| France, Cour administrative d'appel de Versailles, 6ème chambre, 10 avril 2014, 12VE01822

Vu la requête, enregistrée le 18 mai 2012, présentée pour la S.A. KLEPIERRE, venant aux droits des sociétés Klécentres et Klébureaux, dont le siège est 21 avenue Kléber à Paris (75116), par Me A...et Rostaing, avocats ; la S.A. KLEPIERRE demande à la Cour :

1° d'annuler le jugement n° 1008280 du 15 mars 2012 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie, au titre de l'exercice clos 2003, ainsi que des pénalités correspondantes ;

2° de prononcer la décharge des impositions contestées ;

3° de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

- elle n'a appliqué qu'une seule décote de 4,6 % aux titres de ses filiales nécessaire à la détermination de leur valeur réelle, afin de tenir compte de la fiscalité latente des actifs ;

- dans son principe, cette méthode de valorisation des titres est conforme aux pratiques du marché, consacrée par la Fédération des Sociétés Immobilières et admise le 10 février 2012 par la commission nationale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, à propos d'impositions dues au titre d'exercices postérieurs à celui en litige ;

- le taux retenu est représentatif de la moitié de cette fiscalité latente ;

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Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 mars 2014 :

- le rapport de M. Demouveaux, président-rapporteur,

- les conclusions de M. Delage, rapporteur public,

- les observations de MeA..., pour la S.A. KLEPIERRE ;

Et connaissance prise de la note en délibéré enregistrée le 14 avril 2014, présentée pour la S.A. KLEPIERRE, par MeA... ;

1. Considérant qu'aux termes de l'article 208 C du code général des impôts, applicable aux impositions en litige et créé par l'article 11 de la loi du 31 décembre 2002 : " I. - Les sociétés d'investissements immobiliers cotées s'entendent des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé français, dont le capital social n'est pas inférieur à 15 millions d'euros, qui ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes visées à l'article 8 et aux 1, 2 et 3 de l'article 206 dont l'objet social est identique./II. - Les sociétés d'investissements immobiliers cotées visées au I et leurs filiales détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement, de manière continue au cours de l'exercice, soumises à l'impôt sur les sociétés et ayant un objet identique, peuvent opter pour l'exonération d'impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice provenant de la location des immeubles et des plus-values sur la cession à des personnes non liées au sens du 12 de l'article 39 d'immeubles, de participations dans des personnes visées à l'article 8 ou dans des filiales soumises au présent régime./(...). " ; qu'aux termes du IV de l'article 219 du même code, dans sa version en vigueur à la date des impositions en litige : " Le taux de l'impôt (sur les sociétés) est fixé à 16,5 % en ce qui concerne les plus-values imposables en application du 2 de l'article 221 et du deuxième alinéa de l'article 223 F, relatives aux immeubles et parts des organismes mentionnés au dernier alinéa du II de l'article 208 C inscrits à l'actif des sociétés d'investissements immobiliers cotées et de leurs filiales qui ont opté pour le régime prévu à cet article. " ;

2. Considérant qu'en application des dispositions précitées des articles 208 C du code général des impôts, les sociétés KLEPIERRE, Klécentres et Klébureaux ont opté pour le régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées à effet au 1er janvier 2003 et, cette option entraînant cessation d'entreprise en vertu du deuxième alinéa de l'article 221-2 du même code, ont acquitté l'impôt sur les sociétés au taux de 16,5 % sur les plus-values latentes afférentes aux parts qu'elles détenaient à cette date dans des sociétés ayant le même objet ; qu'à l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration a notamment remis en cause l'assiette de cette imposition, en estimant injustifiée la décote de 4,80 % appliquée sur la valeur brute de cession des titres détenus par ces sociétés ; que la S.A. KLEPIERRE, venant aux droits des sociétés Klécentres et Klébureaux, relève appel du jugement du 15 mars 2012 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés, d'un montant de 10 874 414 euros auxquelles elle a été assujettie, au titre de l'exercice 2003, ainsi que des pénalités correspondantes ;

3. Considérant, en premier lieu, que, pour établir la valeur des parts des dix sociétés en cause, la S.A. KLEPIERRE s'est appuyée sur une valeur d'expertise des immeubles portés par ces sociétés, de laquelle elle a soustrait les droits d'enregistrement (4,80%) et les frais notariés (1,20 %) pour obtenir une valeur " hors droits " ; qu'elle a ensuite retranché de cette valeur " nette " la valeur comptable nette des immeubles pour obtenir une plus-value latente à laquelle elle a ajouté la situation nette comptable des SCI et SNC afin d'obtenir une valeur de cession " brute " des titres de participation ; qu'au résultat ainsi obtenu, elle a enfin appliqué une déduction au taux de 4,80 % correspondant au montant des droits d'enregistrement que supporterait un éventuel acquéreur ; que la société requérante soutient que l'abattement opéré sur la valeur vénale des parts en sus de celui afférent à la valeur des immeubles ne conduit pas à appliquer une " double décote " dès lors que ces abattements diffèrent dans leur nature et leur montant ; que, toutefois, en cas de cession, la requérante ne saurait être partie qu'à une seule transaction portant sur les parts de la société transparente apporteuse et non sur l'immeuble porté, l'acquéreur n'ayant alors à supporter qu'une seule fois les droits d'enregistrement relatifs à cette transaction ; que la méthode retenue par la requérante conduit à défalquer doublement cette même charge, peu important qu'elle ne soit pas calculée sur la même assiette ; que, par suite, le service établit le caractère injustifié de la double décote opérée par la société ;

4. Considérant, en deuxième lieu, que la S.A. KLEPIERRE expose que la décote de 4,80 % de la valeur des titres de participation entrant dans la plus-value imposable lors de l'option faite au 1er janvier 2003, est destinée à prendre en compte la fiscalité latente supportée par les acquéreurs potentiels de ces titres, ainsi que l'impossibilité dans laquelle ces derniers se trouveraient de déduire de leur résultat imposable les annuités d'amortissement constatées sur les immeubles détenus par elle ; qu'elle soutient que cette décote est conforme à la méthode d'évaluation des titre non cotés en bourse, laquelle en déterminant la valeur des titres sur la base de l'actif net réévalué diminué d'une décote pour fiscalité latente, permettrait de déterminer une valeur de ces actifs aussi proche que possible de celle qui résulterait du jeu de l'offre et la demande dans un marché réel ; que la commission nationale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, consultée sur une même décote opérée par la requérante au cours de exercices postérieurs à celui en litige, a d'ailleurs admis, dans sa séance du 10 février 2012, le principe de prise en compte de la fiscalité latente de mêmes titres de participation, en cas d'option pour le régime d'exonération des bénéfices des SIIC prévu par ce même article 208 C ;

5. Mais considérant, d'une part, que, si l'administration supporte la charge de la preuve de la sous-évaluation des parts sociales, en l'espèce, elle n'a pas remis en cause la valeur d'expertise des immeubles présentée par la S.A. KLEPIERRE ni la valeur vénale des parts déterminée au vu de l'expertise mais a seulement écarté l'application de l'abattement de 4,80 % sur cette valeur vénale ; que, sur le point particulier du bien-fondé du montant de cet abattement, c'est donc la société requérante qui, contrairement à ce que soutient celle-ci, supporte la charge de la preuve ;

6. Considérant, d'autre part, que l'option prévue par l'article 208 C du code général des impôts s'inscrit, comme le fait valoir le ministre de l'économie et des finance et comme le relève la commission nationale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires dans l'avis rendu à l'issue de la séance mentionnée ci-dessus, dans une logique de conservation de son patrimoine par la société concernée ; qu'ainsi, la détermination de la valeur réelle de ces titres consécutive à cette option n'emporte pas nécessairement la prise en compte de la fiscalité qui pèserait sur ces mêmes titres en cas de cession, comme ce serait le cas pour des marchands de biens, lesquels ne sont pas éligibles au régime des SIIC précisément en raison de l'intention de revendre qui caractérise leur activité ; que si la commission a néanmoins estimé " plausible " que la valeur marchande des titres d'une société immobilière puisse être moins élevée que celle des immeubles qu'elle possède et a proposé de retenir pour cette raison une décote pour moins-value latente limitée toutefois au taux de 3,50 %, il ne résulte pas de cet avis, qui ne lie pas l'administration, que celle-ci, en réintégrant la déduction forfaitaire de 4,80 % dans le montant réévalué des titres, aurait commis une erreur dans le calcul des plus-values taxables ; qu'au surplus, ce taux de 4,80 % qui correspond, selon la société requérante à un arrondi de la moitié de la fiscalité latente (4,70 %) qui aurait existé au 1er janvier 2003 sur l'actif net réévalué des immeubles détenus par les sociétés membres du groupe Klépierre, n'apparaît pas justifié dans son montant, faute pour la S.A. KLEPIERRE, d'une part de justifier, autrement que par " la pratique du marché ", des raisons de cet arrondi et de la division par moitié du taux de la fiscalité latente et, d'autre part, d'intégrer dans le calcul de la décote les éléments autres que fiscaux susceptibles, dans l'hypothèse d'une cession, d'influer sur la valeur vénale des parts ;

7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la S.A. KLEPIERRE, venant aux droits des sociétés Klécentres et Klébureaux, n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

DECIDE :

Article 1er : La requête de la S.A. KLEPIERRE est rejetée.

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