Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société BOUW- EN EXPLOITATIE MAASTSCHAPPIJ BROUWER BV a demandé au Tribunal administratif de Montreuil de prononcer la restitution de la cotisation acquittée sur la plus-value de cession de bien immobilier réalisée le 21 décembre 2011 au titre du prélèvement de 33,1/3% prévu à l'article 244 bis A du code général des impôts, soit
24 498 euros.
Par un jugement n°1405174 du 16 juin 2015, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté la requête de la société requérante.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 7 août 2015, présentée par Me Lefevre, avocat, la société BOUW demande à la Cour d'annuler ce jugement, de prononcer la restitution de la cotisation acquittée sur la plus-value de cession de bien immobilier réalisée le 21 décembre 2011 au titre du prélèvement de 33,1/3% prévu à l'article 244 bis A du code général des impôts, ramenée à 23 835 euros et de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le prix d'acquisition du bien immobilier a été fixé arbitrairement par son notaire en l'absence de toute intervention de sa part ; le prix d'achat du premier lot doit être fixé à
170 000 euros et le prix d'achat du second lot à 60 000 euros ;
- l'immeuble acquis en 2007 n'a jamais été amorti dans ses comptes ; aucune règle ne précise qu'un amortissement théorique doit être pris en compte pour le calcul de la plus-value, contrairement à ce que soutient l'administration qui ne se fonde sur aucun texte ;
- dans l'hypothèse où la Cour retiendrait un amortissement théorique, la base de calcul devrait être revue, autant en ce qui concerne le terrain, qui doit être évalué à 60% du prix d'acquisition, que le gros oeuvre, qui doit être évalué à 90% de la valeur de la construction ; les durées d'amortissement doivent aussi être allongées de manière significative, compte tenu de l'état de la maison ;
- les frais d'acquisition doivent être pris en compte pour un montant de 20 618, 62 euros, comprenant les droits d'enregistrement pour 12 537 euros et les divers frais de notaire pour 7 170,59 euros ; ces frais ne doivent pas non plus faire l'objet d'un amortissement ou, à tout le moins, d'un amortissement calculé sur la durée d'utilisation de l'immobilisation ; une moins-value d'un montant de 1 161 euros aurait ainsi dû être constatée.
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Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de commerce ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Pilven,
- et les conclusions de M. Errera, rapporteur public.
1. Considérant que la société BOUW, dont le siège est aux Pays-Bas, a réalisé une
plus-value le 23 décembre 2011 en cédant pour un montant de 190 000 euros un lot immobilier issu d'un ensemble composé de deux lots, situé aux Moitiers-d'Allonne, qu'elle avait acquis en 2007 ; qu'elle a soumis cette plus-value au prélèvement de 33,1/3 % prévu à l'article 244 bis A du code général des impôts ; qu'estimant a posteriori que les montants que son représentant fiscal avait portés, en son nom, sur la déclaration de plus-value étaient erronés, elle a demandé la restitution de l'impôt sur les plus-values pour un montant de 24 498 euros ; que, par un jugement du 16 juin 2015, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ;
Sur l'étendue du litige :
2. Considérant que, par une décision en date du 22 décembre 2015, postérieure à l'introduction de la requête, le directeur de la direction des résidents à l'étranger et des services généraux a prononcé un dégrèvement complémentaire à hauteur de 2 378 euros de la cotisation acquittée sur la plus-value de cession du bien immobilier en cause ; que, dans ces conditions, les conclusions de la requête tendant à la restitution de cette cotisation sont devenues, à hauteur de cette somme, sans objet ;
Sur les conclusions à fin de restitution :
3. Considérant qu'aux termes de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. / Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement " ; qu'il résulte de ces dispositions qu'un contribuable qui présente une réclamation dirigée contre une imposition établie d'après les bases indiquées dans la déclaration qu'il a souscrite ne peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition qu'en démontrant son caractère exagéré ;
4. Considérant qu'en vertu du I de l'article 244 bis A du code général des impôts, les personnes morales ou organismes, quelle qu'en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France, sont soumis à un prélèvement d'un tiers sur les plus-values résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse dont l'actif est constitué principalement par de tels biens et droits ; qu'aux termes du III du même article : " (...) le prélèvement dû par les personnes morales résidentes d'un Etat membre de l'Union européenne (...) est déterminé selon les règles d'assiette et de taux prévues en matière d'impôt sur les sociétés dans les mêmes conditions que celles applicables à la date de la cession aux personnes morales résidentes de France " ;
En ce qui concerne le prix d'acquisition du bien cédé :
5. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le bien immobilier acquis par la société requérante en 2007 pour un montant de 230 000 euros a fait l'objet d'une division en deux lots pour les besoins de la vente ; qu'au moment de la vente en décembre 2011 du lot qui a fait l'objet de l'imposition en litige, sa valeur d'acquisition a été évaluée à 153 333 euros ; que la valeur d'acquisition du second lot vendu au cours de l'année 2012 pour un montant de
60 000 euros a été fixée à 76 667 euros ; que la société requérante, qui a désigné un représentant fiscal, conformément à l'article 171 quater de l'annexe II au code général des impôts, aux fins d'établir la déclaration n° 2048-IMM fixant le prix d'acquisition des biens en cause, ne peut utilement soutenir que la valeur d'acquisition de ces biens aurait été mal évaluée au motif qu'elle ne serait pas intervenue dans l'élaboration de la déclaration susmentionnée ; que, par ailleurs, elle n'apporte aucun élément de nature à justifier une modification de la répartition de la valeur d'acquisition entre les deux biens depuis leur acquisition en 2007 ;
En ce qui concerne les amortissements :
6. Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article 123-20 du code de commerce, toute personne physique ou morale soumise à l'obligation légale d'établir des comptes annuels doit procéder aux amortissements d'une immobilisation corporelle qu'elle détient, même en cas d'absence ou d'insuffisance de bénéfice ; qu'aux termes de l'article 39 duodecies du code général des impôts : " 2. Le régime des plus-values à court terme est applicable : a. Aux plus-values provenant de la cession d'éléments acquis ou créés depuis moins de deux ans. Le cas échéant, ces plus-values sont majorées du montant des amortissements expressément exclus des charges déductibles ainsi que de ceux qui ont été différés en méconnaissance des dispositions de l'article 39 B ; b. Aux plus-values réalisées à l'occasion de la cession d'éléments détenus depuis deux ans au moins, dans la mesure où elles correspondent à des amortissements déduits pour l'assiette de l'impôt. Le cas échéant, ces plus-values sont majorées du montant des amortissements expressément exclus des charges déductibles ainsi que de ceux qui ont été différés en contravention aux dispositions de l'article 39 B " et qu'aux termes de l'article 39 B du même code : " A la clôture de chaque exercice, la somme des amortissements effectivement pratiqués depuis l'acquisition ou la création d'un élément donné ne peut être inférieure au montant cumulé des amortissements calculés suivant le mode linéaire et répartis sur la durée normale d'utilisation. A défaut de se conformer à cette obligation, l'entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée." ; qu'il résulte de ces dispositions combinées que lorsqu'une personne physique ou morale, propriétaire d'un bien amortissable, omet de pratiquer et de comptabiliser régulièrement les amortissements correspondants à la clôture de chaque exercice, ainsi qu'elle en a l'obligation, elle est réputée les avoir irrégulièrement différés et qu'en conséquence, dans le cas où elle réalise une plus-value à la suite de la vente d'un tel bien, cette plus-value est majorée du montant des amortissements qui ont été ainsi irrégulièrement différés ;
7. Considérant que la société requérante soutient ne pas avoir amorti l'immeuble en cause et qu'il ne ressort pas des éléments figurant dans les documents comptables produits par la société requérante en langue néerlandaise, que l'immeuble en cause aurait effectivement fait l'objet d'un tel amortissement ; qu'ainsi, en application des dispositions précitées de l'article
39 B du code général des impôts, la société requérante a définitivement perdu le droit de déduire la fraction des amortissements qui a ainsi été irrégulièrement différée ; que, par suite, l'administration a pu régulièrement réviser le montant de la plus-value en cause et l'augmenter du montant des amortissements irrégulièrement différés par la société requérante ;
8. Considérant, par ailleurs, que si la société requérante soutient que les bases de calcul devraient être revues, en cas de prise en compte de l'amortissement de l'immeuble en cause, autant en ce qui concerne le terrain, qui doit être évalué à 60% du prix d'acquisition, que le gros oeuvre, qui doit être évalué à 90% de la valeur de la construction et que les durées d'amortissement doivent aussi être allongées de manière significative, compte tenu notamment de l'état de vétusté de la maison, elle n'apporte aucune pièce justificative de nature à établir ses prétentions ; que par suite le moyen invoqué doit être écarté ;
En ce qui concerne les frais d'acquisitions :
9. Considérant que la société BOUW soutient que les frais d'acquisition doivent être pris en compte pour un montant de 20 618, 62 euros, comprenant notamment les droits d'enregistrement pour 12 537 euros et les divers frais de notaire pour 7 170,59 euros, et non pour une valeur de 12 250 euros comme l'a retenu l'administration ; que, toutefois, il résulte de l'acte de vente du 19 octobre 2007 que les frais d'acquisition s'élevaient à la somme totale de
12 362 euros ; que, par ailleurs, la société requérante ne produit aucun élément de nature à justifier la prise en compte de durées d'amortissement plus longues que celles retenues par son représentant fiscal ; que, dès lors, la société requérante est seulement fondée à demander que pour le calcul de la valeur nette comptable et de la plus-value, des frais d'acquisition d'un montant de 12 362 euros soient pris en compte ;
10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société requérante est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement du 16 juin 2015, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande, en tant qu'elle porte sur le montant des frais d'acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value résultant de la vente du bien immobilier en cause ;
Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
11. Considérant qu'il y a lieu dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de l'Etat le versement à la société requérante d'une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
DÉCIDE :
Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la société BOUW tendant à la restitution de la cotisation acquittée sur la plus-value de cession du bien immobilier en cause à hauteur du dégrèvement complémentaire de 2 378 euros accordé par l'administration par décision du 22 décembre 2015.
Article 2 : La valeur nette comptable déterminant la plus-value immobilière réalisée lors de la vente du bien immobilier par la société BOUW le 23 décembre 2011 est réduite à hauteur de la prise en compte des frais d'acquisition d'un montant de 12 362 euros.
Article 3 : Il est accordé une restitution de la cotisation acquittée sur la plus-value immobilière en litige, calculée conformément au point 9 du présent arrêt.
Article 4 : L'Etat versera à la société BOUW la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 6 : Le jugement du Tribunal administratif de Montreuil du 16 juin 2015 est annulé.
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N° 15VE02632
