Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Covivio, anciennement dénommée société Foncière des régions, a demandé au tribunal administratif de Montreuil de prononcer la décharge, en droits et intérêts de retard, d'une part, des rappels de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), de taxe additionnelle à cette cotisation et des frais de gestion correspondants mis à sa charge au titre de la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2012 et, d'autre part, des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2012, 2013 et 2014.
Par un jugement n° 1706136 du 6 décembre 2018, le tribunal administratif de Montreuil a prononcé un non-lieu à statuer à hauteur de 14 502 941 euros (article 1er) et a rejeté le surplus des conclusions de la demande de la société Covivio (article 3).
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire enregistrés les 30 janvier 2019 et 30 juillet 2020, la société Covivio, représentée par le cabinet d'avocats CMS Francis Lefebvre, demande à la Cour :
1°) d'annuler l'article 3 de ce jugement ;
2°) de prononcer la décharge des rappels de CVAE, de taxe additionnelle à cette cotisation et des frais de gestion correspondants, mis à sa charge au titre de la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2012, ainsi que les intérêts de retard correspondants ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société soutient que :
- les cessions immobilières réalisées en 2012 ne relèvent pas de l'activité courante de l'entreprise, dont l'objet social est la gestion et la location d'immeubles bâtis, et les produits correspondants doivent être comptabilisés comme produits exceptionnels d'autant qu'elle n'avait pas d'intention spéculative au moment de l'acquisition de ces immeubles, et que les cessions intervenues en 2012 s'inscrivent dans un programme de restructuration de sa politique immobilière et financière qui lui ont permis de réduire sensiblement son endettement, et ne relèvent donc pas de son cycle de production ;
- l'administration fiscale ne peut pas remettre en cause l'écriture comptable qu'elle a passée lors de la cession des immeubles immobilisés à son actif, dès lors que cette écriture est conforme aux dispositions du plan comptable général.
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Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. A...,
- et les conclusions de M. Illouz, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. Il résulte de l'instruction que la société Covivio, anciennement dénommée société Foncière des régions, qui a opté pour le bénéfice du régime fiscal des sociétés d'investissements immobiliers cotées institué par les dispositions de l'article 208 C du code général des impôts, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité à la suite de laquelle l'administration a considéré que les gains qu'elle avait réalisés à l'occasion de cessions immobilières réalisées en 2012 devaient être pris en compte dans le calcul de sa valeur ajoutée pour l'établissement de la CVAE, de la taxe additionnelle à cette cotisation et des frais de gestion correspondants au titre de la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2012. L'administration lui a en outre notifié des suppléments d'impôts sur les sociétés au titre des années 2012, 2013 et 2014. La société Covivio a demandé la décharge ces impositions supplémentaires. Après rejet de sa réclamation préalable, elle a porté le litige devant le tribunal administratif de Montreuil, qui a prononcé un non-lieu à statuer sur les conclusions en décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés, entièrement dégrevées par l'administration le 29 mai 2018 (article 1er), et a rejeté sa demande en décharge des rappels de CVAE, de taxe additionnelle à cette cotisation et des frais de gestion correspondants (article 3). La société Covivio fait appel de l'article 3 de ce jugement.
2. L'article 1586 sexies du code général des impôts prévoit que la valeur ajoutée servant de base à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises est égale à la différence entre un chiffre d'affaires, au sens de ces dispositions, et des charges dont il fixe la liste limitative. Pour la généralité des entreprises, le 1 du I prévoit que constituent un produit entrant dans le chiffre d'affaires à prendre en compte pour la détermination de la valeur ajoutée " les plus-values de cession d'immobilisations corporelles et incorporelles, lorsqu'elles se rapportent à une activité normale et courante ".
3. Il résulte de l'instruction que la société Covivio a cédé en 2012, sept immeubles à usage locatif qu'elle détenait pour des durées variant de 7 à 23 ans. La société Covivio fait valoir, sans contredite sur ce point, que ces cessions sont liées aux caractéristiques de ces immeubles, tenant à des travaux de remise aux normes trop coûteux, à un taux de vacance élevé ou à une rentabilité trop faible. Il ressort en outre du rapport de gestion de la société afférent à l'année 2012 et des extraits du communiqué de présentation de ses résultats de l'année 2013, que la société Covivio poursuit une " stratégie de rotation active " de son patrimoine en vue d'un recentrage de son activité sur un certain type d'actifs, notamment l'acquisition, dans des zones géographiques qualifiées de stratégiques (la région parisienne, le nord de l'Italie, et les grandes métropole régionales) de bureaux et de murs d'exploitation, ainsi que des " actifs verts " et de l'abandon d'actifs peu intéressants, principalement dans le secteur logistique. Ces cessions ont en outre permis à la société de réduire sensiblement son endettement de près de 5 points en 2012. Enfin, il ne résulte pas de l'instruction que la société cèderait systématiquement ses immeubles après une période de mise en location. Si, comme le fait valoir le ministre, la société Covivio dispose d'équipes dédiées à la cession de ses immeubles et que ces cessions s'étalent sur plusieurs exercices, il n'établit cependant pas, compte tenu de l'ensemble des éléments exposés, que les cessions d'immeubles en cause relèveraient du modèle économique de l'entreprise au cours de l'année en litige et ne procèderaient pas de la seule volonté de recentrer l'activité de location sur certains actifs, de désendetter la société et d'abandonner les actifs peu intéressants. Les plus-values en résultant ne se rapportent dès lors pas à l'activité normale et courante de la société Covivio et n'ont pas, en conséquence, à être prises en compte dans le chiffre d'affaires pour la détermination de la valeur ajoutée servant de base à la CVAE.
4. Il résulte de tout ce qui précède que la société Covivio est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande de décharge des rappels de CVAE, de taxe additionnelle à cette cotisation et des frais de gestion correspondants mis à sa charge au titre de la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2012.
5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : L'article 3 du jugement du tribunal administratif de Montreuil n° 1706136 du 6 décembre 2018 est annulé.
Article 2 : La société Covivio est déchargée des rappels de CVAE, de taxe additionnelle à cette cotisation et des frais de gestion correspondants mis à sa charge au titre de la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2012 et des intérêts de retard correspondants.
Article 3 : L'Etat versera à la société Covivio la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
N° 19VE00330 3
