Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme F... D..., épouse B..., et M. E... B... ont demandé au tribunal administratif de Melun d'annuler, d'une part, l'arrêté n°2019/U09 du 21 janvier 2019 par lequel le maire de la commune de Fontenay-Trésigny (Seine-et-Marne) a délivré à la société civile de construction-vente " Maison de la porte d'en bas " un permis de construire un ensemble immobilier de 41 logements au 19 rue Bertaux et, d'autre part, la décision du 8 avril 2019 rejetant leur recours gracieux.
Par un jugement n° 1905293 du 3 juillet 2020 le tribunal administratif de Melun a fait droit à leur requête.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 1er septembre 2020, la commune de Fontenay-Trésigny, représentée par Me C..., demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1905293 du 3 juillet 2020 par lequel le tribunal administratif de Melun a annulé l'arrêté du 21 janvier 2019 de son maire délivrant à la société civile de construction-vente " Maison de la porte d'en bas " un permis de construire et la décision du 8 avril 2019 rejetant le recours gracieux de M. et Mme B... ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. et Mme B... devant le tribunal administratif de Melun ;
3°) à titre infiniment subsidiaire, de faire application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;
4°) de mettre à la charge de M. et Mme B... une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est irrégulier, les premiers juges s'étant fondés, au sujet de la méconnaissance de l'article UA 13 du règlement du plan local d'urbanisme, sur une branche de ce moyen qui n'avait pas été soulevée par les requérants ;
- c'est à tort que les premiers juges ont annulé le permis de construire en se fondant sur la méconnaissance des dispositions des articles UA 12 et UA 13 du règlement du plan local d'urbanisme, alors que le projet les respecte.
Par un mémoire, enregistré le 24 janvier 2021, M. et Mme B..., représentés par Me A..., informent la Cour qu'ayant vendu leur bien, ils n'ont plus intérêt à être partie à l'instance.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
- le décret n° 2020-1406 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables devant les juridictions de l'ordre administratif, notamment son article 5.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme G...,
- les conclusions de Mme Guilloteau, rapporteur public,
- les observations de Me Gabar, avocat de la commune de Fontenay-Trésigny.
Considérant ce qui suit :
1. Le maire de la commune de Fontenay-Trésigny a, par un arrêté du 21 janvier 2019, délivré à la société civile de construction-vente " Maison de la porte d'en bas " un permis de construire un ensemble immobilier, composé de deux bâtiments, comprenant 41 logements, dont 12 logements locatifs sociaux et 29 logements en accession à la propriété, ainsi qu'un parking de 56 places, sur des parcelles cadastrées section C nos 1202, 1203 et 1318, situées 19 rue Bertaux. M. et Mme B..., après avoir formé un recours gracieux contre ce permis de construire, qui a été rejeté par décision du 8 avril 2019 du maire de la commune, ont saisi le tribunal administratif de Melun d'une demande tendant à l'annulation du permis de construire ainsi que du rejet de leur recours gracieux. Par un jugement du 3 juillet 2020, ce tribunal a fait droit à leur demande en annulant ces deux décisions. La commune de Fontenay-Trésigny relève appel de ce jugement.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Pour annuler la décision au motif qu'elle méconnaissait les dispositions de l'article UA.13 du règlement du plan local d'urbanisme, relatif aux espaces libres, plantations et coefficient de biotope, les premiers juges ont relevé que, du fait de la localisation du projet au-delà de la bande de 30 mètres décomptés depuis la rue Maurice Bertaux, devait s'appliquer un coefficient d'espaces non imperméabilisés d'au moins 60% qui n'était pas atteint. Il ressort cependant des écritures de première instance de Mme et M. B... qu'ils avaient seulement soulevé le moyen tiré de ce que n'avait pas été respecté le coefficient de végétalisation de 20% prévu par ce même article. Dans ces conditions, et alors qu'il ressort des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme que les notions d'espaces non imperméabilisés et de végétalisation sont différentes, le jugement du tribunal administratif est entaché d'irrégularité. Ses articles 1, 3 et 4 doivent en conséquence être annulés. Par suite, l'affaire étant en état, il y a lieu pour la Cour d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande de première instance de M. et Mme B....
Sur l'intérêt à agir M. et Mme B... :
3. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. (...) ". Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
4. La commune de Fontenay-Trésigny fait valoir que M. et Mme B... sont dépourvus d'intérêt à agir, faute d'établir la réalité des atteintes qu'ils invoquent aux conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que M. et Mme B..., qui ont produit leur titre de propriété, sont propriétaires de la parcelle cadastrée section C n° 792 et située au 35 rue Maurice Bertaux, sur laquelle est implantée une maison à usage d'habitation qui constitue leur résidence principale. La limite séparative à l'est de cette parcelle est mitoyenne du terrain d'assiette du projet litigieux, faisant ainsi des requérants des voisins immédiats de ce dernier. Les parcelles qui constituent le terrain d'assiette du projet sont actuellement libres de toute construction et comptent une partie boisée et une partie laissée en friche ne leur occasionnant aucune vue directe. Le projet consiste en l'édification d'un immeuble d'habitats collectifs de quarante-et-un logements dont la façade nord-ouest, implantée à une trentaine de mètres du pavillon des requérants, mesurera près de 50 mètres de long et 12 mètres de haut et comportera des espaces de vie extérieurs privatifs, sous la forme de jardins mais aussi de balcons et terrasses, tandis que des places de stationnement seront également aménagées en limite séparative avec leur parcelle. Ainsi, le projet est de nature à créer des vues directes sur leur propriété, à provoquer une perte d'ensoleillement, à générer des troubles de jouissance que la seule présence de haies naturelles ne saurait faire disparaître, et à grever la valeur vénale de leur maison comme il ressort d'une estimation réalisée par un agent immobilier. Dans ces conditions, les requérants justifient d'une qualité leur donnant intérêt pour agir contre le permis de construire attaqué et la fin de non-recevoir opposée en ce sens par la commune de Fontenay-Trésigny doit être écartée.
Sur la légalité de la décision contestée :
5. Aux termes de l'article UA.12 du règlement du plan local d'urbanisme : " Stationnement / Dispositions générales / 1) Le stationnement des véhicules de toute nature, correspondant aux besoins des aménagements et constructions, doit être assuré en dehors de la voie ou de l'emprise publique. / (...) / Ratios minimaux au stationnement des voitures / Sauf dans les cas spécifiques prévus par la législation, il est imposé : / • Un emplacement par tranche de 55 m² de surface de plancher pour les bureaux / • Un emplacement pour 5 chambres pour les hébergements hôteliers et 1 place pour 10 m² de salle de restaurant / • Un emplacement par tranche de 40 m² de surface de plancher pour les autres destinations / De plus, pour les lotissements et ensembles de constructions autorisant plus de 300 m² de surface de plancher de construction, il doit être créé sur espace collectif au moins un emplacement par 300 m² de surface de plancher. / (...) ". Par ailleurs, aux termes des articles L. 151-34 et L. 151-35 du code de l'urbanisme, d'une part, " Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction : / 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État ; / (...) " et, d'autre part, " Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l'habitation mentionnées aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement ". Aux termes des dispositions générales du règlement, et notamment de son article 3 : " Pour les calculs par tranche, on arrondit au chiffre entier supérieur. ".
6. Les requérants soutiennent qu'au regard de la superficie du plancher du projet et des différentes tranches concernées, le nombre d'emplacements est insuffisant.
7. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que, dans la zone UA à Fontenay-Trésigny, les constructions d'habitation collective qui, comme dans le cas d'espèce, comprennent une part de logements à caractère social et une part de logements en accession à la propriété, doivent prévoir, d'une part, un nombre de places de stationnement équivalent au nombre de logements à caractère social et, d'autre part, un nombre de places de stationnement équivalent au nombre de tranches de 40 mètres carrés de surface de plancher créée dans les logements en accession à la propriété auquel il convient d'ajouter un nombre de places pour le stationnement des visiteurs déterminé par rapport au nombre de tranches de 300 mètres carrés de surface de plancher créée dans les même logements en accession à la propriété, les résultats des calculs de tranche étant arrondis au chiffre entier supérieur. Il résulte à cet égard de ces dispositions que cette règle d'arrondi doit être appliquée successivement, tant à la détermination du nombre de places de stationnement au titre des occupants des logements en accession à la propriété qu'à la détermination des places de stationnement au titre des visiteurs.
8. Il ressort des pièces du dossier que 12 des 41 logements dont le projet prévoit la construction présentent le caractère de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État, de sorte que seules 12 places de stationnement étaient requises au titre de ces logements en vertu des dispositions précitées des articles L. 151-34 et L. 151-35 du code de l'urbanisme. Les 29 logements restant, ouverts à l'accession à la propriété, développent, quant à eux, une surface de plancher qui s'établit, au terme des modifications résultant du permis de construire modificatif délivré en cours d'instance par un arrêté n° 2019/U201 du 25 novembre 2019 du maire de Fontenay-Trésigny, à 1 543,35 mètres carrés, ce qui impose, en application des dispositions et principes rappelées aux points précédents, la création de 39 places au titre du stationnement des futurs occupants et de 6 places au titre du stationnement des visiteurs.
9. Il s'ensuit qu'en prévoyant la création de 56 places de stationnement, alors que 57 places auraient dû être créées en application des règles rappelées précédemment, le projet méconnaît les dispositions précitées de l'article UA.12 du règlement du plan local d'urbanisme.
10. Aux termes de l'article UA 13 : " Les aires de stationnement comprenant au moins 4 emplacements doivent être plantées à raison d'un arbre de haute tige pour 4 emplacements. ".
11. Les requérants font reproche au projet de ne pas respecter le ratio de plantation d'arbres par emplacement de stationnement, ceux-ci, au nombre de 14, étant répartis " de manière très inégale " selon les aires de stationnement.
12. Quand bien même la demande de permis de construire fait mention d'un nombre total de cinquante-six places de stationnement, il ressort des pièces du dossier que ces cinquante-six places sont réparties en trois aires différentes pour chacune desquelles s'appliquent les dispositions sus-rappelées. Si l'aire située sur la partie Est du projet comporte dix arbres pour trente-quatre places et respecte ainsi le ratio défini, il n'en va de même ni pour l'aire de dix places située sur sa partie Nord, qui ne comporte aucun arbre, ni pour celle de douze places située sur la partie Nord-Ouest, qui ne comporte qu'un seul arbre. Les requérants sont ainsi fondés à soutenir que l'article UA.13 a été méconnu.
13. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme (...), la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation (...), en l'état du dossier ". Pour l'application de ces dispositions, aucun des autres moyens de la requête n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de l'arrêté n° 2019/U09 du 21 janvier 2019 du maire de Fontenay-Trésigny et de la décision du 8 avril 2019 rejetant le recours gracieux de M. et Mme B....
Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :
14. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en oeuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".
15. Les illégalités relatives au nombre de places de stationnement et au nombre d'arbres affectent une partie identifiable du projet et sont susceptibles d'être régularisées. Il y a lieu, dans ces conditions, d'annuler le permis de construire en litige uniquement en tant qu'il a omis de prévoir une place de stationnement supplémentaire et en ce qu'il a prévu un nombre d'arbres insuffisant pour les aires de stationnement situées au Nord et au Nord-Ouest du projet.
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
16. M. et Mme B... n'étant pas la partie perdante dans la présente instance, les conclusions de la commune de Fontenay-Trésigny tendant à ce qu'une somme soit mise à leur charge au titre des dispositions précitées doivent être rejetées.
DÉCIDE :
Article 1er : Les articles 1er, 3 et 4 du jugement n° 1905293 du 3 juillet 2020 du tribunal administratif de Melun sont annulés.
Article 2 : Les décisions du 19 janvier 2019 et du 8 avril 2019 du maire de la commune de Fontenay-Trésigny sont annulées en tant qu'elles ont omis de prévoir une place de stationnement supplémentaire et en ce qu'elles ont prévu un nombre d'arbres insuffisant pour les aires de stationnement situées au Nord et au Nord-Ouest du projet.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Fontenay-Trésigny, à Mme F... D... épouse B... et M. E... B..., et à la SCCV " Maison de la porte d'en bas ".
Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Melun.
Délibéré après l'audience du 22 avril 2021, à laquelle siégeaient :
- M. Diémert, président de la formation de jugement en application des articles L. 234-3 (1er alinéa) et R. 222-6 (1er alinéa) du code de justice administrative,
- Mme G..., premier conseiller,
- M. Gobeill, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mai 2021.
Le président,
S. DIÉMERT
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-et-Marne, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.
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N° 20PA02536
