Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme F... G..., Mme B... C... épouse A..., M. E... G..., M. H... G... et la société civile professionnelle de notaires " F... G..., Céline Aubouin, H... G... " ont demandé au tribunal administratif de Toulouse de condamner la commune de Toulouse à leur verser une somme de 50 000 euros en réparation des préjudices qu'ils estiment avoir subis du fait de la délivrance par le maire de Toulouse d'un permis de construire illégal au titre de leur action récursoire et au titre de leur action subrogatoire et de surseoir à statuer jusqu'à ce que le tribunal judiciaire de Toulouse se soit prononcé sur l'action des voisins et des acquéreurs.
Par un jugement n° 1927487 du 14 février 2023, le tribunal administratif de Nîmes, auquel l'affaire de Mme G... et des autres requérants a été attribuée par une ordonnance du président de la section du contentieux du Conseil d'Etat du 4 avril 2022, a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 6 avril 2023, 24 novembre 2023 et 22 décembre 2023, Mme F... G..., Mme B... C... épouse A..., M. E... G..., M. H... G... et la société civile professionnelle de notaires " F... G..., Céline Aubouin, H... G... ", la société MMA IARD SA et la société MMA IARD Assurances Mutuelles, représentés par la SELARL CLF, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d'admettre les interventions volontaires de la société MMA IARD SA et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles ;
2°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nîmes du 14 février 2023 ;
3°) de condamner la commune de Toulouse à verser à Mme F... G..., Mme B... C... épouse A..., M. E... G..., M. H... G... et la société civile professionnelle de notaires " F... G..., Céline Aubouin, H... G... " une somme de 30 000 euros en réparation des préjudices qu'ils estiment avoir subis du fait de la délivrance d'un permis de construire illégal au titre de leur action récursoire ;
4°) de condamner la commune de Toulouse à verser à la société MMA IARD SA et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles une somme de 20 000 euros en réparation des préjudices qu'ils estiment avoir subis du fait de la délivrance d'un permis de construire illégal au titre de leur action récursoire ;
5°) pour le surplus, de surseoir à statuer jusqu'à ce que la cour d'appel de Toulouse se soit prononcée sur l'action des voisins et des acquéreurs ou à titre subsidiaire, de condamner la commune de Toulouse à leur verser une somme de 1 404 368,37 euros, très subsidiairement une somme de 1 123 494,70 euros en réparation des préjudices qu'ils estiment avoir subis du fait de la délivrance d'un permis de construire illégal au titre de leur action subrogatoire ;
6°) de mettre à la charge de la commune de Toulouse une somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le tribunal administratif de Nîmes a omis de statuer sur le moyen tiré de ce que la commune de Toulouse a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en délivrant illégalement un permis de construire un ensemble résidentiel de 43 logements, pour lesquels les requérants sont intervenus en qualité de rédacteurs des actes authentiques ;
- la commune de Toulouse a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en délivrant illégalement un permis de construire un ensemble résidentiel de 43 logements, pour lesquels les requérants sont intervenus en qualité de rédacteurs des actes authentiques, délivré à la société civile de construction vente Les Sept Deniers le 29 novembre 2011 par le maire de Toulouse ainsi que l'a jugé le tribunal administratif de Toulouse par jugement du 27 février 2015 ;
- la commune de Toulouse a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en refusant de retirer ce permis de construire illégal en réponse au recours gracieux présenté par les habitants voisins le 26 janvier 2012 ;
- la commune de Toulouse a commis une faute en délivrant une attestation de " non retrait " sans mentionner l'existence du recours gracieux dirigé contre ce permis de construire illégal ;
- la société MMA IARD SA et la société MMA IARD Assurances Mutuelles ont exposé des frais de procédure dans l'instance engagée devant le juge judiciaire par des propriétaires et habitants voisins en raison de l'illégalité de ce permis de construire pour une somme totale de 20 000 euros ;
- Mme F... G..., Mme B... C... épouse A..., M. E... G..., M. H... G... et la société civile professionnelle de notaires " F... G..., Céline Aubouin, H... G... " ont subi un préjudice commercial et moral, résultant de l'atteinte à leur réputation, évalué à 30 000 euros ;
- ils sont subrogés dans les droits des acquéreurs et ont été condamnés à verser aux acquéreurs une somme de 1 404 368, 37 euros du fait de l'insolvabilité de la société Les Sept Deniers par application de l'article 1317 du code civil, 20% de ce montant pouvant être retranché si la cour considère, comme le tribunal judiciaire, que l'étude notariale a commis une faute dans cette proportion ;
- dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, il est souhaitable que la cour sursoit à statuer dans l'attente d'une décision judiciaire définitive dans le cadre de l'instance engagée devant la cour d'appel de Toulouse.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 5 juin 2023 et 13 décembre 2023, la commune de Toulouse, représentée par la société Goutal, Alibert et Associés, conclut à l'irrecevabilité des interventions volontaires de la société MMA IARD SA et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- les interventions volontaires de la société MMA IARD SA et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles sont irrecevables dès lors qu'elles ne sont pas formées par mémoire distinct, qu'elles formulent des demandes autres que celles des parties à l'instance et que lesdites sociétés ne justifient pas d'un intérêt à intervenir à l'instance ;
- aucun des moyens soulevés par les requérants n'est fondé
- les requérants ont commis une imprudence fautive de nature à l'exonérer de sa responsabilité.
Par ordonnance du 27 décembre 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 5 janvier 2024.
Mme G... et les autres requérants, représentés par la SELARL CLF, ont produit un mémoire enregistré le 11 février 2025, postérieurement à la clôture de l'instruction.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Lasserre, première conseillère,
- les conclusions de M. Jazeron, rapporteur public,
- et les observations de Me Felix, représentant Mme G... et les autres requérants et de Me Petit dit D..., représentant la commune de Toulouse.
Considérant ce qui suit :
1. La société civile de construction vente Les Sept Deniers s'est vu délivrer le 29 novembre 2011 par le maire de Toulouse (Haute-Garonne) un permis de construire un ensemble immobilier comprenant un total de 43 logements. Ce permis de construire a toutefois été annulé le 27 février 2015 par un jugement définitif n° 1202366 du tribunal administratif de Toulouse au motif que l'emprise du projet excédait la surface maximale prévue par l'article 9 du règlement UB2 du plan local d'urbanisme de la commune de Toulouse. Par jugement du 14 février 2023, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté la demande de Mme G... et des autres requérants, en leur qualité de notaires des acquéreurs en l'état de futur achèvement de ce projet immobilier, dont la responsabilité professionnelle a été recherchée devant le juge judiciaire suite aux actes de vente intervenus entre la société Les Sept Deniers et les acquéreurs des logements, tendant à la réparation des préjudices qu'ils estiment subir du fait de ce permis illégal. Mme G... et les autres requérants relèvent appel de ce jugement.
Sur la fin de non-recevoir opposée aux interventions de la société MMA IARD SA et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles :
2. Aux termes de l'article R. 632-1 du code de justice administrative : " L'intervention est formée par mémoire distinct (...) ". Une intervention ne peut être admise que si son auteur s'associe soit aux conclusions du requérant, soit à celles du défendeur.
3. Les interventions volontaires de la société MMA IARD SA et la société MMA IARD Assurances Mutuelles tendent à l'indemnisation, en leur qualité de sociétés d'assurance subrogées dans les droits des requérants, de la somme de 20 000 euros au titre des frais de procédure engagés par elles du fait des fautes commises par la commune de Toulouse dans l'instruction du permis de construire du 29 novembre 2011 accordé à la société Les Sept Deniers. Ces interventions, qui ne tendent pas aux mêmes fins que les conclusions présentées par Mme G... et les autres requérants et qui ne sont pas présentées par un mémoire distinct de celui des requérants, ne sont pas recevables. Par suite, il y a lieu d'accueillir les fins de non-recevoir opposées en défense par la commune de Toulouse aux interventions des sociétés d'assurance.
Sur la régularité du jugement :
4. Aux termes de l'article R. 613-1 du code de justice administrative : " Le président de la formation de jugement peut, par une ordonnance, fixer la date à partir de laquelle l'instruction sera close (...) ". Aux termes de l'article R. 613-2 de ce code : " Si le président de la formation de jugement n'a pas pris une ordonnance de clôture, l'instruction est close trois jours francs avant la date de l'audience indiquée dans l'avis d'audience prévu à l'article R. 711-2. Cet avis le mentionne (...) ". Aux termes de l'article R. 613-3 du même code : " Les mémoires produits après la clôture de l'instruction ne donnent pas lieu à communication et ne sont pas examinés par la juridiction (...) ". Il résulte de ces dispositions que l'instruction écrite est normalement close dans les conditions fixées par l'article R. 613-1 ou, à défaut d'ordonnance de clôture, dans les conditions fixées par l'article R. 613-2. Lorsque le juge est saisi d'un mémoire produit après la clôture d'instruction ou d'une note en délibéré émanant de l'une des parties à l'instance, et conformément au principe selon lequel, devant les juridictions administratives, le juge dirige l'instruction, il lui appartient, dans tous les cas, de prendre connaissance de ce mémoire et de cette note avant de rendre sa décision, ainsi que de les viser sans les analyser. S'il a toujours la faculté, dans l'intérêt d'une bonne justice, d'en tenir compte - après les avoir visés et, cette fois, analysés -, il n'est tenu de le faire, à peine d'irrégularité de sa décision, que si ils contiennent soit l'exposé d'une circonstance de fait dont la partie qui l'invoque n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction écrite et que le juge ne pourrait ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts, soit d'une circonstance de droit nouvelle ou que le juge devrait relever d'office.
5. Par deux mémoires des 17 et 29 mars 2021, intervenus avant la clôture de l'instruction fixée par ordonnance du 9 avril 2021 au 23 avril 2021, Mme G... et les autres requérants ont soulevé le moyen tiré de ce que la commune de Toulouse a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en délivrant illégalement un permis de construire un ensemble résidentiel de 43 logements à la société Les Sept Deniers le 29 novembre 2011. Il ne ressort pas des termes du jugement attaqué que ce dernier ait statué sur ce moyen, qui n'était pas inopérant. Par suite, le jugement est irrégulier et doit être annulé.
6. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par Mme G... et les autres requérants devant le tribunal administratif de Nîmes.
Sur les conclusions indemnitaires présentées par Mme G... et les autres requérants :
En ce qui concerne la faute tenant à l'illégalité de la décision de refus de retrait du permis de construire du 29 novembre 2011 :
7. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " (...) Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire ". Le retrait d'une autorisation d'urbanisme constitue une faculté et non une obligation pour l'autorité administrative compétente, dès lors qu'elle n'est pas saisie d'une demande en ce sens. Lorsqu'elle est saisie d'une demande de retrait par des tiers, l'autorité compétente n'est tenue d'y faire droit que si le permis est illégal, qu'elle est encore dans le délai de trois mois dans lequel elle est enfermée pour retirer un permis de construire et qu'elle n'a pas à porter une appréciation sur les faits de l'espèce.
8. Il résulte de l'instruction que des tiers ont introduit un recours gracieux contre le permis de construire en litige du 29 novembre 2011 auprès du maire de Toulouse en leur qualité de voisins immédiats le 26 janvier 2012 et que, par décision du 15 mars 2012, le maire a refusé de procéder au retrait de ce permis de construire. Dès lors que ce recours gracieux a prorogé le seul délai de recours contentieux et non le délai de retrait, cette autorité était tenue de rejeter le dit recours gracieux, le délai de retrait de trois mois étant expiré à la date à laquelle le maire s'est prononcé en vertu des dispositions précitées de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme. Par suite, et alors même que le délai de retrait n'était pas expiré à la date à laquelle les voisins ont déposé leur recours gracieux, Mme G... et les autres requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire aurait commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune en refusant le 15 mars 2012 de procéder au retrait du permis de construire du 29 novembre 2011.
En ce qui concerne la faute tenant à l'illégalité de l'attestation de non-retrait du 15 mars 2012 :
9. Aucune disposition textuelle ni aucun principe juridique n'impose à l'autorité en charge de la délivrance des autorisations d'urbanisme d'informer les notaires des recours dirigés contre les permis de construire les locaux que veulent acquérir leurs clients.
10. Il résulte de l'instruction que, par courrier du 14 mars 2012, la société Les Sept Deniers a demandé à la commune de Toulouse d'établir uniquement une attestation de non retrait concernant le permis de construire du 29 novembre 2011 dont elle était bénéficiaire. Si Mme G... et les autres requérants soutiennent que cette attestation aurait dû comporter la mention du recours gracieux effectué par des tiers le 26 janvier 2011, il est constant que la commune a répondu à la demande de la société Les Sept Deniers, laquelle était par ailleurs informée du recours gracieux par la notification prévue à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. Au demeurant, Mme G... et les autres requérants, en leur qualité de notaire des acquéreurs en l'état de futur achèvement du projet immobilier porté par la société Les Sept Deniers, n'ont effectué aucune démarche auprès de la commune de Toulouse pour s'informer de l'existence de recours gracieux ou contentieux à l'encontre du permis de construire du 29 novembre 2011. Par suite, Mme G... et les autres requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire aurait commis une faute de nature à engager la responsabilité de l'administration en omettant de mentionner l'existence d'un recours gracieux dans l'attestation de non retrait du 15 mars 2012.
En ce qui concerne la faute tenant à l'illégalité du permis de construire du 29 novembre 2011 :
11. En principe, toute illégalité commise par l'administration constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité, pour autant qu'il en soit résulté un préjudice direct et certain. La responsabilité de l'administration ne saurait en revanche être engagée pour la réparation des dommages qui ne trouvent pas leur cause dans cette illégalité.
12. Il résulte de l'instruction que la société Les Sept Deniers a obtenu un permis de construire le 29 novembre 2011 afin de construire un immeuble de 43 logements lesquels ont été vendus par lots en l'état futur d'achèvement à divers acquéreurs. A la suite d'un recours gracieux puis contentieux exercé par des tiers voisins immédiats de cet immeuble, le tribunal administratif de Toulouse a, par jugement du 27 février 2015, annulé ce permis de construire au motif qu'il dépassait le coefficient d'emprise au sol de 50 % prévu par les dispositions de l'article UB2-9 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Toulouse, le projet prévoyant une emprise au sol de 757, 58 m² pour un terrain d'assiette de 1 504 m², soit 50,37% d'emprise au sol. Par suite, la commune de Toulouse doit être regardée comme ayant commis une faute de nature à engager sa responsabilité.
13. D'une part, il résulte également de l'instruction que les voisins auteurs du recours contentieux ont engagé une action en démolition de l'immeuble devant le tribunal judiciaire de Toulouse sur le fondement de l'article 1382 du code civil et que les acquéreurs des lots ont, dans ce cadre, recherché à engager la responsabilité contractuelle et extracontractuelle de la société Les Sept Deniers en sa qualité de maître d'ouvrage et des autres intervenants à l'opération de construction dont les notaires des acquéreurs que sont Mme G... et les autres requérants à la présente instance. Par jugement du 29 juin 2023 frappé d'appel, le tribunal judiciaire de Toulouse a notamment rejeté l'action en démolition et condamné in solidum la société Les Sept Deniers, l'architecte et les notaires à verser aux acquéreurs des lots la somme globale de 2 808 736,75 euros. Toutefois, il résulte également de l'instruction que la société Les Sept Deniers, qui avait connaissance des recours gracieux puis contentieux engagés par des tiers le 26 janvier 2012 puis le 16 mai 2012, n'en a pas informé les acquéreurs des lots avec lesquels elle a conclu des contrats de vente en l'état futur d'achèvement entre les 6 juillet 2012 et 22 avril 2016 et s'est même prévalue à ces occasions d'une attestation de non retrait du permis de construire édictée le 15 mars 2012 par la commune de Toulouse pour faire croire à ces derniers que le permis de construire du 29 novembre 2011 était devenu définitif. De même, les notaires des acquéreurs, requérants dans la présente instance, n'ont pas effectué de diligences en temps utile auprès de la commune de Toulouse pour vérifier le caractère définitif du permis de construire et n'ont pas inséré de clause suspensive dans les actes de vente tenant à l'obtention d'un permis définitif, se bornant à mentionner l'attestation de non retrait. Dans ces conditions, si la commune de Toulouse, en accordant un permis de construire illégal à la société Les Sept Deniers le 29 novembre 2011, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, les préjudices résultant pour les acquéreurs des lots, et donc pour les notaires appelés en garantie par ces derniers, de l'achat de logements dépourvus de permis de construire et de leur éventuelle démolition trouvent leur origine directe non pas dans l'illégalité de ce permis de construire, mais dans les contrats de vente passés entre eux et la société Les Sept Deniers, lesquels auraient dû prévoir, en particulier, que les ventes n'étaient conclues que sous réserve de l'obtention du permis de construire définitif. Par suite, les préjudices que Mme G... et les autres requérants, en leur qualité de notaires des acquéreurs, soutiennent avoir subis du fait de l'action en démolition engagée devant le juge judiciaire ne peuvent pas être regardés comme étant la conséquence directe de la faute commise par la commune de Toulouse.
14. D'autre part, si Mme G... et les autres requérants soutiennent qu'ils ont subi un préjudice tenant à une atteinte à leur image en raison de l'illégalité du permis de construire du 29 novembre 2011, il résulte de l'instruction, ainsi qu'il vient d'être dit au point précédent, qu'un tel préjudice trouve son origine directe non pas dans ce permis de construire, mais dans les contrats de vente passés entre eux et la société Les Sept Deniers, lesquels auraient dû prévoir, en particulier, que la vente n'était conclue que sous réserve de l'obtention du permis de construire définitif.
15. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision définitive de l'autorité judiciaire, que Mme G... et les autres requérants ne sont pas fondés à demander la condamnation de la commune de Toulouse à les indemniser au titre des préjudices qu'ils estiment avoir subis du fait de la délivrance du permis de construire délivré le 24 novembre 2011 à la société Les Sept Deniers.
Sur les frais liés au litige :
16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Toulouse, qui n'est pas la partie perdante à la présente instance, une somme quelconque au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme G... et des autres requérants une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative à verser à la commune de Toulouse
D E C I D E :
Article 1er : Les interventions de la société MMA IARD SA et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles ne sont pas admises.
Article 2 : Le jugement n°1927487du 14 février 2023 du tribunal administratif de Nîmes est annulé.
Article 3 : La demande de première instance présentée par Mme G... et les autres requérants ainsi que le surplus des conclusions d'appel sont rejetés.
Article 4 : Mme G... et les autres requérants verseront une somme de 1 500 euros à la commune de Toulouse en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à Mme F... G..., mandataire désignée pour l'ensemble des appelants, aux sociétés MMA IARD SA et MMA IARD Assurances Mutuelles et à la commune de Toulouse.
Délibéré après l'audience du 13 février 2025, à laquelle siégeaient :
M. Chabert, président,
M. Teulière, président assesseur,
Mme Lasserre, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025.
La rapporteure,
N. Lasserre
Le président,
D. ChabertLa greffière,
N. Baali
La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N°23TL00799
