Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme C... B... ont demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge, en droits et en pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2014.
Par un jugement n° 2002749 du 23 novembre 2021, le tribunal administratif de Paris les a déchargés des pénalités pour manquement délibéré appliquées sur le fondement de l'article 1729 du code général des impôts et rejeté le surplus de leur demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et des mémoires enregistrés les 19 janvier 2022, 10 novembre 2022 et 25 novembre 2022, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, M. et Mme B..., représentés par Me Le Sergent, avocat, demandent à la Cour :
1°) de réformer le jugement du tribunal administratif de Paris du 23 novembre 2021 ;
2°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2014 ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- c'est à tort que les premiers juges ont estimé que les indemnités d'éviction versées par la SCI Pasit en vertu de conventions de résiliation de bail consécutivement à l'acquisition des biens à usage commercial situés 129 avenue Gambetta (75020) et 11 boulevard Arago (75013), n'étaient pas déductibles de leurs revenus fonciers en application de l'article 13 du code général des impôts, dans la mesure où elles ont permis de louer les biens dans de meilleures conditions ;
- la concomitance du versement de ces indemnités et de l'acquisition des biens est sans incidence sur l'appréciation qu'il convient de porter sur la nature de ces indemnités compte tenu du but recherché ;
- si les conditions financières des résiliations des baux commerciaux ont été négociées les 5 mars 2014 et 17 novembre 2014, préalablement à la signature des actes de cession intervenues les 6 mai 2014 et 30 décembre 2014, la SCI Pasit était devenue, à ces dates, le bailleur de ces biens et disposait de tous les pouvoirs attachés à cette qualité pour résilier les baux en litige.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 5 avril 2022 et 22 novembre 2022, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.
Vu :
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de commerce ;
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A...,
- les conclusions de M. Sibilli, rapporteur public,
- et les observations de Me Le Sergent, représentant M. et Mme B....
Considérant ce qui suit :
1. A l'issue d'une vérification de comptabilité de la SCI Pasit dont M. et Mme B... détiennent 100 % des parts, portant sur la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016, le service a remis en cause le déficit déclaré à hauteur de 18 617 euros après déduction, en charges de leurs revenus fonciers, des indemnités d'éviction qu'ils avaient versées aux locataires de deux biens à usage commercial dont ils s'étaient rendus acquéreurs au cours de l'année 2014. L'administration fiscale, tirant les conséquences de ce contrôle, a mis à leur charge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre de l'année 2014 et assorti ces rehaussements de pénalités sur le fondement de l'article 1729 du code général des impôts. M. et Mme B... relèvent régulièrement appel du jugement du 23 novembre 2021 par lequel le tribunal administratif de Paris, après les avoir déchargés des pénalités pour manquement délibéré qui leur avaient été appliquées, a rejeté le surplus de leur demande.
2. Aux termes de l'article 13 du code général des impôts : " 1. Le (...) revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut (...) sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu (...). ". Aux termes de l'article 28 du même code : " Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ". Aux termes de l'article 31 de ce code dans sa rédaction applicable aux années d'impositions en litige : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ; (...) ; b) les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation (...) ; c) Les impositions (...) perçues, à raison desdites propriétés (...) ; d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés (...). ". Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce : " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ".
3. D'une part, l'indemnité d'éviction versée, en cas de non-renouvellement du bail, au locataire commerçant en application de la législation relative aux baux commerciaux, n'entre pas dans les charges de la propriété énumérées au 1 du I de l'article 31 précité. D'autre part, pour déterminer si une telle indemnité trouve sa contrepartie dans un accroissement du capital immobilier du bailleur ou doit être regardée comme une dépense effectuée par lui en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu, au sens de l'article 13 du code général des impôts, ou encore si ladite indemnité entre, le cas échéant, dans l'une et l'autre de ces catégories selon des proportions à fixer, il y a lieu de tenir compte des circonstances de l'espèce.
4. M. et Mme B... ont acquis deux biens à usage commercial à Paris, situés 11 boulevard Arago dans le 13ème arrondissement et 129 avenue Gambetta dans le 20ème arrondissement pour des sommes respectives de 250 000 euros et 320 000 euros. Ces biens faisaient l'objet de baux commerciaux en cours, le premier ayant été loué par la " SCI De Branzac " à la société " MBE-Le Terroir " et le second par la " SCI Delos " à la société " Parfumerie Pelleport ". Il résulte des actes de vente signés les 6 mai 2014 et 30 décembre 2014 que l'acquisition de ces biens était conditionnée à la libération des lieux et indissociablement liée à la régularisation d'un protocole entre l'acquéreur et les locataires en place afin de procéder à la résiliation des baux moyennant le versement d'indemnités, ces protocoles constituant une condition suspensive des actes. La SCI Pasit a ainsi signé, en qualité de tiers acquéreur, avec chacun des locataires de ces biens, des protocoles de résiliation des baux commerciaux les 5 mars 2014 et 17 novembre 2014, au titre desquels elle s'engageait au versement d'une indemnité d'éviction à hauteur de 225 000 euros pour le premier d'entre eux et de 130 000 euros pour le second. Il ne résulte pas toutefois de l'instruction et n'est ni établi ni soutenu par l'administration que les indemnités litigieuses auraient constitué un élément du prix de vente de chacun des biens dont la SCI Pasit s'est rendue acquéreur. Le versement de ces indemnités a permis en revanche, après la libération des locaux, de louer les biens, qui ont conservé le caractère commercial de leur usage, à des conditions plus favorables, l'administration ne contestant pas les augmentations très significatives des loyers pratiqués, passant de 25 200 euros annuels à 40 800 euros pour le premier de ces biens et de 9 450 euros annuels à 38 200 euros pour le second. La circonstance que la SCI Pasit se soit rendue débitrice de ces sommes, alors même qu'elle n'avait pas la qualité de bailleur aux dates de la signature de chacun des actes de ventes, est restée sans incidence sur l'objectif poursuivi et la contrepartie attendue, dès lors que le versement de ces indemnités a permis à la SCI Pasit de valoriser la rentabilité locative des biens dont elle devenait propriétaire et lui a permis d'accroître son revenu imposable. Les montants acquittés par la SCI Pasit ont ainsi constitué des charges déductibles de ses revenus en application des dispositions précitées du 1 de l'article 13 du code général des impôts.
5. Il résulte de ce qui précède, et alors que l'administration n'établit ni même n'allègue que le versement des indemnités d'éviction en litige revêtirait un caractère abusif ou traduirait un montage purement artificiel, que M. et Mme B... sont fondés à demander l'annulation du jugement attaqué du 23 novembre 2021 ainsi que la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2014.
6. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Paris du 23 novembre 2021 est annulé.
Article 2 : M. et Mme B... sont déchargés des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2014.
Article 3 : L'Etat versera à M. et Mme B... une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4: Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme C... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Copie en sera adressée à l'administratrice des finances publiques chargée de la direction régionale des finances publiques d'Île-de-France et de Paris (service du contentieux d'appel déconcentré - SCAD).
Délibéré après l'audience du 20 janvier 2023, à laquelle siégeaient :
- M. Carrère, président,
- M. Simon, premier conseiller,
- Mme Lorin, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe de la Cour le 3 février 2023.
La rapporteure,
C. A...
Le président,
S. CARRERE
La greffière,
C. DABERT
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 22PA00288
