation, réitère à l'identique en appel les écritures des demandeurs de première instance sans apporter d'éléments nouveaux au regard des motifs énoncés sur ce point par les premiers juges au point 13 de leur jugement, qu'il y a lieu pour la cour d'adopter pour écarter cette branche du moyen. Si le requérant soutient également que le coût des travaux de sortie d'insalubrité " prendrait en compte une rénovation haut de gamme et de luxe ", il n'apporte aucun élément précis à l'appui de cette allégation.
11. Enfin, conformément aux dispositions précitées de l'article L. 1331-26 du code de la santé publique, pour déterminer si l'insalubrité d'un immeuble présente un caractère irrémédiable, il appartient à l'autorité administrative d'évaluer le coût des travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité constatée et celui des travaux de reconstruction de l'ensemble immobilier concerné. Ce second terme de comparaison doit être calculé sur la base du coût moyen de construction d'un bâtiment neuf de même surface, aux normes en vigueur, hors coûts du foncier et de démolition. Il suit de là que M. A... n'est pas fondé à soutenir que l'évaluation du coût de reconstruction retenue par l'étude sommaire du 5 août 2016 serait irrégulière à défaut d'avoir pris en compte le coût des travaux de démolition. Eu égard à la finalité précédemment rappelée de cette évaluation, elle n'avait pas davantage à prendre en compte les frais d'archéologie préventive.
12. Il résulte de ce qui a été dit aux points 8 à 11 que le moyen tiré par M. A... de ce que le préfet de la Seine-Saint-Denis ne pouvait se fonder sur l'étude sommaire du 5 août 2016 pour prendre l'arrêté d'insalubrité irrémédiable en litige doit être écarté.
13. En cinquième lieu, il résulte des dispositions précédemment citées de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique que lorsque le CODERST conclut à l'impossibilité de remédier à l'insalubrité d'un immeuble, le préfet est tenu de le déclarer insalubre à titre irrémédiable. Par suite, le moyen tiré du défaut de motivation de l'arrêté en litige doit être écarté comme inopérant.
14. En sixième lieu, il y a également lieu d'écarter comme inopérant, pour le même motif que celui énoncé au point précédent, le moyen tiré de ce que le préfet de la Seine-Saint-Denis aurait commis une erreur de droit en n'appréciant pas le caractère irrémédiable de l'insalubrité.
15. En dernier lieu, pour contester le caractère irrémédiable de l'insalubrité, M. A... soutient qu'en l'espèce la reconstruction des bâtiments n'est juridiquement pas possible dès lors que leur intérêt historique et patrimonial fait obstacle à leur démolition et qu'en conséquence, seule la sortie d'insalubrité, techniquement possible, doit être prise en compte. Ce moyen doit toutefois être écarté dès lors que les dispositions de l'article L. 1331-26 du code de la santé publique ne font pas obstacle à ce que l'autorité administrative se fonde, pour qualifier d'irrémédiable un état d'insalubrité, sur le motif tiré de ce que les travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble, alors même que d'autres réglementations rendraient impossible une telle reconstruction.
16. Il résulte de tout ce qui précède que M. A... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté la demande des copropriétaires de l'immeuble situé 76 rue Gabriel Péri à Saint-Denis tendant à l'annulation de l'arrêté du préfet de la Seine-Saint-Denis du 2 août 2017 portant déclaration d'insalubrité à titre irrémédiable de cet ensemble immobilier, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux. Les conclusions présentées par M. A... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent, par voie de conséquence, être également rejetées.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. C... A... et au ministre des solidarités et la santé.
Copie en sera adressée au préfet de la Seine-Saint-Denis.
Délibéré après l'audience du 15 juin 2021, à laquelle siégeaient :
M. Brotons, président de chambre,
M. F..., premier conseiller,
Mme K..., première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 juin 2021.
Le rapporteur,
B. F...Le président,
S. BROTONSLa greffière,
S. de SOUSA
La République mande et ordonne au ministre des solidarités et de la santé en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
Le greffier,
N° 20VE00238 6
