Vu l'arrêt, en date du 2 septembre 2011, par lequel la Cour administrative d'appel de Versailles, statuant avant-dire droit sur la requête de la SCI PARIS-MONTREUIL tendant à la réformation du jugement nos 9910621-9910623-006584-0036162-0201390 du 6 mai 2003 du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise en tant qu'il lui a accordé une réduction insuffisante des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1997, 1998, 1999, 2000 et 2001 dans les rôles de la commune de Montreuil-sous-Bois, à raison d'un local à usage d'hôtel-restaurant situé 2, rue du professeur André Lemière, a ordonné un supplément d'instruction aux fins pour le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat de présenter, dans le délai d'un mois à compter de la notification de cet arrêt, en premier lieu, les vingt-cinq immeubles dont il faisait état sans autre précision et qui avaient fait l'objet de transactions à une date la plus proche possible du 1er janvier 1970 situés dans une commune présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de Montreuil-sous-Bois et, en second lieu, eu égard au stade d'avancement de l'affaire, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien à évaluer ou, le cas échéant, dans son bilan, qui sont susceptibles de permettre la détermination de la valeur locative de l'immeuble dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ;
Vu le mémoire, enregistré le 25 octobre 2011, présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, qui conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la SCI PARIS-MONTREUIL le versement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Le ministre indique que, sur les vingt-cinq immeubles dont il faisait état, vingt-quatre n'avaient pas fait l'objet d'une première transaction avant le 17 mars 1989 et soutient que, dès lors, ces vingt-quatre immeubles n'ont pas fait l'objet d'une transaction a des dates proches du 1er janvier 1970 ; que, s'agissant du seul autre immeuble ayant fait l'objet d'une transaction à une date proche du 1er janvier 1970, il concerne l'immeuble exploité successivement sous les enseignes Les Flanades et Ibis à Sarcelles dont la propriété a été transférée en 1981 dans le cadre d'une transaction portant sur un ensemble immobilier beaucoup plus important, dont le prix global s'est élevé à la somme de 176 077 264 francs ; qu'une seconde lecture des 89 feuillets édités par le bureau des hypothèques d'Ermont, présentant notamment un extrait littéral de l'apport consenti en 1981 par la Compagnie Immobilière de la Région Parisienne à la Compagnie Immobilière de la Région de Sarcelles a toutefois permis de relever la valeur alors retenue comme valeur d'apport pour cet hôtel ; que le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire en date du 24 novembre 1981 de la Compagnie Immobilière de la Région Parisienne fait notamment apparaître une valeur globale de l'hôtel d'un montant de 11 000 000 francs au 1er janvier 1981 ; que sa valeur au 1er janvier 1970, corrigée en fonction du coût de la construction peut être fixée à la somme de 3 841 270 francs ; qu'il y a toutefois lieu, pour la détermination de la valeur vénale comparative d'appliquer un premier coefficient de majoration de 20 %, pour tenir compte de la situation de desserte plus favorable de l'immeuble de la SCI PARIS-MONTREUIL situé à proximité du métro et des accès au boulevard périphérique de la Porte de Montreuil et d'un second coefficient de majoration de 10 % destiné à prendre en compte la meilleure année de construction de l'immeuble de la SCI PARIS-MONTREUIL construit en 1989, soit quinze ans après l'hôtel exploité sous l'enseigne Ibis à Sarcelles et construit en 1974 ; qu'il s'ensuit que la valeur vénale comparative s'élève à la somme de 4 993 651 francs (761 277,19 euros) et que, compte tenu de l'écart de surface entre cet immeuble (5 764 m²) et l'immeuble à évaluer (2 373 m²), elle doit être portée à la valeur de 12 129 543 francs (1 849 136,90 euros) ; que, compte tenu d'un taux d'intérêt justifié de 9 %, la valeur locative de l'immeuble de la société requérante est de 1 091 659 francs (166 422 euros), qui demeure très supérieure à celle retenue par les premiers juges pour une somme de 92 264 euros ; qu'en ce qui concerne les données figurant dans les actes constituant l'origine de propriété du bien à évaluer ou, le cas échéant, dans son bilan, susceptibles de permettre la détermination de la valeur locative de l'immeuble de la SCI PARIS-MONTREUIL, l'origine de propriété résultent de trois transactions : une vente en l'état futur d'achèvement en date du 19 décembre 1989 au consortium Immoffice pour une valeur de 124 530 000 francs, un apport intervenu en décembre 1992 de la moitié de la propriété détenue par le consortium Immoffice au consortium Fideicom pour un montant de 55 500 000 francs correspondant à une estimation de la totalité de l'ensemble immobilier pour 111 000 000 francs et une vente en date du 30 mai 1996 effectuée par le consortium Fideicom à la société requérante pour une valeur de 102 510 000 francs ; que la valeur locative établie par rapport à la plus ancienne de ces trois transactions s'élève ainsi à 324 395 euros, soit un montant très supérieur à celui retenu pour 92 264 euros par les premiers juges ; qu'en ce qui concerne les mentions du bilan de la SCI PARIS-MONTREUIL, l'immeuble y figure pour un prix de revient de 12 958 166 euros, dont 1 425 398 euros pour le terrain et 11 532 768 euros de construction ; que cette valeur, corrigée au 1er janvier 1970 en fonction de l'indice du coût de la construction, est fixée à la somme de 2 770 452 euros, et conduit après application d'un taux d'intérêt de 9 %, à fixer la valeur locative de l'immeuble à la somme de 249 341 euros ; que la méthode relative au coût de reconstruction mentionnée au deuxième alinéa de l'article 324 AC de l'annexe II au code général des impôts ne peut être mise en oeuvre, faute pour l'administration de disposer, notamment, ni de renseignements sur le prix de revient d'une construction similaire réalisée à la même époque dans un environnement comparable, ni du montant retenu au bilan par les copropriétaires de la part de construction ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts, notamment son article 1498 ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 13 décembre 2011 :
- le rapport de M. Locatelli, premier conseiller,
- et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ;
Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe :
Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ;
Considérant que, par son arrêt du 26 juin 2007, la Cour a jugé que trois transactions ayant porté sur l'immeuble à évaluer et intervenues en 1989, 1992 et 1996, ne pouvaient être regardées comme suffisamment récentes à la date du 1er janvier 1970 et qu'ainsi, elles ne pouvaient être retenues comme termes de référence pour l'application de l'article 324 AC précité ; qu'elle a également jugé que la valeur locative de l'immeuble de la SCI PARIS-MONTREUIL ne pouvait être déterminée à partir de la valeur vénale d'autres immeubles de nature comparable appartenant à des hôtels de chaîne de conception moderne dès lors que les transactions intervenues sur de tels établissements étaient postérieures au 17 janvier 1984 ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction que, sur les vingt-cinq autres immeubles dont la présentation par le ministre avait été ordonnée par la Cour par l'arrêt susvisé du 2 septembre 2011, vingt-quatre d'entre eux présentent des transactions intervenues postérieurement au 17 janvier 1984 ; qu'ainsi, aucune de ces transactions ne peut être retenue ; qu'en revanche, peut être retenue la transaction intervenue en 1981 sur l'hôtel exploité sous l'enseigne Les Flanades puis Ibis dans la commune de Sarcelles qui présente du point de vue économique une situation analogue à celle de Montreuil-sous-Bois dès lors, d'une part, qu'elle peut être regardée comme la plus proche possible du 1er janvier 1970 et que, d'autre part, le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 24 novembre 1981 de la Compagnie immobilière de la région parisienne mentionné au bordereau hypothécaire de publication de l'extrait littéral de l'apport consenti par la société cédante à la société cessionnaire, et conservé au bureau des hypothèques de la commune d'Ermont, permet d'isoler un prix de cession pour cet immeuble, d'une surface pondérée de 5 764 m² qui, évalué au 1er janvier 1981, correspond à une valeur vénale de 11 000 000 francs (1 676 939 euros) ; que rapportée au 1er janvier 1970 en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, dont la valeur était de 220 au titre du 1er trimestre de l'année 1970 et de 630 au titre du même trimestre de l'année 1981, cette valeur vénale est alors de 3 841 270 francs (585 598 euros) ; que le ministre soutient sans être contredit qu'un coefficient de majoration de 20 % doit être appliqué pour tenir compte de la situation plus favorable de l'immeuble à évaluer en matière de desserte et de transport, celui-ci étant situé près de la station du métropolitain porte de Montreuil et du boulevard périphérique ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire application d'un second coefficient de majoration de 10 % dès lors que le ministre n'établit par aucun élément objectif que la qualité des constructions élevées en 1981 auraient été, pour des immeubles de nature comparable, sensiblement supérieure à celle d'immeubles tels que celui de Sarcelles, construits en 1974 ; qu'ainsi, après correction de l'écart de surfaces pondérées existant entre cet immeuble et celui de Sarcelles ayant servi de terme de référence et application d'un coefficient de majoration de 20 % et d'un taux d'intérêt, non contesté, de 9 %, il y a lieu de fixer la valeur locative de l'immeuble à évaluer à la somme de 1 007 685 francs (153 621 euros) ;
Considérant que l'application de cette méthode, qui n'est pas utilement critiquée, aboutit à une valeur locative supérieure à celle retenue par les premiers juges pour asseoir les impositions litigieuses ; qu'ainsi, la société SCI PARIS-MONTREUIL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté partiellement sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1997 à 2001 dans les rôles de la commune de Montreuil-sous-Bois, à raison de l'établissement qu'elle y exploite 2, rue du professeur André Lémière ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SCI PARIS-MONTREUIL demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
Considérant, en revanche, qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI PARIS-MONTREUIL, partie perdante à l'instance, une somme de 2 000 euros en application desdites dispositions ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI PARIS-MONTREUIL est rejetée.
Article 2 : La SCI PARIS-MONTREUIL versera à l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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N° 03VE02578 2
