Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Les consorts B...et la SARL JL Immobilier ont demandé au Tribunal administratif de Montreuil d'annuler la décision du 17 avril 2013 par laquelle le bureau du conseil d'administration de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS a décidé de préempter la parcelle sise 50, rue François Arago, à Montreuil, et cadastrée section BH n° 32, ensemble la décision ayant implicitement rejeté leur recours gracieux.
Par un jugement n° 1310395 du 10 juillet 2014, le Tribunal administratif de Montreuil a annulé ces décisions.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un nouveau mémoire, enregistrés les 15 septembre 2014 et 8 juillet 2016, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS, représenté par Me Férignac, avocat, demande à la Cour :
1° d'annuler ce jugement ;
2° de rejeter la demande présentée par les consorts B...et la SARL JL Immobilier devant le Tribunal administratif de Montreuil ;
3° de mettre à la charge des consorts B...le versement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS soutient que c'est à tort que les premiers juges ont fait droit aux conclusions à fin d'annulation dont ils étaient saisis, sur le moyen de procédure tiré de ce que les membres du bureau de son conseil d'administration avaient été irrégulièrement convoqués moins de dix jours avant la séance du 17 avril 2013, à l'issue de laquelle la décision de préemption contestée a été adoptée, alors, d'une part, que la situation d'urgence, née du seul retard de la commune de Montreuil à lui déléguer le droit de préemption urbain sur la parcelle considérée, ne lui est pas imputable et permettait de déroger à ce délai de convocation et, d'autre part, que le non respect de ce délai en l'espèce n'a, en tout état de cause, exercé aucune influence sur le sens de la décision, ni n'a davantage emporté privation d'une garantie.
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Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Toutain,
- les conclusions de M. Delage, rapporteur public,
- et les observations de MeE..., substituant Me Férignac, pour l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS.
1. Considérant que Mme F...B...épouse D...et M. C...B..., d'une part, et M. et Mme A...B..., d'autre part, sont respectivement nus-propriétaires, pour les premiers, et usufruitiers, pour les seconds, d'un terrain, d'une superficie de 321 m², situé au
50, rue François Arago, à Montreuil, et cadastré section BH n° 32 ; que, par acte authentique du 11 février 2013, les consorts B...se sont engagés, sous la condition suspensive que soit purgé tout droit de préemption, à vendre cet immeuble à la SARL JL Immobilier au prix de 340 000 euros ; qu'à la suite de la notification, le 20 février 2013, de la déclaration d'intention d'aliéner y afférente à la commune de Montreuil, le bureau du conseil d'administration de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS, agissant en subdélégation du maire de ladite commune, a, par décision du 17 avril 2013, préempté ce bien, au prix de
149 080 euros ; que le recours gracieux conjointement formé contre cette décision de préemption par les consorts B...et la SARL JL Immobilier, le 17 juin 2013, a été implicitement rejeté ; que, sur demande des intéressés, le Tribunal administratif de Montreuil a, par jugement
n° 1310395 du 10 juillet 2014, annulé ces deux décisions, motif pris de ce que, les membres du bureau susmentionné n'ayant pas été régulièrement convoqués à la séance du 17 avril 2013 à l'issue de laquelle a été adoptée la décision de préemption contestée, cette dernière était entachée d'un vice de procédure ; que l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS relève appel de ce jugement ;
Sur l'appel de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS :
2. Considérant, d'une part, qu'en vertu de l'article 2 du règlement intérieur de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS adopté le 21 octobre 2009, tel que modifié par délibération du 19 octobre 2011, le conseil d'administration de cet établissement a, par application de l'article R. 421-16 du code de la construction et de l'habitation, délégué à son bureau l'exercice du droit de préemption, en disposant que, " lorsque le bureau exerce les compétences lui étant ainsi déléguées, il est convoqué selon les règles fixées par l'article
R. 421-13 du [même] code (...) " ; qu'aux termes du troisième alinéa de ce dernier article : " L'ordre du jour des délibérations doit être porté à la connaissance des membres (...) au moins dix jours à l'avance, sauf urgence dûment motivée " ;
3. Considérant, d'autre part, que si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d'une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie ;
4. Considérant, en l'espèce, qu'il est constant que l'ordre du jour de la séance du
17 avril 2013 à l'occasion de laquelle le bureau du conseil d'administration de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS devait délibérer sur la préemption de l'immeuble promis à la vente par les consorts B...n'a été porté à la connaissance de ses membres, au plus tôt, que le 11 avril 2013, soit dans un délai inférieur à celui de dix jours fixé, sauf cas d'urgence, par les dispositions précitées de l'article R. 421-13 du code de la construction et de l'habitation ; que, toutefois, il ressort des pièces du dossier que l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS n'avait lui-même reçu de la commune de Montreuil délégation pour exercer le droit de préemption urbain, sur l'immeuble considéré, que par décision du maire en date du
9 avril 2013, alors que le délai pour exercer ce droit, eu égard à la date de notification par les propriétaires de la déclaration d'intention d'aliéner à ladite commune, venait à échéance le
20 avril 2013 ; que, dans ces conditions, la convocation, à bref délai, des membres du bureau se justifiait par cette situation d'urgence, laquelle n'est, contrairement à ce que soutiennent les intimés, pas imputable à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS ; qu'ainsi, ce dernier a pu légalement déroger au délai de convocation susmentionné ; qu'au surplus, il est constant que les membres du bureau ont, comme il a été dit plus haut, été informés plusieurs jours à l'avance de l'ordre du jour de la séance du 17 avril 2013, étaient tous présents ou représentés à celle-ci et ont, après qu'il leur ait été présenté de manière détaillée et alors qu'il ne comportait aucune complexité, approuvé à l'unanimité le projet d'acquisition, par préemption, du terrain des consortsB... ; qu'ainsi, même à admettre, comme l'ont retenu à tort les premiers juges, que la situation d'urgence n'aurait pas été justifiée, le non respect du délai de convocation de dix jours n'a privé les intéressés, à savoir les propriétaires de l'immeuble et la SARL JL Immobilier, d'aucune garantie ni n'a été susceptible d'exercer une influence sur le sens de la décision prise ; que l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS est, dès lors, fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a estimé que le non respect de ce délai entachait d'illégalité cette décision ;
5. Considérant, toutefois, qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par les consorts B...et la SARL JL Immobilier devant le Tribunal administratif de Montreuil ;
6. Considérant, en premier lieu, que, si les consorts B...et la SARL JL Immobilier soutenaient, à l'appui de la demande qu'ils ont présentée devant le Tribunal administratif de Montreuil, que la décision de préemption contestée du 17 avril 2013 devait être regardée comme étant entachée d'incompétence, faute pour l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS de justifier que le maire de Montreuil avait été régulièrement habilité, par délibération du conseil municipal, à lui subdéléguer le droit de préemption urbain, les intéressés, dans le mémoire en défense qu'ils ont présenté devant la Cour de céans, admettent désormais expressément l'existence du " lien de subdélégation non contesté (...) entre le maire et l'OPHM " ; que, dans ces conditions, le moyen d'incompétence susmentionné, au demeurant mal fondé au vu de la délibération n° 2010-364 du 16 décembre 2010 dont extrait a été cité devant les premiers juges, doit être regardé comme abandonné en cause d'appel ;
7. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation (...) est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. / (...) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration (...) vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption (...) " ; qu'aux termes de l'article R. 213-6 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Dès réception de la déclaration, le maire en transmet copie au directeur des services fiscaux en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis (...) " ; qu'aux termes de l'article R. 213-21 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition (...). / L'avis du service des domaines doit être formulé dans un délai d'un mois à compter de la date de réception de la demande d'avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l'acquisition (...) " ; que la consultation, dans les conditions prévues par les dispositions précitées, du service des domaines constitue, lorsqu'elle est requise, une formalité substantielle dont la méconnaissance entache d'illégalité la décision de préemption ;
8. Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier que l'avis du service des domaines a été sollicité le 8 avril 2013 et rendu le même jour, soit antérieurement à la décision de préemption contestée du 17 avril 2013, laquelle le vise d'ailleurs expressément ; que, d'autre part, aucune disposition ni aucun principe n'impose un délai préfixe au maire pour consulter ce service ou un délai minimal à ce dernier pour rendre son avis ; que la circonstance que le maire de Montreuil n'ait pas immédiatement consulté le service des domaines dès réception, le 20 février 2013, de la déclaration d'intention d'aliéner ou que ce service ait rendu son avis le jour même de sa saisine demeure donc sans incidence sur la régularité de cette consultation ;
9. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 (...). / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (...) " ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 300-1 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ;
10. Considérant, d'une part, que la décision contestée du 17 avril 2013, qui vise notamment les dispositions précitées des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme, mentionne, au cas particulier, que l'acquisition par l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS de la parcelle promise à la vente par les consortsB..., dans les conditions rappelées au point 1, s'inscrit dans le cadre de la politique menée par la ville de Montreuil en matière d'habitat et, plus particulièrement, de développement du logement social, tel qu'explicitée dans le projet d'aménagement et de développement durable du plan local d'urbanisme approuvé par la commune le 13 septembre 2012 ; que la même décision précise également que la parcelle préemptée avait été inscrite, à cet effet, en emplacement réservé dans le document d'urbanisme communal et que son acquisition, de même que celle de la parcelle voisine cadastrée section BH n° 33 appartenant déjà à la commune de Montreuil, permettra la réalisation, par l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS, d'un projet d'immeuble collectif de 13 logements sociaux ; qu'ainsi, et contrairement à ce que soutiennent les intimés, la décision de préemption contestée du 17 avril 2013, qui indique clairement la nature du projet d'aménagement ici poursuivi, est suffisamment motivée ; que, d'autre part, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS démontre, à l'occasion de la présente instance, que les principales caractéristiques de ce projet de logements sociaux avaient d'ores et déjà été définies par une étude de faisabilité réalisée par le cabinet Ika Architectes le
11 avril 2013 ; que, dans ces conditions, l'établissement requérant doit être regardé comme justifiant, à la date de la décision de préemption contestée, de la réalité du projet en cause, dont l'objet est conforme aux dispositions précitées de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ;
11. Considérant, en dernier lieu, que, si les intimés soutiennent que le prix auquel l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS s'est proposé d'acquérir le terrain des consorts B...est très inférieur à celui stipulé dans la promesse de vente que ces derniers ont conclue avec la SARL JL Immobilier et serait, par suite, entaché d'une erreur manifeste d'appréciation, une telle circonstance demeure, par elle-même, sans incidence sur la légalité de la décision de préemption contestée ;
12. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a annulé les décisions contestées ;
Sur les conclusions tendant à l'application des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative :
13. Considérant, d'une part, qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS, qui n'est pas, dans la présente instance, partie perdante, le remboursement aux intimés de leurs dépens, au demeurant non justifiés, ni davantage des frais exposés par les intéressés et non compris dans les dépens ; que, d'autre part, il n'apparaît pas inéquitable, dans les circonstances de l'espèce, de laisser à la charge de cet office tout ou partie des frais que celui-ci a exposés à l'occasion de la présente instance et non compris dans les dépens ;
DECIDE :
Article 1er : Le jugement rendu par le Tribunal administratif de Montreuil le 10 juillet 2014 sous le n° 1310395 est annulé.
Article 2 : La demande présentée par les consorts B...et par la SARL JL Immobilier devant le Tribunal administratif de Montreuil, les conclusions présentées par les intéressés devant la Cour de céans et le surplus des conclusions de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT MONTREUILLOIS sont rejetés.
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N° 14VE02747
