Vu la requête, enregistrée le 5 juin 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la société COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET FINANCIERS (CIIF), dont le siège social est situé 66 route de Paris à Jouars-Pontchartrain (Yvelines), par Me Thibaut Adeline-Delvolvé, avocat ; la société CIIF demande à la Cour :
1°) de réformer le jugement n° 0607207 en date du 6 avril 2009 en tant que le Tribunal administratif de Versailles a, d'une part, par les articles 1er et 3 de ce jugement, limité à 25 000 euros la somme que la commune des Loges-en-Josas a été condamnée à lui verser en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait de deux sursis à statuer en matière de permis de construire déclarés illégaux et, d'autre part, rejeté le surplus de sa demande ;
2°) de condamner la commune des Loges-en-Josas à lui verser la somme de 2 557 644,57 euros majorée des intérêts de droit en réparation du préjudice subi du fait de l'édiction de ces sursis à statuer illégaux ;
3°) de mettre à la charge de la commune des Loges-en-Josas le versement d'une somme de 3 109,60 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que :
- le jugement est insuffisamment motivé en ce qui concerne le rejet de sa demande d'annulation du refus de permis de construire qui lui a été opposée le 2 mai 2006 ;
- c'est à tort que les premiers juges ont rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du 2 mai 2006 par lequel le maire de la commune des Loges-en-Josas a rejeté sa demande de permis de construire dans la mesure où le projet de réhabilitation de l'immeuble dit ferme Champy était conforme aux prescriptions des articles UH 5 et 11 du règlement du plan d'occupation des sols ;
- c'est à tort que le maire de la commune des Loges-en-Josas a estimé que l'annexe du plan d'occupation des sols constituait un document opposable ;
- le retard dans l'instruction du certificat d'urbanisme engage la responsabilité de la commune ;
- la responsabilité de la commune est engagée en raison de la faute commise par son maire lorsque ce dernier a pris les arrêtés déclarés illégaux portant sursis à statuer sur ses demandes de permis de construire ;
- la commune a, en fait, commis un détournement de pouvoir en prenant les deux arrêtés en question notamment en voulant favoriser les intérêts d'une société concurrente ;
- la responsabilité de la commune serait, en tout état de cause, engagée même sans faute de sa part en application du principe d'égalité devant les charges publiques ;
- c'est à tort que les premiers juges ont, pour minorer le montant de la réparation qui lui était du, estimé que l'existence d'une condition suspensive à la promesse de vente était de nature à lui retirer le droit à réparation résultant de l'intervention des décisions illégales ;
- contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les différents préjudices dont elle a fait état étaient en lien avec les décisions illégales qui lui ont été opposées ;
- elle subit un préjudice financier ainsi qu'un manque à gagner certain sur l'ensemble des trois lots ;
- elle est également en droit d'obtenir réparation des préjudices subis au titre des dépenses engagées liées à la mise en place de l'opération, à la mobilisation de ses moyens et aux instances contentieuses ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 16 décembre 2010 :
- le rapport de M. Lenoir, président assesseur,
- les conclusions de Mme Kermorgant, rapporteur public,
- les observations de Me Adeline-Delvolvé pour la Société COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET FINANCIERS,
- et les observations de Me Sagalovitsch pour la commune des Loges-en-Josas ;
Considérant que la société COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET FINANCIERS (CIIF) a, le 16 février 2005, signé une promesse de vente concernant quatre parcelles cadastrées AA 136, AA 137, AA 138 et AA 204, d'une superficie totale d'un hectare, quatre-vingt quatorze ares et vingt-huit centiares, situées sur le territoire de la commune des Loges-en-Josas (Yvelines), aux numéros 8 et 10 de la rue Guy Mocquet ; que l'ensemble des terrains en question a, par la suite, été divisés en trois lots dont un lot référencé n°1 servant d'assiette à un bâtiment agricole du 19° siècle dénommé ferme Champy ; que, par une première demande en date du 4 août 2005, la société CIIF a sollicité la délivrance d'un permis de construire afin d'édifier trois maisons individuelles sur une partie du lot n° 3, cette demande étant suivie, le 8 novembre 2005, d'une demande de délivrance d'un certificat d'urbanisme concernant l'ensemble de ce lot, dont une partie était alors classée en zone NA du plan d'occupation des sols ; que, le 17 novembre 2005, la société CIIF a sollicité la délivrance d'un deuxième permis de construire afin de construire une maison individuelle sur le lot n° 2 ; que, s'agissant du lot n° 1, la société requérante, après avoir initialement déposé une déclaration de travaux afin de réaménager le bâtiment agricole mentionné plus haut, a sollicité ensuite, le 1er février 2006, la délivrance d'un troisième permis de construire afin, notamment, de réaménager ce bâtiment en vue d'y créer dix logements ; que, par deux décisions en date du 7 mars 2006 et du 10 avril 2006, le maire de la commune des Loges en Josas a sursis à statuer sur les demandes de permis de construire relatives aux projets de construction de la société concernant les lots N° 2 et N° 3 ; que, par une troisième décision en date du 2 mai 2006, le maire de la commune des Loges-en-Josas a rejeté la demande de permis de construire relative au réaménagement du bâtiment dénommé ferme Champy ; qu'enfin, par une décision en date du 22 juin 2006, le maire a délivré à la société requérante le certificat d'urbanisme sollicité le 17 novembre 2005 ; que la société CIIF relève appel du jugement du Tribunal administratif de Versailles en date du 6 avril 2009 en tant que, par les articles 1 et 3 dudit jugement, le tribunal, après avoir constaté que les deux sursis à statuer qui lui avaient été opposés étaient entachés d'illégalité, a limité à 25 000 euros le montant de l'indemnité qu'elle avait demandé en réparation du préjudice causé par ces décisions illégales de la commune des Loges-en-Josas et rejeté le surplus de ses conclusions tendant à ce que soit également déclaré illégal le refus de permis de construire qui lui a été opposé le 2 mai 2006 ; que la commune des Loges-en-Josas relève appel incident de ce jugement en tant qu'il a estimé que sa responsabilité était engagée à raison de l'intervention de deux sursis à statuer alors que ces décisions étaient régulières et l'a condamnée à verser à la société CIIF une somme de 25 000 euros en réparation du préjudice subi ;
Sur l'appel incident :
Considérant qu'aux termes des dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 123-6 du code de l'urbanisme : A compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, l'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer (...) sur les demandes d'autorisation concernant des constructions (...) qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan ;
Considérant, d'une part, que si le conseil municipal des Loges-en-Josas a, par une délibération en date du 20 janvier 2005, prescrit la révision de son plan d'occupation des sols en vue de sa transformation en plan local d'urbanisme en précisant que l'un des objectifs de ce futur plan était de mener une réflexion sur les orientations d'aménagement applicables au coeur du village et en périphérie , cette délibération ne permettait pas de localiser précisément les zones du territoire communal concernées par les modifications de classement envisagées ; que, par ailleurs, l'état d'avancement des travaux d'élaboration du nouveau plan ne permettait de préciser, à la date des décisions attaquées, ni la portée exacte des modifications envisagées, ni le tracé du prolongement futur du chemin piétonnier dit des écoliers ; que, de même, l'état du dossier ne permettait pas non plus de déterminer, à cette même date, dans quelle mesure le projet présenté par la société requérante pouvait compromettre la mise en oeuvre des objectifs du futur plan local d'urbanisme ; que, dès lors, le maire des Loges-en-Josas ne pouvait légalement, par ses arrêtés en date du 7 mars 2006 et du 10 avril 2006, surseoir à statuer sur les demandes de permis de construire présentées par la société CIIF ; que, par suite, la commune des Loges-en-Josas n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a estimé que sa responsabilité était engagée à raison de la faute qu'elle avait commise du fait de l'édiction des arrêtés illégaux du 7 mars 2006 et du 10 avril 2006 ;
Considérant, d'autre part, que la commune des Loges-en-Josas soutient que c'est à tort que les premiers juges ont accordé à la société CIIF une indemnité d'un montant de 25 000 euros en réparation du préjudice qu'aurait subi cette société du fait de l'intervention des deux décisions illégales mentionnées ci-dessus dès lors que la requérante ne peut se prévaloir d'un tel préjudice compte tenu de l'incertitude affectant ses projets immobiliers puisque la promesse de vente qu'elle avait signé le 16 février 2005 était assortie d'une condition suspensive liée au reclassement des terrains cédés en zone constructible ; que, toutefois, il ressort des pièces du dossier que les demandes de permis de construire auxquelles ont été irrégulièrement opposé une décision de sursis à statuer avait pour objet la réalisation de maisons individuelles implantées sur des parcelles régies par les prescriptions de la zone constructible UH b du règlement du plan d'occupation des sols alors en vigueur et, par suite, concernaient des projets immobiliers pouvant être réalisés indépendamment de tout classement en zone constructible de la portion de terrain régie par les prescriptions de la zone NA du plan d'occupation des sols ; que, dès lors, l'existence d'une telle clause suspensive, dont il n'est pas démontré, au demeurant, que la société CIIF entendait s'en prévaloir, n'est pas de nature à faire regarder le préjudice dont cette dernière se prévaut à raison de l'intervention des deux décisions illégales du 7 mars 2006 et du 10 avril 2006 comme purement éventuel ; que, par suite, la commune des Loges-en-Josas n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles l'a condamnée à verser une indemnité de 25 000 euros à la société CIIF en réparation dudit préjudice ;
Sur l'appel principal :
S'agissant de la légalité des travaux de réaménagement de l'immeuble implanté sur le lot n° 1 :
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme : Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5 (...) Sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5, le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume, ou de créer des niveaux supplémentaires ; que la déclaration de travaux déposée par la société CIIF le 19 décembre 2005 concernait l'aménagement, à l'intérieur d'un bâtiment à usage agricole datant du 19° siècle, de huit logements de deux et trois pièces et impliquait la création d'un étage supplémentaire ainsi que le percement de dix-huit ouvertures sur les façades ; que ces travaux avaient donc pour effet de changer la destination de la construction et devaient en conséquence faire l'objet d'un permis de construire conformément aux dispositions susrappelées de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme ; que, par suite, la société CIIF n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont estimé que les travaux qu'elle envisageait d'exécuter sur le bâtiment dénommé ferme Champy devaient faire l'objet d'un tel permis ;
Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article UH 11 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune applicable à la date de la décision attaquée : L'autorisation de bâtir pourra être refusée si les constructions, par leur situation, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales (...) ; qu'il ressort des pièces du dossier que le bâtiment dénommé ferme de Champy est inscrit à l'inventaire général du patrimoine culturel défini par l'article 95 de la loi n°2004-809 du 13 août 2004 ; que, par ailleurs, la commune des Loges-en-Josas se situe à l'intérieur du périmètre du site inscrit de la vallée de la Bièvre et se caractérise, dans son centre, par la présence de bâtiments anciens ne comportant que peu de lucarnes ; que la société CIIF a sollicité, le 1er février 2006, un permis de construire dans le but de réaménager le bâtiment dénommé ferme de Champy ainsi qu'un bâtiment annexe à usage de bureaux afin de créer dix logements de deux et trois pièces et un parc de stationnement de dix places, dont trois couvertes ; que ce projet prévoyait également une modification de la toiture du bâtiment principal et la création de vingt-neuf nouvelles ouvertures dont neuf lucarnes de type Velux ; que, compte tenu des transformations ainsi opérées sur un bâtiment inscrit et de la présence importante de lucarnes rompant avec les caractéristiques habituelles du bâti ancien recensé dans le secteur urbain considéré, à savoir le centre du village, le projet en question portait atteinte au caractère des lieux avoisinants et au paysage urbain dans lequel il doit s'insérer ; qu'il a d'ailleurs fait l'objet, pour ce motif, d'un avis défavorable émis par l'architecte des bâtiments de France le 28 avril 2006 ; que, dès lors, c'est à bon droit que le maire de la commune des Loges-en-Josas a, le 2 mai 2006, refusé, au motif d'une méconnaissance de l'article UH 11 précité, de délivrer le permis de construire sollicité ; que, par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, qui est suffisamment motivé, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à la mise en jeu de la responsabilité de la commune des Loges-en-Josas dès lors qu'il ne pouvait être reproché au maire de cette dernière d'avoir pris à son encontre une décision entachée d'illégalité ;
S'agissant de la mise en jeu de la responsabilité de la commune des Loges-en-Josas :
Considérant, en premier lieu, et en tout état de cause, que si la société CFII demande la condamnation de la commune des Loges-en-Josas à raison de la faute qu'aurait commise cette dernière en lui délivrant avec retard un certificat d'urbanisme, ces conclusions, qui tendent à la réparation d'un préjudice distinct de celui qui avait été invoqué dans la demande préalable d'indemnisation présentée le 22 juin 2006, n'ont pas été précédées d'une décision administrative susceptible de lier le contentieux ; que, tant devant le tribunal administratif que devant la Cour, la commune n'a défendu sur ce point qu'a titre subsidiaire et a, à titre principal, invoqué l'irrecevabilité de ces conclusions ; que, par suite, celles-ci doivent être rejetées comme irrecevables ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme : N'ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent code et concernant notamment l'utilisation du sol (...) Toutefois une indemnité est due s'il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification de l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain ; que, d'une part, et conformément aux dispositions précitées, la société requérante ne peut se prévaloir de la circonstance que l'application des dispositions de l'article UH 11 précité lui aurait causé un préjudice particulier pour demander à être indemnisée sur le fondement de l'égalité devant les charges publiques ; que, d'autre part, elle ne démontre pas que le refus de délivrance d'un permis de construire qui lui a été opposé le 2 mai 2006 aurait porté atteinte à des droits acquis ou lui aurait causé un dommage direct, matériel et certain lié à une modification de l'état antérieur des lieux et aurait donc été susceptible de lui ouvrir un droit à réparation en application des dispositions précitées ; que, par suite, la société CIIF n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté ses conclusions à fin de mise en jeu de la responsabilité sans faute de la commune des Loges-en-Josas ;
S'agissant du préjudice subi par la société CIIF :
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société CIIF est seulement fondée à demander réparation du préjudice direct et certain qu'elle a subi du fait de l'intervention des décisions du 7 mars 2006 et du 10 avril 2006 prononçant un sursis à statuer sur ses demandes de délivrance de deux permis de construire ; qu'il ressort des pièces du dossier que le maire de la commune des Loges-en-Josas a, par deux décisions en date du 5 mai 2008 et du 9 juin 2008, accordé les permis de construire ayant fait l'objet des sursis à statuer susmentionnés ; qu'en conséquence, la société CIIF ne peut prétendre à être indemnisé que du seul préjudice subi du fait du retard de plus de deux ans ayant affecté ses projets immobiliers ;
Considérant, en premier lieu, que la société requérante, qui n'a procédé à aucune construction ni aucune commercialisation des logements dont la construction a été finalement autorisée et qui n'établit pas avoir eu à supporter inutilement des frais financiers pendant la période de retard litigieuse, n'est pas fondée à demander réparation du préjudice qui serait résulté tant de la perte des bénéfices attendus de l'opération projetée, lequel préjudice n'a qu'un caractère éventuel, que de la dépréciation des sommes qu'elle aurait immobilisée ;
Considérant, en deuxième lieu, que si la société CIIF fait valoir qu'elle a été exposé à divers frais de montage, gestion administrative et gestion technique à raison du retard intervenu dans la délivrance des permis de construire sollicité, elle ne démontre pas, par les pièces qu'elle produit, la réalité et l'étendue du chef de préjudice ainsi invoqué ; qu'elle n'est, par suite, pas fondé à demander le versement d'une indemnité à ce titre ;
Considérant, en troisième lieu, que la société requérante n'est pas fondée à demander le remboursement des différentes dépenses exposées au titre des honoraires versées au notaire à raison de la réalisation de la promesse de vente des terrains d'assiette des constructions, de la constitution des dossiers de permis de construire, de l'arpentage du terrain, des constatations d'huissier en ce qui concerne la régularité des affichages et de la réalisation de la maquette des constructions, dès lors que, compte tenu de ce qu'elle a finalement obtenu les permis de construire sollicités, les dépenses en question ont été utilement exposées ;
Considérant, en quatrième lieu, que les sommes exposées au titre des frais d'avocat liés à l'instance en cours devant les juridictions administratives ne peuvent donner à remboursement que dans le cadre défini par l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Considérant, en revanche, que la société CIIF a droit, comme l'a estimé à juste titre le Tribunal administratif, au remboursement des dépenses inutilement supportées au titre de la mobilisation de son personnel et de la présentation, en 2006, de son projet immobilier ; que, compte tenu de l'imprécision des documents présentés par la société à l'appui de sa demande, les premiers juges n'ont pas fait une appréciation erronée de ce chef de préjudice en le chiffrant à un montant de 25 000 euros ; que, par suite, la société requérante n'est pas fondée à demander la réformation du jugement attaquée en tant qu'il ne lui a pas accordé une indemnité d'un montant supérieur à cette somme ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ;
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de commune des Loges-en-Josas, qui n'est pas la partie principalement perdante dans la présente instance, le versement de la somme que la société COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET FINANCIERS demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, par ailleurs, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la société COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET FINANCIERS le versement à la commune des Loges-en-Josas de la somme demandée par cette dernière au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
DECIDE :
Article 1er : L'appel incident de la commune des Loges-en-Josas et ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.
Article 2 : La requête de la société COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET FINANCIERS est rejetée.
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N° 09VE01908 2
